서울남부지방법원 2025타경10930. 구로구 개봉동 ‘행운빌’ 제3층 제302호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김성대이고, 2021.12.07. 매매를 원인으로 거래가액 277,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 핵심은 단순한 “말소기준 이후 권리 소멸”이 아니라, 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인 김일지의 보증금 277,000,000원을 낙찰자가 실제로 떠안느냐입니다.
김일지는 임대차계약일 2021.09.10., 확정일자 2021.11.01., 점유개시 2021.11.13., 주민등록 2021.11.15.이고, 말소기준인 한국자산관리공사 가압류는 2022.05.03.입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 일반적인 구조라면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 매각조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 김일지 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 현재 회차 배당계산상 잔액 118,777,920원이 표시되더라도, 실질 인수는 0원으로 보아야 합니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로, 실제 임차인은 1명이며 보증금 277,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10930 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 327-44 행운빌 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 방3 · 거실1 · 주방/식당1 · 욕실/화장실1 · 다용도실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층건 중 제3층 · 2020.07.24. 사용승인 |
| 소유자 | 김성대 (2021.12.07. 매매 · 거래가액 277,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 161,280,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 277,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.05.03. 가압류 · 한국자산관리공사 · 15,203,558원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 실질 인수는 조건부 0원
김일지는 2021.11.15. 주민등록을 마쳐 2022.05.03. 말소기준 가압류보다 선순위입니다. 확정일자도 2021.11.01.이고 배당요구가 확인되어 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다. 주택임차권등기는 2023.11.23. 등기되어 말소기준 이후 권리이지만, 그 등기 자체가 뒤라는 이유만으로 임차인의 앞선 전입·점유에서 발생한 대항력을 무시할 수는 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 기준일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김일지 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 277,000,000원 | 확정 2021.11.01. 점유 2021.11.13. 전입 2021.11.15. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 실질 인수 0원 |
② 가격 비교 — 64%까지 내려왔지만, ‘시세 3.67억’은 그대로 믿기 어렵다
현재 최저매각가는 161,280,000원으로 감정가 252,000,000원의 64%입니다. 제공된 실거래 자료만 놓고 보면 행운빌 거래는 2021.09. 367,000,000원 한 건이고, 최저가는 이 금액의 43.9%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 44.46㎡ | 5 | 367,000,000원 |
| 제공 평균 | 44.46㎡ | 1건 | 367,000,000원 |
그러나 이 비교에는 큰 한계가 있습니다. 본건 시세 조회 기준면적은 29.63㎡인데 실거래 표본은 44.46㎡로 면적이 일치하지 않고, 거래도 2021.09. 단 1건뿐입니다. 따라서 367,000,000원을 현재 본건의 직접 시세로 놓고 “1.61억이면 매우 싸다”고 단정하는 것은 적절하지 않습니다. 제공 자료에서 계산된 43.9%는 참고 숫자일 뿐, 가격 가점을 강하게 줄 근거는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,057,920원 |
| 1. 임차인 김일지 보증금 | 277,000,000원 | 158,222,080원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 15,203,558원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 277,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산만 보면 임차보증금 부족분은 118,777,920원입니다. 3회 유찰 시 계산상 150,582,336원, 4회 유찰 시 176,025,869원으로 미배당액이 커집니다. 그러나 매각물건명세서의 포기·임차권등기 말소 조건이 그대로 적용되는 한 이 금액들은 ‘룰상 미배당액’이고, 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 행운빌은 2층 이상이 공동주택인 다세대주택이고, 본건은 방3·거실1·주방/식당1·욕실/화장실1·다용도실 등으로 이용됩니다.
- 입지. 개봉고가차도 남단 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·도시형생활주택·개봉역세권청년주택아파트·개봉중앙시장 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입은 가능하지만 원활한 편은 아니며, 북동측 인근에 경인전철 1호선 개봉역, 동측 인근 개봉로에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 도로. 서측 약 4M의 막힌도로 끝부분에 본 토지 일부가 접합니다.
- 건물. 2020.07.24. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 1층은 필로티형 주차장입니다. 승강기·도시가스 개별난방·CCTV·주차장 설비가 확인됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 행운빌은 총 7세대이며 제공 실거래가 1건뿐이고 본건과 면적도 맞지 않아, 가격 비교와 환금성 판단에 사용할 시장 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 이 물건의 핵심은 ‘대항력 없음’이 아니라 대항력은 있으나 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 실질 인수 0원이라는 점입니다. 매각물건명세서의 조건 문구를 최종 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 김일지의 주택임차권등기는 2023.11.23. 설정되었습니다. 매각조건에 정한 말소가 실제로 이행되는지 확인하는 것이 핵심입니다.
- 보증금 숫자 대조. 등기부·배당자료는 277,000,000원인데 감정평가 기타사항에는 227,000,000원으로 적혀 있습니다. 금액이 서로 다르므로 원본 기준으로 정리해야 합니다.
- 보증기관 중복계상 금지. 주택도시보증공사는 매각조건에서 ‘주택임차권 승계인’으로 기재되어 있습니다. 실제 임차인은 김일지 1명이며 보증금 277,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 가격 비교 보수적으로. 367,000,000원 거래는 2021.09. 44.46㎡ 한 건뿐이고 본건 시세 조회 기준면적 29.63㎡와 불일치합니다. 현재 최저가가 그 거래의 43.9%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 마십시오.
- 점유 상태 확인. 감정평가에서는 임대중인 것으로 탐문되었지만 상세 임대내역은 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 인도 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 = 무조건 인수”도 아니다
이 사건은 겉만 보면 매우 부담스럽습니다. 임차보증금이 277,000,000원이고, 임차인의 전입·점유가 2022.05.03. 말소기준보다 빠르기 때문입니다. 현재 최저가 161,280,000원에서 일반 배당계산만 적용하면 미배당액이 118,777,920원에 이르러, 최저가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 선순위 임차인 구조가 됩니다.
하지만 이 사건은 매각물건명세서가 그 구조를 뒤집습니다. 임차인 김일지와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하기 때문입니다. 이 조건이 확정적으로 이행되는 전제에서는 매수인 실질 인수 0원입니다.
남는 문제는 가격입니다. 감정가 252,000,000원에서 두 번 유찰되어 161,280,000원까지 내려왔지만, 제공된 실거래는 2021.09. 367,000,000원 한 건뿐이고 면적도 44.46㎡로 본건 기준 29.63㎡와 맞지 않습니다. 따라서 결론은 권리는 확약 조건 확인 시 정리 가능, 가격은 추가 비교가 필요한 물건입니다. ‘감정가의 64%’와 ‘실거래의 43.9%’라는 숫자만 보고 싸다고 단정하는 접근은 피해야 합니다.
