서울남부지방법원 2025타경10910. 금천구 가산동 금강노블레스 101동 2층 202호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 조상숙은 2020년 10월 30일 거래가 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 임차인 최현용은 2020년 10월 30일 전입하고 2020년 10월 31일 점유를 시작했으며, 보증금은 273,000,000원입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 2023년 4월 19일 가압류보다 전입이 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 분석됩니다.
매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 보증금 273,000,000원이 현재 최저가 215,200,000원을 초과하므로, 현 회차의 가격 구조는 215,200,000원 + 57,800,000원 ≈ 273,000,000원입니다. 이후 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 인수잔액이 늘어 실질취득은 보증금 수준에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10910 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 13층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 조상숙 (2020.10.30. 거래가 260,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 215,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최현용 / 273,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.19. 주택도시보증공사 가압류 520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2023년 4월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 뒤의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 최현용의 전입일은 2020년 10월 30일로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 자체가 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 대항력 문제는 남습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현용 | 전부 · 주거(임차권등기) | 273,000,000원 | 2020.10.30. | 대항력 有 | 배당 여부 확인 | 승계신고 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금 273,000,000원을 독립된 임차보증금으로 봅니다. 임차권등기에는 확정일자 2020.09.24.(260,000,000원) 및 2022.10.11.(증액분 13,000,000원)이 기재되어 있습니다.
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 약 273,000,000원
이 물건은 최저매각가가 아니라 실질취득으로 가격을 판단해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 273,000,000원이 각 회차의 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수잔액이 같은 방향으로 늘어납니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수잔액 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 215,200,000원 | 57,800,000원 | 273,000,000원 | 581,612,800원 |
| 2회 유찰 시 | 172,160,000원 | 100,840,000원 | 273,000,000원 | 624,050,240원 |
| 3회 유찰 시 | 137,728,000원 | 135,272,000원 | 273,000,000원 | 658,000,192원 |
③ 예상배당표 (매각가 215,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,812,800원 |
| 인수 · 임차인 최현용 보증금 | 273,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 520,000,000원 | 211,387,200원 |
| 3. 경매신청채권자 · 최현용 | 273,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 793,000,000원 중 예상 배당액은 211,387,200원이고, 미배당 총액은 581,612,800원입니다. 당해세와 최우선변제 등 실제 배당순위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 13층 건물 내 2층 202호입니다.
- 주위환경. 세일중학교 남서측 인근으로 업무시설·근린생활시설·오피스텔·아파트·주상복합건물이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 독산역이 소재하며, 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 세장평 토지로 업무시설 부지로 이용 중이며, 동측으로 소로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차에서는 최저가 215,200,000원에 인수잔액 57,800,000원을 더한 약 273,000,000원을 기준으로 판단하세요.
- 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시에도 인수잔액이 각각 100,840,000원·135,272,000원으로 늘어 실질취득은 약 273,000,000원입니다.
- 임대차 실체 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일한 최현용이므로 계약서, 보증금 지급증빙, 점유관계와 채권 발생 경위를 대조하세요.
- 배당·인수 원본 대조. 매각물건명세서의 인수 문구와 배당요구, 확정일자, 임차권등기 내용을 법원 기록에서 다시 확인하세요.
- 명도 조건. 대항력 있는 임차인의 보증금 정산과 인도 시점이 연결될 수 있으므로, 단순 인도명령만으로 즉시 점유를 이전받을 수 있다고 가정하지 마세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세, 최우선변제 가능액을 별도로 확인하세요.
- 오피스텔 용도 확인. 실제 사용 상태와 전입·주거 사용 여부, 업무시설 관련 세금 및 금융 조건을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 사건은 감정가 269,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 215,200,000원까지 내려왔습니다. 그러나 임차인 최현용의 보증금 273,000,000원이 최저가보다 크고 전입일도 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 약 273,000,000원으로, 감정가보다 4,000,000원 높습니다.
추가 유찰이 되더라도 낙찰가 하락분만큼 인수잔액이 늘어나므로 총부담은 같은 수준에 머뭅니다. 여기에 임차권자와 경매신청채권자가 동일하다는 확인 과제도 있습니다. 최저가는 낮아졌지만 가격 메리트는 확인되지 않았고, 권리 확인 난도는 높습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임대차의 실체와 보증금 인수 범위를 원본 기록으로 확정하는 데 있습니다.
