서울남부지방법원 2025타경10899. 서울 강서구 화곡동 삼성쉐르빌 제2층 제204호, 전용 27.41㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 등기상 소유자는 박현숙이고, 주택도시보증공사가 2025.07.11. 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.04.24. 주택도시보증공사 가압류입니다. 등기부상 신목신용협동조합 근저당권은 2018.04.13. 이미 말소돼 현재 말소기준 역할을 하지 않습니다.
핵심은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 이한별입니다. 임대차계약일은 2020.01.13., 확정일자는 2020.01.14., 전입·점유개시는 2020.01.31.이며 보증금은 증액분을 포함해 202,650,000원입니다. 2023.10.18. 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 우선변제를 받더라도 부족한 보증금은 낙찰자에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10899 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 346-62 삼성쉐르빌 제2층 제204호 · 도로명 서울특별시 강서구 곰달래로21길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 27.41㎡ · 방2·거실·주방·화장실·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 내 제2층 · 사용승인 2017.11.30 |
| 소유자 | 박현숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 111,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 202,650,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2023.04.24. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 국세 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정, 추가 압류 등은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이한별의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞선 2020년이므로, 등기 순위가 뒤라는 이유만으로 임차보증금 위험이 사라지지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한별 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.01.31 | 2020.01.14 | 202,650,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 승계 |
| 신세환 | 미상 | 2025.11.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
이한별은 말소기준보다 앞선 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가 111,360,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 109,000,960원을 배당받고, 부족분 93,649,040원이 남습니다.
신세환은 2025.11.25. 전입으로 말소기준 2023.04.24.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 현장 점유관계와 임대차 내용은 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
삼성쉐르빌(346-62)의 동일 전용면적 27.41㎡ 실거래는 2025.10. 제2층 219,500,000원 1건이 확인됩니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균, 최신 거래가 모두 219,500,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 27.41㎡ | 2 | 219,500,000원 |
표면상 최저가 111,360,000원은 최근 거래가의 50.7%로 보이지만, 이 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가를 넘기 때문에 시세 비교 기준은 실질취득 약 202,650,000원입니다. 이 기준은 확인된 최근 거래 219,500,000원보다 낮지만, 비교 가능한 거래가 1건뿐이므로 큰 폭의 저가 매수라고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,359,040원 |
| 1. 임차인 이한별 보증금 | 202,650,000원 | 109,000,960원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,949,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 202,650,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이한별 보증금 중 109,000,960원이 배당되고 93,649,040원이 미배당으로 남아 매수인 인수 위험이 됩니다. 시세 비교에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조이므로 보증금 202,650,000원을 실질취득 기준으로 봅니다. 집행비용은 배당재원에서 차감되는 별도 항목입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선·5호선 까치산역 서측 인근이며 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 방2, 거실, 주방, 화장실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물이며 사용승인일은 2017.11.30입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 3,878,000원/㎡입니다.
- 규모. 삼성쉐르빌(346-62)은 15세대이며, 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 고정. 최저가 111,360,000원이 아니라 이한별 보증금 202,650,000원을 중심으로 시세와 손익을 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 89,088,000원, 4회 유찰 시 71,270,400원으로 낙찰가는 내려가지만 인수액은 각각 115,565,584원, 133,062,467원으로 증가합니다.
- 이한별 배당 확인. 실제 배당기일 결과와 미배당 보증금 잔액을 확인해 인수 범위를 다시 대조해야 합니다.
- 신세환 점유 확인. 2025.11.25. 전입으로 대항력은 없으나 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현재 점유 상태와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 호수 현장 대조. 공부상 204호와 현관문 표기 201호가 다르므로 호별배치도·현관문·실제 점유 공간을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 배당 결과를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인”보다 “보증금 고정”을 먼저 보라
이 사건은 숫자만 보면 감정가 174,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 111,360,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 대항력 있는 이한별의 보증금은 202,650,000원이고, 현재 회차에서도 미배당 93,649,040원이 남습니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액이 커지기 때문에 실질취득은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
확인된 동일 면적 최근 거래 219,500,000원과 비교하면 실질취득 기준은 그보다 낮지만, 실거래가 1건뿐이고 공부상 204호와 현관문 표기 201호가 불일치합니다. 후순위 점유자 신세환의 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보고 싸다고 접근할 사건이 아니라, 대항력 임차보증금 인수와 현황 호수 확인을 끝낸 뒤 실질취득액으로 판단해야 하는 물건입니다.
