제주지방법원 2025타경1307. 제주 서귀포시 신효동의 이도빌리지나단지 103동 402호입니다. 등기상 집합건물이며 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 연립주택 경매물건입니다. 전용면적은 약 44.706㎡, 지상 5층 건물의 4층에 위치합니다.

이 사건의 가장 큰 특징은 감정가 대비 최저가가 극단적으로 낮다는 사실보다, 그 가격 하락에도 불구하고 매수인의 총취득 부담이 거의 줄지 않는 권리구조에 있습니다. 2016년 설정된 제주은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 매수인이 주의해야 할 핵심은 2024년 등기된 한정미의 주택임차권입니다. 이 임차권은 2025년 강제경매개시결정보다 앞서 존재하며, 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제받지 못하는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

따라서 17,295,000원에 낙찰받았으니 1억 원 이상의 차익이 발생한다는 식의 계산은 성립하지 않습니다. 배당이 줄어들수록 매수인이 인수하는 보증금이 늘어나기 때문입니다. 실제 가격 경쟁력은 약 1.11억 원의 취득 부담을 동일 면적대의 최근 실거래와 비교해서 평가해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 인수형

권리분석의 기준점은 2025.05.19. 강제경매개시결정입니다. 2016년 제주은행 근저당권은 2016.10.28. 이미 말소되어 현재 살아 있는 선순위 담보권이 아닙니다. 반면 한정미의 주택임차권등기는 2024.11.15.에 이루어졌고, 전입·점유개시 및 최초 확정일자는 2016.10.28.로 기재되어 있습니다.

매각물건명세서는 을구 3번 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시합니다. 임차보증금이 배당에서 전액 지급되지 않으면 그 부족액은 낙찰자가 부담합니다. 이후 2025.11.20. 등기된 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 조세채권의 실제 배당순위와 금액은 별도로 확인해야 합니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

임대차계약은 2016.10.13. 최초 체결 후 2020.09.22. 및 2022.10.27. 갱신 내역이 있으며, 등기상 보증금은 최초 100,000,000원과 추가 10,000,000원으로 구성됩니다. 추가 보증금의 확정일자는 2022.10.27.입니다. 임차인은 2024.11.15. 임차권등기와 함께 배당요구를 한 것으로 기재되어 있습니다.

② 실질취득 계산 — 낙찰가가 내려가도 보증금은 남는다

이번 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 구조입니다. 최저가 17,295,000원에서 배당가능 재원이 집행비용과 임차보증금 일부에 사용되면, 부족한 보증금은 매수인이 추가 부담합니다.

유찰 회차별 실질취득 부담

표에서 보듯 현재 최저가가 17,295,000원에서 8,474,550원으로 더 떨어지는 상황에서도 실질취득 부담은 약 1.11억 원 수준에 머무릅니다. 이는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 이전되는 구조 때문입니다. 실제 배당은 세금, 집행비용, 배당순위 및 낙찰가에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 1.11억

이도빌리지나단지의 면적이 유사한 실거래 12건을 살펴보면 전체 평균은 142,300,000원입니다. 그러나 과거의 높은 거래가격을 그대로 현재 시세로 적용하면 평가가 왜곡될 수 있으므로, 최근 12개월 평균 140,500,000원과 최신 거래 135,000,000원(2026.08)을 우선 참고합니다.

최근 시세는 과거 거래보다 1.5% 하락한 추세로 나타납니다. 최신 거래액 135,000,000원 역시 최근 12개월 평균 140,500,000원보다 낮습니다. 따라서 전체 평균만 보고 시세 상승이나 높은 환금성을 가정해서는 안 됩니다.

현재 최저가 17,295,000원은 최근 평균의 12.3%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 대항력 임차보증금 인수액을 제외한 값이므로 가격 메리트 판단에는 부적절합니다. 올바른 비교 기준은 실질취득액 110,711,310원입니다. 이를 최근 평균 140,500,000원과 비교하면 약 78.8%, 최신 거래 135,000,000원과 비교하면 약 82.0% 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 17,295,000원 가정)

