서울남부지방법원 2025타경10860. 구로구 구로동 로제리움2차 8층 815호, 전용 19.74㎡의 오피스텔입니다. 소유자는 김주한 씨이고, 문현광의 강제경매 신청으로 진행 중입니다. 감정가 120,000,000원에서 7회 유찰되어 최저매각가가 25,166,000원, 감정가의 약 21% 수준까지 낮아졌습니다. 표면적으로는 상당한 할인처럼 보입니다.

그러나 이 물건은 낙찰가보다 임차보증금 인수액이 중요한 경매입니다. 말소기준권리는 2022년 10월 19일 유병호의 가압류인데, 이보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 기재된 이안나와 문현광의 임대차가 존재합니다. 매각물건명세서도 두 임차인에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

여기에 이안나의 대항력 유지 여부를 둘러싼 배당배제신청까지 접수되어 있습니다. 따라서 단순히 최저매각가를 실거래가와 비교하거나, 첫 번째 임차인의 예상 인수액만 계산해 입찰가를 정하는 방식은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임대차가 핵심

말소기준권리는 2022.10.19 유병호의 가압류입니다. 이 가압류와 그 이후 설정된 세무서 압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정 등은 매각에 따른 말소 대상입니다. 2023년 이안나가 신청한 종전 강제경매개시결정은 이미 취하되어 말소되었습니다.

하지만 매각으로 등기상 압류가 말소된다는 사실과 임차인의 보증금 인수 위험은 전혀 다른 문제입니다. 이안나의 임차권등기는 2021.04.27에 이루어졌고, 문현광의 임차권등기는 2025.09.24로 말소기준보다 늦지만, 두 사람 모두 말소기준 전에 전입신고 및 확정일자를 갖춘 것으로 기재되어 있습니다. 특히 문현광은 임차권등기의 접수일만 보고 대항력이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 인수위험 중첩

두 임차인은 모두 보증기관의 대위변제에 따른 중복신고가 아니라 각자 임차보증금 130,000,000원을 신고한 별개의 임차권자입니다. 따라서 첫 번째 임차인의 보증금만 고려하고 두 번째 임차인을 무시할 수 없습니다. 반대로 보증금 2건을 무조건 확정 인수액으로 합산하는 것도 적절하지 않습니다. 두 임대차의 실제 효력, 점유 관계, 배당순위와 배당액에 따라 매수인이 부담할 잔액이 달라집니다.

이안나는 종전 강제경매 사건의 채권자이자 임차권자이며, 문현광도 현재 경매신청채권자이자 임차권자입니다. 이러한 관계는 권리의 실질과 배당 내역을 확인해야 할 사정이지만, 동일인이 임차권자와 경매채권자로 기재되어 있다는 이유만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 실제 보증금 지급, 계약 경위와 점유 연속성을 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 25,166,000원 가정)

현재 예상배당은 집행비용 852,988원과 이안나 배당 24,313,012원으로 매각대금 전액이 소진되는 구조입니다. 유병호와 문현광의 예상 채권배당은 0원입니다. 문현광의 경매신청채권 130,000,000원과 임차보증금 130,000,000원은 동일 채권에 해당할 가능성이 있으므로 이를 별개의 채권 2건으로 중복 계산하지 않습니다. 당해세, 최우선변제 및 배당배제신청 결과 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

여기가 가장 중요한 계산입니다. 이안나의 보증금은 130,000,000원이고, 현재 배당추정액은 24,313,012원입니다. 그 차액인 105,686,988원이 매수인 인수 예상액입니다. 낙찰가와 합치면 130,852,988원입니다. 집행비용으로 빠지는 금액까지 낙찰대금에 포함되어 있기 때문에 보증금 130,000,000원보다 소폭 높은 구조입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 같다

대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 훨씬 큰 경매에서는 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄고, 그만큼 인수액이 늘어나는 구조가 발생합니다. 따라서 최저매각가의 추가 하락만으로 경제성이 좋아지지 않습니다.

각 회차의 실질취득액은 해당 매각가와 이안나 예상 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정 차이에 따라 소폭 달라집니다. 문현광 별도 인수액, 취득세 및 명도비용 등은 포함하지 않았습니다.

⑤ 시세 비교 — 2,516만원이 아니라 1.31억 이상으로 봐야 한다

로제리움2차의 전용 19.74㎡ 및 유사면적 18.54㎡ 실거래를 확인하면, 전체 12건의 평균은 113,208,333원입니다. 그러나 과거 상대적으로 높은 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 실거래 3건의 평균 111,000,000원과 2026년 7월 최신 거래 100,000,000원을 더 중요하게 봐야 합니다. 최근 가격 추세도 -2.6%로 하락 방향입니다.

