서울남부지방법원 2025타경10860. 구로동 로제리움2차 8층 815호, 전용 19.74㎡ 오피스텔입니다. 표면만 보면 감정가 120,000,000원이 6회 유찰돼 최저매각가가 31,458,000원까지 내려와 감정가 대비 26% 수준입니다. 그러나 이 사건은 최저가 자체가 경제적 취득원가가 아닙니다. 2019년 전입·확정일자를 갖춘 이안나의 130,000,000원 주택임차권이 가압류보다 앞서 있고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 회차 31,458,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 966,244원을 제외한 30,491,756원이 이안나에게 우선 배당되고, 남는 보증금 99,508,244원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 최저가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득액은 약 130,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다. 더구나 문현광 역시 전입 2021.04.06, 확정일자 2021.03.15의 대항력 있는 임차인으로 기재돼 있으므로, 이 사건은 3천만원대 오피스텔 경매가 아니라 1.3억원 이상을 놓고 보는 인수형 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10860 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제8층 제815호 |
| 도로명 | 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 19.74㎡ · 지하2층 지상20층 중 8층 |
| 소유자 | 김주한 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 31,458,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차권 인수’가 핵심
등기상 2022.10.19 유병호의 가압류가 말소기준권리로 제시돼 있고, 그 이후 국·국민건강보험공단 압류와 2025타경10860 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 을구 1번 이안나 주택임차권은 그보다 앞선 권리입니다. 임대차계약일 2019.03.14, 확정일자 2019.03.18, 주민등록일 2019.04.11, 점유개시일 2019.04.12이며 보증금은 130,000,000원입니다.
을구 2번 문현광 주택임차권의 등기일은 2025.09.24이지만, 임대차계약일 2021.03.12, 확정일자 2021.03.15, 주민등록일 2021.04.06, 점유개시일 2021.04.05로 기재되어 있고 매각물건명세서는 문현광 역시 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시하고 있습니다. 따라서 두 사람 모두 실제 임차인으로 보아야 하며, 보증기관 승계나 대위신고가 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이안나 | 130,000,000원 | 2019.04.11 | 2019.03.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 문현광 | 130,000,000원 | 2021.04.06 | 2021.03.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득액’으로 봐야 한다
로제리움2차 전용 19.74㎡ 안팎 최근 실거래는 100,000,000원부터 135,000,000원 사이에 형성돼 있습니다. 전체 12건 평균은 113,208,333원이지만, 최근 시장을 더 잘 반영하는 최근 12개월 평균은 111,000,000원, 최신 2026.07 거래는 100,000,000원입니다. 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세도 -2.6%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 19.74㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 18.54㎡ | 11 | 113,000,000원 |
| 2025.12 | 19.74㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2025.06 | 18.54㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2025.06 | 19.74㎡ | 11 | 109,500,000원 |
| 2025.05 | 19.74㎡ | 12 | 118,000,000원 |
| 2025.04 | 19.74㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2025.03 | 19.74㎡ | 3 | 109,000,000원 |
| 2025.03 | 19.74㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2024.09 | 19.74㎡ | 12 | 109,000,000원 |
| 2024.08 | 18.54㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 19.74㎡ | 9 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 111,000,000원 |
최저가 31,458,000원만 보면 최근 12개월 평균의 28.3%로 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 최저가 + 인수액입니다. 현재 확정 계산만으로도 31,458,000원 + 99,508,244원 = 130,966,244원입니다. 최근 12개월 평균 111,000,000원의 약 118.0%, 최신 거래 100,000,000원의 약 131.0%입니다. 문현광 관련 추가 인수까지 현실화되면 실질취득액은 더 높아질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,458,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 966,244원 |
| 1. 임차인 이안나 보증금 | 130,000,000원 | 30,491,756원 |
| 2. 가압류 · 유병호 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 문현광 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당 계산상 이안나의 보증금 중 30,491,756원만 배당되고 99,508,244원이 매수인 인수로 남습니다. 유병호와 신청채권자 문현광에게는 이 계산에서 배당이 없습니다. 문현광 임차보증금의 별도 배당·인수 문제는 매각물건명세서 기재와 실제 배당관계를 추가 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 이안나 인수액 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 31,458,000원 | 99,508,244원 | 130,966,244원 |
| 7회 유찰 시 | 25,166,400원 | 105,686,595원 | 130,852,995원 |
| 8회 유찰 시 | 20,133,120원 | 110,629,276원 | 130,762,396원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 6회에서 8회 유찰로 최저가가 31,458,000원에서 20,133,120원까지 떨어져도 이안나 인수액은 99,508,244원에서 110,629,276원으로 늘어나, 합계는 130,966,244원에서 130,762,396원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가 하락이 그대로 할인으로 연결되지 않는 대항력 인수형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 구로중학교 북동측 인근이며 오피스텔·근린생활시설·아파트단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 대림역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상20층 건물의 8층 815호이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 서측과 북측으로 각각 폭 약 10m, 32m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 부정형 평지, 오피스텔 건부지로 이용 중이며 공시지가는 12,090,000원/㎡입니다.
- 단지. 로제리움2차는 141세대, 2014.01.03 준공이며 동일 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 4.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현 회차 기준 최소 130,966,244원이며, 문현광 인수 가능분은 별도입니다.
- 이안나 배당배제 결과 확인. 2025.10.20 접수된 배당배제신청이 실제 배당·인수 구조를 바꿀 수 있습니다.
- 문현광 임차보증금 처리 확인. 매각물건명세서상 대항 가능한 임차인으로 기재돼 있으므로 배당 후 잔액 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 6회 유찰을 할인으로 착각하지 않기. 낙찰가가 하락할수록 이안나 미배당 인수액이 증가해 총부담은 약 1.31억원에 머뭅니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 111,000,000원, 최신 거래 100,000,000원, 추세 -2.6%로 최소 실질취득액보다 낮습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 배당배제 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3천만원대 낙찰가”가 아니라 “1.3억원 이상 인수형”
이 물건은 최저가 숫자만 보면 감정가 120,000,000원의 26%인 31,458,000원까지 떨어져 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 이안나의 미배당 보증금 99,508,244원을 더하면 현 회차 최소 실질취득액은 130,966,244원입니다. 이미 최근 12개월 평균 111,000,000원과 최신 거래 100,000,000원을 웃돌며, 거래 추세도 -2.6%입니다.
게다가 문현광 역시 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시돼 있어 추가 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 6회 유찰이라는 숫자도 가격 메리트로 평가할 수 없습니다. 실제로 7회·8회로 더 유찰돼도 이안나 인수액이 늘어 총부담은 약 130,000,000원 수준을 유지합니다. 가격은 낮아졌지만 경제적 취득원가는 낮아지지 않는 구조이며, 두 임차인의 배당·인수 관계가 확정되기 전에는 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