집행비용 711,310원은 추정치이며, 한정미의 임차보증금채권과 강제경매신청채권은 별도 항목으로 표시하되 동일 채권자의 중복 배당으로 계산하지 않았습니다. 신청채권액과 보증금채권의 관계 및 실제 배당내역은 집행권원과 배당표로 확인해야 합니다. 국의 압류 관련 조세채권, 당해세 및 최우선변제 등은 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 신효동 효돈초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 전·과수원·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지상 5층 건물이며, 외벽은 스타코·타일 등으로 마감되어 있습니다. 위생 및 급배수설비와 보일러 바닥난방설비가 설치되어 있습니다.
• 접도. 단지 남측으로 약 15m, 북동측으로 약 4m 폭의 포장도로에 접합니다. 토지는 공동주택 건부지로 이용 중이며 인접 도로와 대체로 평탄합니다.
• 토지이용규제. 제2종일반주거지역 및 고도지구(20m 이하) 등에 해당하며, 시가지경관지구·재해위험지구·건축계획심의대상구역 등 관련 제한사항이 있습니다. 공시지가는 489,500원/㎡입니다.
• 소재지 확인. 감정평가 의뢰목록의 신효동 762와 달리, 공부 및 현황은 신효동 762-2, 762-13, 762-14 지상으로 확인되어 등기사항전부증명서를 기준으로 표시되었습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능했습니다. 집합건축물대장의 현황도면과 외부 관찰 등을 바탕으로 통상적인 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태·수리 필요성·하자를 확인하지 않은 채 감정가를 신뢰해서는 안 됩니다.
• 환금성. 48세대 소규모 단지이며, 실거래 표본의 가격 범위는 120,000,000원~175,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 1.5% 하락으로 집계되어, 재매각 시 기대가격과 소요기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액을 입찰 기준으로. 현재 최저가 17,295,000원 외에 미배당 임차보증금 93,416,310원이 남습니다. 예상 총부담 110,711,310원에 취득세·등기비용·수리비 등 부대비용을 별도로 고려해야 합니다.
• 임차보증금 원본 확인. 한정미의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 임차권등기명령, 확정일자 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다. 최초 보증금과 추가 보증금의 권리관계도 각각 대조해야 합니다.
• 매각물건명세서 인수문구 확인. 을구 3번 임차권등기의 대항력과 미배당 잔액 인수 조건이 명시되어 있습니다. 낙찰 이후 임차권 말소와 보증금 정산이 어떠한 조건으로 가능한지 사전에 확인해야 합니다.
• 신청채권자와 임차인의 관계. 한정미가 임차인과 강제경매신청채권자로 기재된 배경, 113,939,296원의 청구액과 110,000,000원의 임차보증금 간 관계, 집행권원 및 중복 청구 여부를 확인해야 합니다.
• 조세채권 및 배당 검증. 중랑세무서장 처분청의 국 압류가 존재합니다. 매각에 따른 압류등기 말소 여부와 별개로 세금의 법정 우선순위와 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 전입·점유개시 이력은 있지만 현장 내부조사가 이루어지지 않았습니다. 현재 점유자, 실제 거주 여부, 인도 협의 가능성, 보증금 반환과 명도 사이의 관계를 확인해야 합니다.
• 내부 상태와 관리비. 실제 내부를 조사하지 못한 감정평가이므로 누수·설비·마감 상태 등을 확인하고, 공용부분 체납관리비 부담 가능성도 관리주체에 확인해야 합니다.
• 환금성과 최근 가격 추세. 최근 12개월 평균 140,500,000원은 거래 2건에 근거합니다. 최신 거래 135,000,000원 및 하락 추세를 함께 고려하여 보수적인 재매각 가격을 설정해야 합니다.
• 원본 및 매각 진행상태 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 서류와 실제 매각기일 및 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “1,729만원짜리 집이 아니라, 보증금 1.1억을 안고 사는 집”

이 사건은 경매가격만 보면 감정가 147,000,000원에서 최저가 17,295,000원까지 내려온 극단적인 저가 물건입니다. 그러나 권리구조를 함께 보면 전혀 다른 모습입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원이 살아 있고, 예상 미배당액 93,416,310원을 매수인이 인수하기 때문입니다.

따라서 실질취득액은 110,711,310원입니다. 추가 유찰이 발생해 최저매각가가 떨어지더라도 매수인이 인수하는 보증금이 증가하므로, 총취득 부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 이 물건의 가치를 최저가가 최근 시세의 12.3%에 불과하다는 사실만으로 판단하는 것은 위험합니다.

실질취득액은 최근 12개월 평균 140,500,000원과 최신 거래 135,000,000원보다 낮으므로 가격상 차이는 존재합니다. 하지만 최근 시세가 1.5% 하락한 데다, 6회 유찰과 내부 미확인, 소규모 단지의 환금성, 임차인 보증금 정산 및 청구관계에 관한 불확실성을 무시할 수 없습니다.

결론은 조건부 검토, 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 최저가가 낮다는 이유로 높은 평가를 부여할 수 없고, 임차보증금의 진정성·대항력·배당·말소조건 및 현장 상태를 확인한 뒤에야 실질적인 투자 가능성을 판단할 수 있습니다. 이 사건에서 중요한 숫자는 17,295,000원이 아니라 110,711,310원입니다.