제주지방법원 2025타경1307. 서귀포시 신효동 이도빌리지나단지 103동 402호로, 전용면적은 44.706㎡입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트가 아니라 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층에 있습니다. 감정가 147,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 50,421,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 임차권자 한정미의 보증금은 110,000,000원이고, 매각물건명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 기재합니다. 제공된 예상배당에서는 임차인에게 배정된 금액이 없으므로, 원본 확인 전에는 보증금 전액을 인수하는 최대 위험 기준으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1307 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 신효동 762-2 이도빌리지나단지 103동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 연립주택 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 44.706㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사현영종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 50,421,000원 (3회 유찰·감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한정미 / 113,939,296원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 단지 규모 / 준공 | 이도빌리지나단지 · 48세대 · 2016.10.06 준공 |
① 권리 흐름 — 말소 등기와 인수 문구를 함께 확인해야 한다
한정미는 2016.10.28 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.11.15 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 한정미가 2025.05.14 강제경매를 신청했고, 2025.05.19 경매개시결정이 등기됐습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고인은 없습니다.
② 임차인 분석 — 최저가보다 인수 잔액이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한정미 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2016.10.28 / 2016.10.28 | 명세서상 대항·인수 | 배당요구 있음 | 승계 아님 |
전입일만 기계적으로 비교하면 2016.10.17 근저당권 설정일보다 늦지만, 해당 근저당권에는 2016.10.28 해지에 따른 말소 등기가 존재합니다. 동시에 매각물건명세서는 임차권의 대항력과 미변제 잔액 인수를 직접 명시하고 있습니다. 따라서 단순히 “후순위라 인수 0원”으로 결론 내릴 수 없으며, 명세서의 인수 문구를 우선한 보수적 판단이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 35.8%가 아니라 실질취득 113.9%
이도빌리지나단지의 면적 유사 실거래는 12건이며 전체 평균은 143,966,666원입니다. 다만 가격 판단은 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건의 평균은 140,800,000원, 최신 거래는 2025.11의 146,000,000원이고, 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -5.1%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 43.25㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 2025.05 | 46.68㎡ | 3 | 149,300,000원 |
| 2025.05 | 46.68㎡ | 3 | 149,300,000원 |
| 2025.04 | 46.70㎡ | 2 | 131,000,000원 |
| 2025.02 | 43.29㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2025.02 | 46.68㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2025.01 | 43.29㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2024.11 | 46.68㎡ | 4 | 143,000,000원 |
| 2024.11 | 44.71㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2024.09 | 46.68㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2024.06 | 46.70㎡ | 3 | 144,000,000원 |
| 2024.05 | 46.70㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 140,800,000원 |
최저가 50,421,000원 자체는 최근 12개월 평균의 35.8%이지만, 보수적 실질취득 160,421,000원은 최근 12개월 평균보다 19,621,000원 높고, 최신 거래보다도 14,421,000원 높습니다. 최근 가격 흐름까지 -5.1%로 하락하고 있어, 최저가만 근거로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,307,578원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제주은행 | 3,000,000,000원 | 49,113,422원 |
| 3. 경매신청채권자 · 한정미 | 113,939,296원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,113,939,296원 중 예상배당은 49,113,422원이며 미배당액은 3,064,825,874원입니다. 이 표는 제주은행 근저당권을 배당 대상으로 계산하지만 등기에는 해당 근저당권의 2016.10.28 말소가 기재돼 있으므로, 실제 배당 순위와 임차보증금 배당액은 원본 서류로 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효돈초등학교 서측 인근이며 전·과수원·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 남측으로 폭 약 15미터, 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20미터 이하)이며 시가지경관지구, 재해위험지구, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등과 관련됩니다.
- 단지 규모. 48세대 규모의 도시형생활주택으로, 대단지 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균 140,800,000원이며 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -5.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 임차권 미변제 잔액 인수 문구와 구체적인 인수 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 근저당 말소 확인. 2016.10.17 설정된 제주은행 근저당권이 2016.10.28 실제로 말소됐는지 현재 등기사항을 대조해야 합니다.
- 배당 순위 재산정. 예상배당표와 등기 말소 내역이 서로 맞지 않으므로 임차인 예상배당액과 최종 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 신청채권자 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일한 한정미이므로 임대차계약과 집행권원, 청구액의 관계를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가능해 외부관찰과 건축물 현황도를 기준으로 평가됐습니다.
- 주소 표시 확인. 의뢰목록의 신효동 762와 공부·현황의 신효동 762-2, 762-13, 762-14 표시 차이를 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 실질취득 기준. 최저가가 아니라 낙찰가와 최종 인수액을 합친 금액을 최근 12개월 평균 및 최신 거래와 비교해야 합니다.
맺으며 — “5,042만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
세 차례 유찰된 최저가 50,421,000원만 보면 실거래가의 절반에도 못 미치는 가격처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 보증금 110,000,000원의 임차권등기가 있고, 매각물건명세서는 배당에서 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 제공된 예상배당대로 임차인 배당이 없다면 실질취득은 160,421,000원으로 상승해 최근 12개월 평균 140,800,000원과 최신 거래 146,000,000원을 모두 넘어섭니다.
더구나 최근 거래 추세는 -5.1%이고, 48세대 규모의 도시형생활주택이며, 등기상 근저당 말소와 예상배당표의 근저당 배당이 서로 충돌합니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인형이 아니라 권리 확정 전 입찰을 보류해야 하는 인수 위험형입니다. 등기 말소, 임차권 대항력, 실제 배당액을 확인해 인수액이 크게 낮아진다는 근거가 확보되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