최근 거래가격은 전반적으로 1억원대 초반이고, 최근 가격 추세도 -2.6%입니다. 2024년의 135,000,000원 거래나 전체 평균에 기대어 높은 실질취득액을 정당화하기 어렵습니다. 특히 매수인의 추가 부담은 보증금 인수액뿐 아니라 취득 관련 비용과 점유·명도 문제로 확대될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 구로중학교 북동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔·근린생활시설·아파트단지 등이 분포하며 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 대림역이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층~지상 20층 건물의 8층 오피스텔입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 부정형 평지이며 서측 및 북측에 각각 약 10m, 32m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 임대관계는 미상으로 평가되어 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전용 19.74㎡ 중심의 소형 오피스텔로, 아파트와 다른 임대수요·매도수요를 검토해야 합니다. 최근 12개월 실거래 표본은 3건이며 가격 추세는 -2.6%입니다. 7회 유찰 이력까지 감안하면 단기간 재매각을 전제로 한 접근에는 신중해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이안나의 대항력 유지 여부. 2019년 전입, 2021년 임차권등기, 점유 상실 시점을 입증하는 자료를 대조해야 합니다. 배당배제신청의 처리 결과와 법원의 판단이 핵심입니다.
• 배당배제신청 원문. 2025.10.20 접수된 배당배제신청서의 신청 취지, 첨부 증빙, 처리 현황을 확인하세요. 이름 '문형광'과 '문현광'의 표기 차이도 검토 대상입니다.
• 문현광의 별도 인수채무. 2021년 계약·전입·확정일자 및 2025년 임차권등기의 효력을 확인해야 합니다. 후순위 임차권등기라는 이유만으로 보증금 인수 가능성을 배제해서는 안 됩니다.
• 임차인 간 점유 관계. 두 사람이 모두 건물 전부를 임차한 것으로 신고되어 있습니다. 계약의 선후관계, 실제 점유자, 열쇠 인도, 이사 및 전입·전출 내역, 보증금 지급 경위를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재산정. 현재 이안나 기준 실질취득액은 130,852,988원입니다. 문현광의 인수 범위와 배당순위가 확인되기 전에는 이를 총 취득부담의 확정액으로 보아서는 안 됩니다.
• 인수와 배당의 연결 검토. 경매신청채권자 문현광의 청구액과 임차보증금이 동일 채권인지, 배당요구와 임차권 존속이 어떻게 처리되는지 확인하세요. 동일 채권의 중복합산과 독립 임차채권의 누락을 모두 피해야 합니다.
• 체납 조세·관리비. 금천세무서 및 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세 등 배당순위에 영향을 줄 수 있는 채권과 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 관리비 체납액을 확인해야 합니다.
• 시세 기준 재검토. 최근 12개월 평균 111,000,000원, 최신 거래 100,000,000원과 비교해야 합니다. 최근 -2.6% 하락 추세를 반영하고, 과거 고가 거래를 기준으로 입찰 상한을 높이지 마세요.
• 유찰 횟수 착시 배제. 7회 유찰된 최저가 25,166,000원을 그대로 매입원가로 보지 마세요. 추가 유찰되더라도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액은 거의 유지될 수 있습니다.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 자료, 배당배제신청 관련 기록 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다. 2026.07.24 기준 등기 이후 변동 여부도 점검하세요.

맺으며 — “2,516만원짜리 물건이 아니라, 인수채무가 가격을 결정하는 물건”

구로 로제리움2차 815호는 7회 유찰이라는 숫자만 보면 눈길이 갈 수밖에 없습니다. 감정가 120,000,000원에서 최저가 25,166,000원까지 내려왔으니까요. 하지만 이 물건의 진짜 가격은 낙찰가가 아니라 매수인이 인수할 임차보증금의 잔액으로 결정됩니다.

이안나의 현재 예상 미배당액만 인수하더라도 실질취득액은 130,852,988원으로 최근 실거래 평균 111,000,000원과 최신 거래 100,000,000원을 모두 초과합니다. 여기에 문현광의 별도 인수 위험도 남아 있습니다. 두 임차인의 효력과 보증금 인수액을 모두 검토하지 않으면 예상보다 훨씬 큰 채무를 부담할 수 있습니다.

또한 최근 가격 추세가 -2.6%로 하락하고, 이미 7회 유찰된 소형 오피스텔이라는 점은 가격과 환금성 판단에도 불리합니다. 이안나 배당배제신청의 결과가 달라지더라도 문현광의 임대차보증금 인수 위험이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

결론은 현재 조건에서 입찰 보류입니다. 두 임차인의 실제 권리와 배당배제신청의 결과, 인수채무의 총액이 명확해지기 전에는 낮은 최저가에 근거한 응찰을 권하기 어렵습니다. 설령 이안나만 인수하는 구도로 확정되더라도 실질취득액은 최근 시세 이상입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 선순위 임차권과 실제 인수부담을 먼저 확정하는 데 있습니다.