서울남부지방법원 2025타경10913. 구로구 구로동 791-49, 제2층 제201호로 감정 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물의 2층에 위치하며, 건축물현황도 기준 방3·거실겸주방·욕실로 이용 중입니다. 사용승인일은 1996.04.10이고, 이 구분건물은 1층 근린생활시설과 2층~5층 공동주택, 각 층 1세대씩 총 4세대로 구성되어 있습니다.
권리구조의 핵심은 단순합니다. 현재 말소기준권리는 2012.09.27 설정된 주식회사신한은행 근저당권 15,600,000원입니다. 이후 2024.08.14 등기된 양명숙의 주택임차권과 2025.07.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 양명숙은 2016.05.02 전입으로 말소기준보다 후순위여서 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10913 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 791-49 제2층 제201호 · 도로명 서울특별시 구로구 디지털로27다길 35 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 방3·거실겸주방·욕실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 제2층 제201호 · 사용승인 1996.04.10 |
| 면적 | 59.96㎡ |
| 소유자 | 양갑필 11분의 2 · 양영래 11분의 2 · 양영탁 11분의 2 · 양영호 11분의 2 · 이상선 11분의 3 |
| 소유권 변동 | 2023.01.11 상속 · 2023.07.05 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 324,516,600원 / 207,690,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제오차유동화전문유한회사 / 11,202,922원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 비고 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권, 매수인 인수 0원
1997.12.17 박창수 근저당 28,000,000원과 1998.09.03 한국양봉축산업협동조합 근저당 28,600,000원은 이미 말소됐고, 2011.10.12 신한은행 근저당 30,000,000원 역시 2024.04.23 해지로 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2012.09.27 신한은행 근저당 15,600,000원입니다.
양명숙의 임차권등기는 2024.08.14 접수됐고, 등기 내용상 임대차계약일은 2020.07.14, 점유개시일은 2020.07.15, 확정일자는 2020.07.22입니다. 임차보증금은 100,000,000원 중 반환받지 못한 45,454,545원으로 등기돼 있습니다. 다만 전입일 2016.05.02가 말소기준 2012.09.27보다 늦으므로 매수인에 대한 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양명숙 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2016.05.02 | 45,454,545원 | 있음 · 2024.08.14 | 대항력 없음 | 가능 여부 확인 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 내역이 확인되므로 실제 우선변제 순위와 배당액은 배당요구·매각물건명세서 원문 대조가 필요합니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 발생하더라도 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 64% 유찰률보다 ‘실제 시세 검증’이 먼저
현재 최저매각가는 207,690,000원으로, 제공 시나리오상 감정가 324,516,600원의 64% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 166,152,000원, 4회 유찰 시 132,921,600원입니다.
다만 이 물건은 동일 면적 실거래 비교값을 근거로 한 가격 검증이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 전체 4세대의 소규모 구분건물이고, 1층은 근린생활시설, 2층~5층만 공동주택인 구조라는 점까지 감안해 실제 매매사례를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,707,660원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 188,382,340원 |
제공 배당 시나리오 기준으로 근저당권 채권 15,600,000원은 전액 배당되고, 채권 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여는 188,382,340원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로남초등학교 북서측 인근으로, 아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 각급 학교·근린공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스·마을버스 정류장이 있습니다. 서측 근거리에 지하철 7호선 남구로역이 위치하며 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물로 외벽 벽돌쌓기, 내벽 벽지·타일, 새시창호이며 도시가스보일러 개별난방설비가 있습니다.
- 규모. 1층 근린생활시설, 2층~5층 공동주택 각 층 1세대로 총 4세대인 소규모 구분건물입니다.
- 토지. 토지면적 106.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 3,970,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·정비구역·건축허가·착공제한지역·장애물제한표면구역· 대공방어협조구역·교육환경보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원문 대조. 양명숙의 전입일 2016.05.02는 말소기준 2012.09.27보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자 2020.07.22와 배당요구 2024.08.14가 확인됩니다. 실제 우선변제 순위와 배당액을 명세서·배당요구서에서 확인해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 경매신청채권자는 유에이치케이제오차유동화전문유한회사, 말소기준 근저당권자는 주식회사신한은행입니다. 채권승계·신청 근거 원문을 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 ‘제시외 건물 포함’이 기재돼 있으므로 매각 포함 범위와 현황을 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 207,690,000원, 감정가 64% 회차지만 실거래 시세 확인 없이 ‘저렴하다’고 판단하지 말아야 합니다.
- 소규모 건물 환금성. 전체 4세대이고 1층은 근린생활시설인 구조이므로 일반적인 대단지 아파트와 동일한 환금성을 전제하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2012.09.27 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 양명숙의 전입일은 2016.05.02로 후순위입니다. 임차권등기 보증금 45,454,545원이 남아 있지만 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 207,690,000원, 2회 유찰로 감정가 64% 회차까지 내려왔습니다.
하지만 이 가격이 실제 시세보다 싼지는 별개의 문제입니다. 전체 4세대의 소규모 공동주택이고 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되지 않았으므로, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 응찰해서는 안 됩니다. 여기에 제시외 건물 포함, 신청채권자와 말소기준 근저당권자의 관계, 임차인의 실제 우선변제 배당 여부까지 원문 확인이 필요합니다. 권리는 인수 0원으로 비교적 안전하지만, 가격과 배당 세부관계는 보수적으로 검증해야 하는 사건입니다.
