최저가 4,915만원이지만 실질취득은 약 1.31억 — 대항력 임차인 2명의 인수 범위가 핵심

서울남부지방법원 2025타경10860. 구로동 로제리움2차 8층 815호, 전용 19.74㎡ 오피스텔입니다. 표면상으로는 감정가 120,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 49,152,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가만으로 판단할 수 없습니다. 말소기준권리인 2022년 유병호 가압류보다 앞서 전입한 임차인들이 있고, 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

현재 배당 가정에서는 이안나의 보증금 130,000,000원 중 47,867,264원이 배당되고, 82,132,736원이 남습니다. 이를 최저가에 더한 기준 실질취득액은 131,284,736원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 총부담은 보증금 130,000,000원에 집행비용이 더해진 약 1.31억원대에서 거의 고정됩니다. 따라서 최저가 49,152,000원이 최근 시세의 44.3%라는 숫자는 실질적인 가격 할인으로 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 소멸과 임차인 인수는 별개다

말소기준은 2022.10.19. 유병호 가압류 170,000,000원입니다. 그 뒤의 경매개시결정과 국가·국민건강보험공단 압류, 문현광의 2025년 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 대항력은 임차권등기 접수일만 보는 것이 아니라 전입과 점유 시점을 함께 봐야 합니다.

이안나는 2019.04.11. 전입하고 2019.04.12. 점유를 시작해 말소기준보다 앞섭니다. 문현광도 2021.04.06. 전입하고 2021.04.05. 점유를 시작한 것으로 조사돼 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 두 사람 모두 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 신고액 2.60억

두 사람은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 분류돼 있습니다. 각 보증금은 130,000,000원으로 신고액의 단순 합계는 260,000,000원입니다. 다만 두 사람이 동일한 815호 전부를 대상으로 순차적인 전입·점유 관계를 주장하고 있어, 단순 합계를 곧바로 확정 인수액으로 보기는 어렵습니다.

등기부상 임차인 이름이 과거 또는 현재 경매 채권자 이름과 일치해 관계인 가능성과 임대차 진정성 검토가 필요합니다. 그러나 이름이 일치한다는 사정만으로 임차권이 자동 부정되는 것은 아니므로, 배당배제 결정과 점유 변동 자료가 확인되기 전에는 매수인 인수 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.

③ 회차별 실질취득 — 더 유찰돼도 약 1.31억

매각가가 49,152,000원에서 31,457,280원까지 내려가도 기준 실질취득액은 131,284,736원에서 130,966,231원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가 하락분만큼 임차인 미배당 보증금이 늘기 때문입니다. 이 물건은 유찰 횟수가 늘어날수록 싸지는 일반적인 경매 구조가 아닙니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.31억과 비교해야 한다

로제리움2차는 2014.01.03. 준공된 141세대 오피스텔입니다. 전용 19.74㎡ 안팎의 최근 거래 12건 전체 평균은 113,208,333원이지만, 과거 135,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다.

기준 실질취득액 131,284,736원은 최근 12개월 평균 111,000,000원보다 20,284,736원 높고, 최신 거래 100,000,000원보다 31,284,736원 높습니다. 비율로는 각각 118.3%, 131.3%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 2.6% 하락한 흐름이므로, 과거 전체 평균을 근거로 가격을 낙관해서도 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 49,152,000원 가정)

이 가정에서는 이안나 보증금 부족분 82,132,736원을 매수인이 인수합니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이안나 배당배제 신청의 판단과 문현광 임차보증금의 배당·인수 범위에 따라 실제 배당표 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)

• 입지. 구로중학교 북동측 인근이며, 주변에 오피스텔·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 대림역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 20층 건물의 8층이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 용도·규제. 일반상업지역의 오피스텔 부지이며 공시지가는 12,090,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 141세대 소형 오피스텔로 최근 12건의 거래는 있으나, 최근 거래 추세가 2.6% 하락했고 동일 단지 경매 표본의 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다.
• 경매 체질. 동일 단지 경매 표본의 낙찰률은 0.0%이며, 이 사건 역시 네 차례 유찰됐습니다. 권리 불확실성과 실질취득액이 시세 이상인 점이 환금성을 제한합니다.

⑦ 확인 체크리스트

• 배당배제 신청 결과. 2025.10.20. 접수된 이안나 배당배제신청서의 판단 여부와 배당표 반영 내용을 확인해야 합니다.
• 두 임차인의 실제 점유 변동. 이안나의 점유 상실 시점, 문현광의 점유 개시 경위, 열쇠·관리비·공과금 납부 내역을 대조해야 합니다.
• 인수액 재계산. 어느 임차인이 유효한 대항력을 갖는지와 배당순위에 따라 미배당 보증금 및 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
• 최저가 착시 금지. 49,152,000원이 아니라 기준 실질취득 131,284,736원을 최근 12개월 평균 111,000,000원과 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래군보다 2.6% 낮아진 만큼 과거 최고가 135,000,000원이나 전체 평균만으로 상한가를 정하면 안 됩니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부는 별도 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 배당배제 신청 기록을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “4회 유찰”보다 “1.31억 실질취득”을 보라

이 물건의 최저가는 49,152,000원이지만, 현재 배당 가정에 따른 미배당 보증금 82,132,736원을 합치면 기준 실질취득액은 131,284,736원입니다. 이는 감정가 120,000,000원보다도 높고, 최근 12개월 평균 111,000,000원과 최신 거래 100,000,000원도 크게 웃돕니다. 거래 추세마저 2.6% 하락 중이므로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.

권리 측면에서는 더 보수적이어야 합니다. 실제 임차인 2명이 각각 보증금 130,000,000원과 선행 전입을 주장하고 있고, 이안나에 대한 배당배제 신청은 접수됐지만 대항력 포기나 인수면제 확약은 아닙니다. 이안나 문제가 해소되더라도 문현광의 인수위험은 별도로 남습니다. 가격도 시세 이상, 권리도 미확정, 환금성도 낮은 고위험형입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 최종적으로 승계할 보증금의 범위입니다.