인천지방법원 2025타경500171. 검암동 더라이프 2층 202호, 전용 39.585㎡ 다세대주택입니다. 표면적으로는 감정가 143,000,000원이 3회 유찰돼 49,049,000원까지 떨어진 고할인 물건입니다. 하지만 이 사건의 말소기준권리는 2024.09.27. 서울보증보험주식회사의 가압류이고, 그보다 앞선 2024.01.25. 최승호의 주택임차권등기가 존재합니다. 등기된 임대차 내용은 2019.10.15. 계약 보증금 120,000,000원, 2021.11.24. 계약 보증금 126,000,000원이며, 주민등록일은 2019.12.30., 점유개시일은 2019.12.27.입니다.
매각물건명세서에는 이 을구 5번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 49,049,000원만 시세와 비교해서는 안 됩니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 낙찰가가 아니라 실질취득 약 126,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경500171 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 승학로506번길 28, 2층202호 (검암동,더라이프) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.585㎡ · 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 김상일 (2019.12.31. 매매, 거래가액 122,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 49,049,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 126,260,023원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.27. 가압류 · 서울보증보험주식회사 · 302,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
초기의 광명동부새마을금고 근저당과 우리은행 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.09.27. 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 확정된 인수와 별도의 미상 위험
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최승호 | 2019.12.30. | 2019.10.15. / 2021.11.24. | 120,000,000원 → 126,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 장완선 | 2024.05.14. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
최승호는 전입일·확정일자·임차권등기가 모두 확인되고 배당요구도 2024.01.25. 접수된 임차권자입니다. 반면 장완선은 2024.05.14. 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 장완선을 단정적으로 “대항력 있음”으로 처리해서는 안 되고, 대항력 가능·보증금 미상으로 남겨야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 1.26억으로 본다
더라이프의 최근 거래 가운데 최근 12개월 거래는 2025.12. 한 건이며, 전용 46.83㎡ 4층이 136,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균 역시 136,000,000원입니다. 대상 물건 전용면적은 39.585㎡로 이 거래와 면적이 일치하지 않으므로, 136,000,000원을 그대로 대상 호수의 확정 시세로 볼 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 46.83㎡ | 4 | 136,000,000원 |
| 2023.07 | 59.75㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2023.01 | 59.59㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.06 | 59.59㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 71.12㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2021.08 | 71.12㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 136,000,000원 |
전체 6건 평균은 194,333,333원이지만 과거의 더 큰 면적·고가 거래가 섞여 있어 가격 메리트 판단의 기준으로 삼기 어렵습니다. 더 중요한 최근 지표는 최근 12개월 평균 136,000,000원, 최신 거래 136,000,000원, 그리고 최근 거래가 과거 거래 대비 -34.0% 하락했다는 점입니다. 따라서 최저가 49,049,000원이 전체 평균의 25.2%라는 수치만으로 “매우 싸다”고 평가하면 안 됩니다.
권리 인수를 반영한 실질취득 약 126,000,000원은 최신 거래 136,000,000원보다 낮기는 합니다. 다만 최신 거래는 전용 46.83㎡, 대상은 39.585㎡로 면적이 일치하지 않고 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 여기에 -34.0% 하락 추세까지 겹치므로 뚜렷한 가격 안전마진이 확인됐다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,049,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,882원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 302,700,000원 | 47,766,118원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 126,260,023원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 배당 시뮬레이션에서는 총 채권 428,960,023원 중 47,766,118원이 배당되고 381,193,905원이 미배당으로 남습니다. 다만 권리분석에서는 이 표와 별도로, 매각물건명세서가 명시한 을구 5번 임차권의 “전액 변제되지 않은 잔액 매수인 인수” 조건을 반드시 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택. 철근콘크리트구조, 지상5층 건물 내 제2층 제202호이며 전용 39.585㎡입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 간재울중학교 서측 인근. 주변에 교육시설·공동주택·체육시설·공원이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 도로·토지. 동측으로 노폭 약 10M 내외 포장도로와 접하며, 토지는 인접필지 대비 등고 평탄한 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,640,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·난방·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 더라이프는 12세대이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 추세가 과거 대비 -34.0%이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.6회여서 매도 시 가격·기간을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 최저가 49,049,000원만 보지 말고 최승호 임차권 미배당 잔액을 합산해 약 126,000,000원 기준으로 판단해야 합니다.
- 최승호 배당 결과 확인. 보증금은 120,000,000원에서 126,000,000원으로 변경됐고, 미배당 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 실제 배당액을 확인해야 최종 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 장완선 임차관계 확인. 2024.05.14. 전입은 확인되나 보증금·확정일자는 미상입니다. 대항력과 승계 범위를 단정하지 말고 원본 확인이 필요합니다.
- 시세 표본의 면적 차이. 최신 136,000,000원 거래는 46.83㎡이고 대상은 39.585㎡입니다. 단순 금액 비교만으로 저평가라고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래 대비 -34.0%입니다. 전체 평균 194,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 136,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.28. 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.12.06. 민간임대주택등기가 되어 있으므로 입찰 전 관련 원본과 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,904.9만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 감정가 143,000,000원이 세 번 유찰돼 49,049,000원까지 떨어졌다는 숫자입니다. 하지만 말소기준보다 앞선 최승호 임차권이 있고, 최근 계약 보증금 126,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 낮아져도 실질취득이 약 126,000,000원에 묶이는 인수형입니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 136,000,000원이지만 그 거래는 대상보다 큰 46.83㎡이고, 최근 거래 추세는 -34.0%입니다. 여기에 장완선의 보증금·확정일자가 미상이고, 이미 3회 유찰됐으며 더라이프 경매물건 평균 유찰도 2.6회입니다. 결론적으로 최저가의 할인율은 매력지표가 아니며, 임차권 인수와 미상 임차관계를 먼저 해소한 뒤 실질취득 126,000,000원 수준이 대상 39.585㎡의 실제 시세에 충분한 안전마진을 주는지 확인해야 하는 사건입니다.
