서울남부지방법원 2025타경10903. 양천구 신월동 에코빌리지 103동 5층 501호, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자 윤주성은 2022.02.12 매매를 원인으로 거래가액 363,000,000원에 취득했고, 2022.03.28 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 현재 데이터상 말소기준은 2025.07.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 고흥군수산업협동조합의 채권최고액 4,128,000,000원 근저당은 2022.03.25 일부포기로 이미 말소됐습니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 강도훈은 2022.03.28 전입·점유, 2022.03.02 확정일자를 갖고 보증금 363,000,000원의 주택임차권등기를 2024.04.08 마쳤습니다. 일반적인 배당 시나리오만 놓으면 현재 최저가에서 161,553,774원을 배당받고 201,446,226원이 남습니다. 다만 명세서 비고에 강도훈과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시돼, 이 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
그 확약이 사건 전체를 완전히 닫아주지는 않습니다. 서채현은 2025.07.03 전입으로 말소기준일인 2025.07.11보다 앞서 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고인 시보증은 서채현 보증금의 중복 신고로 표시돼 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 강도훈·서채현 2명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10903 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 1081 에코빌리지 제103동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가 기준 다세대주택 이용 중 · 지상 6층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 윤주성 (2022.02.12 매매 · 거래가액 363,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 164,659,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 363,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인 | 2022.01.13 |
① 권리 흐름 — 주된 인수는 확약으로 해소, 미상 임차인은 별도
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 중복 제외
| 구분 | 전입·점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 강도훈 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2022.03.28 확정일자 2022.03.02 보증금 363,000,000원 | 대항력 말소기준 이전 | 우선변제 배당요구 2024.04.08 | 확약 적용 룰상 201,446,226원 → 실질 0원* |
| 서채현 현황조사·매각물건명세서 | 전입 2025.07.03 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 단정 금지 | 미상 | 인수 미상 확약 적용 대상 아님 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 | 서채현 보증금 관련 중복 신고 | 별도 판정 제외 | 별도 합산 제외 | 승계·중복 서채현 보증금과 별도 합산 금지 |
실제 임차인은 강도훈과 서채현 2명입니다. 시보증은 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고로, 별도의 세 번째 임차보증금으로 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 65.3% 할인처럼 보여도 ‘싸다’ 단정은 금지
에코빌리지 실거래 자료에서 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 252,000,000원이고, 현재 최저가 164,659,000원은 그 금액의 65.3%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 대상 면적은 41.19㎡인데 확보된 실거래는 28.26㎡·29.87㎡·28.57㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 65.3%를 곧바로 동일 물건의 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 28.26㎡ | 4 | 252,000,000원 |
| 2024.08 | 29.87㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2024.03 | 28.57㎡ | 2 | 258,000,000원 |
| 2022.01 | 28.57㎡ | 5 | 347,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 252,000,000원 |
전체 평균은 278,000,000원이지만 2022.01의 347,000,000원 거래처럼 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 252,000,000원과 최신 거래 252,000,000원을 우선해야 합니다. 또한 최근 대비 과거 거래 추세는 -12.1%로, 가격이 하락하는 흐름입니다. 현재 최저가가 최근 거래보다 낮다는 사실은 긍정적이지만, 면적 불일치와 서채현의 미상 인수 위험 때문에 “시세보다 확실히 싸다”는 결론까지는 갈 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,105,226원 |
| 1. 임차인 강도훈 보증금 | 363,000,000원 | 161,553,774원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 363,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 강도훈 보증금의 부족분은 201,446,226원입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 강도훈 및 그 주택임차권 승계 관계에 대해서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 서채현의 미상 보증금 위험은 이 계산과 별도로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 강도훈 확약은 동일, 서채현은 미상
| 회차 | 매각가 | 룰상 강도훈 미배당 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 164,659,000원 | 201,446,226원 | 강도훈 확약 반영 0원 · 서채현 미상 별도 |
| 5회 유찰 시 | 131,727,200원 | 233,916,981원 | 강도훈 확약 반영 0원 · 서채현 미상 별도 |
| 6회 유찰 시 | 105,381,760원 | 259,893,585원 | 강도훈 확약 반영 0원 · 서채현 미상 별도 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득가가 일정 수준에 고정되는 구조를 조심해야 합니다. 이 사건의 강도훈 보증금은 바로 그 구조에 해당하지만, 매각물건명세서 확약 때문에 강도훈 부분은 예외적으로 실질 인수 0원입니다. 다만 그 예외는 강도훈과 해당 주택임차권 승계 관계에만 적용되고, 서채현의 미상 권리에는 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 제5층 제501호이며 사용승인일은 2022.01.13입니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 신남중학교 북서측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 동측으로 약 6미터 내외 포장도로와 접하며, 토지는 평탄한 가장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기 및 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 제3종 구역, 원추표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 에코빌리지는 40세대이고 확인된 실거래는 4건입니다. 현재 경매는 4회 유찰 상태이며 관련 경매 표본의 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 서채현 보증금부터 확인. 이 사건에서 최우선 확인사항은 서채현의 실제 보증금, 점유 현황, 확정일자 및 배당요구 여부입니다. 현재는 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
- 확약 문구 원본 대조. 강도훈 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증 신고는 서채현 보증금의 대위·승계 중복 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 마세요.
- 비교면적 착시 주의. 대상 면적은 41.19㎡인데 실거래 표본은 28.26㎡·29.87㎡·28.57㎡입니다. 65.3%라는 수치를 동일 면적 시세 할인율로 단정하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -12.1%이므로 과거 전체 평균 278,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 252,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.03.28 민간임대주택 등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리와 관련 의무를 원문에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 공용부분 관리비 등 실제 인수비용도 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “주된 폭탄은 제거됐지만, 사건이 완전히 닫힌 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 강도훈 보증금 363,000,000원입니다. 현재 최저가 기준으로는 201,446,226원이 배당받지 못하는 구조지만, 명세서의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 강도훈 부분의 실질 인수는 0원입니다. 이 점만 보면 4회 유찰로 내려온 164,659,000원은 최근 거래 252,000,000원보다 낮아 매력적으로 보일 수 있습니다.
그러나 실제 투자 판단은 여기서 멈추면 안 됩니다. 서채현이라는 별도 실제 임차인이 있고, 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 비교 시세 또한 대상 41.19㎡와 면적이 맞지 않으며 최근 거래 추세는 -12.1%입니다. 따라서 이 물건은 “강도훈 확약으로 주된 인수는 제거됐지만, 서채현 확인 전에는 실질취득가가 확정되지 않는 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 최저가 할인율만으로 가격 가점을 크게 줄 단계가 아닙니다.
