제주지방법원 2025타경1309. 제주시 이도이동 띠아모빌 3층 302호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 구분건물입니다. 현 소유자는 박정아이며, 2019.01.28 매매로 거래가액 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2021.07.02 설정된 제주시수산업협동조합 근저당권 299,000,000원입니다.
이후 농협은행 주식회사·롯데카드 주식회사 등을 포함한 다수의 가압류와 제주특별자치도의 압류, 2025.05.15 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계 기준으로 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1309 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 이도이동 2041-3 띠아모빌 3층302호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 구남동2길 51-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 지상5층 건물 중 제3층 제302호 |
| 사용승인 | 2012.01.10 |
| 소유자 | 박정아 · 2019.01.28 매매 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 219,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 256,959,806원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.07.02 을구 4번 제주시수산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 과거 2012.02.08 박인아 근저당권과 2019.10.16 농협은행주식회사 근저당권은 이미 말소된 권리입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인과 시세 메리트는 다른 문제
감정가는 314,000,000원, 현재 최저매각가는 219,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰된 상태이고, 다음 시나리오는 153,860,000원(49%), 그 다음은 107,702,000원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 현재 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 단지 정보는 띠아모빌 8세대, 사용승인 2012.01.10이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 따라서 감정가보다 30% 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 권리분석과 별도로 주변 유사 다세대의 실제 거래가격을 확인해 현재 최저가 219,800,000원의 가격 적정성을 검증하는 과정이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,877,200원 |
| 을구 4번 근저당권 · 제주시수산업협동조합 | 299,000,000원 | 215,922,800원 |
| 갑구 4번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 9,711,454원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,146,931원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 254,778,446원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농협은행주식회사 | 122,612,498원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 제주시수산업협동조합 | 32,275,729원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 43,185,108원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 제주시수산업협동조합 | 7,620,902원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 이은지 | 12,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 제주시농업협동조합 | 10,242,652원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 193,046,730원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 41,583,126원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 219,800,000원 가정 시 채권자 총 예상배당은 215,922,800원, 미배당액은 822,280,776원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주지방법원 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 위치해 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 중 제3층 제302호이며 사용승인일은 2012.01.10입니다. 보일러 난방, 위생·급배수, 승강기설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(이도2지구)이며 장애물제한표면구역·상대보호구역·지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 470.9㎡, 공시지가는 1,164,000원/㎡이며 평지·사다리형·소로한면 조건입니다.
- 규모. 띠아모빌은 8세대이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 현재 최저가 219,800,000원이 주변 유사 다세대의 최근 거래가격과 비교해 어떤 수준인지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 수차례 현장조사에도 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자를 확인하세요.
- 확장형발코니 확인. 집합건축물대장 건축물현황도상 확장형발코니가 있어 감정평가에 반영됐으며, 실제 소재 여부와 관련 사항 재확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 822,280,776원 발생해도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수액은 별개입니다.
- 압류 확인. 2026.01.06 제주특별자치도 압류가 있으나 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.07.02 제주시수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없고, 현재 회차 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리의 단순함이 가격 매력까지 보장하지는 않습니다. 1회 유찰돼 최저가가 219,800,000원으로 내려왔지만 최근 실거래 비교값이 없어 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 또한 임대관계가 미상이고 내부 확인이 되지 않았으므로, 입찰 전 점유관계와 주변 실거래 가격을 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.