인천지방법원 2025타경501365. 송도동 도담프라자주건축물제1동 1층 105호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용중인 물건입니다. 감정가는 1,350,000,000원이었지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 463,050,000원까지 내려와 있습니다. 소유자는 이승철이고, 2024.08.16 1,444,250,000원의 거래가액으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 등촌동새마을금고의 채권최고액 1,140,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 삼성카드 주식회사, 인천신용보증재단, 주식회사원동의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 미상이므로, 배당표상 인수액 0원과 별개로 실제 점유관계는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경501365 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 신송로170번길 10, 1층105호 (송도동, 도담프라자주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 내 제1층 제105호 |
| 소유자 | 이승철 · 2024.08.16 소유권이전 · 거래가액 1,444,250,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,350,000,000원 / 463,050,000원 |
| 유찰 | 3회 유찰 · 현재 회차 감정가 34% |
| 신청채권자 / 청구 | 등촌동새마을금고 / 958,182,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.08.16 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,140,000,000원이며 채무자는 이승철, 근저당권자는 등촌동새마을금고로 등기됐습니다. 2026.03.20에는 근저당권이전 등기가 이어졌고, 주식회사새마을금고자산관리회사로의 이전도 등기되어 있습니다. 말소기준권리 이후의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가 34%
현재 최저매각가는 463,050,000원으로 감정가 1,350,000,000원에서 3회 유찰된 회차입니다. 현재 시나리오의 표기는 감정가 34%입니다. 이후 한 차례 더 유찰될 경우 324,135,000원, 5회 유찰 시 226,894,500원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 463,050,000원 | 456,019,500원 | 726,240,334원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 324,135,000원 | 318,797,110원 | 863,462,724원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 226,894,500원 | 222,917,977원 | 959,341,857원 |
유찰이 이어질수록 매각대금은 낮아지지만 근저당권과 후순위 가압류의 미배당액은 더 커집니다. 현재 회차에서도 총 채권액 1,182,259,834원 중 채권자에게 배당되는 금액은 456,019,500원이고, 726,240,334원의 미배당이 발생합니다. 다만 각 회차 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 463,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,030,500원 |
| 2. 근저당권 · 등촌동새마을금고 | 1,140,000,000원 | 456,019,500원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,037,834원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사원동 | 2,222,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 7,030,500원으로 추정되어 있고, 남은 매각대금 456,019,500원이 선순위 근저당권에 배당되는 구조입니다. 삼성카드 주식회사·인천신용보증재단·주식회사원동에는 배당이 없고 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 인천신정초등학교 북동측 인근이며, 대단지 아파트·근린생활시설·업무시설·공원이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제1층 제105호는 감정평가 당시 근린생활시설로 이용중입니다.
- 토지. 대체로 인접 필지와 등고 평탄한 2필 일단의 장방형 토지이며 도담프라자 건축물 부지로 이용중입니다. 토지면적은 1,527.6㎡입니다.
- 도로. 북측·서측·남측으로 각각 공도와 접하고 있으며 토지 특성은 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되며 상대보호구역과 저촉되고 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,659,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계 미상으로 기재된 만큼 현장 점유자, 전입관계, 사업자등록 및 매각물건명세서를 반드시 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.03.20 근저당권이전 등기가 있으므로 현재 권리자와 배당요구·채권승계 관계를 등기 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가 34%까지 낮아졌지만, 가격이 낮다는 사실만으로 시장가 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
- 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 324,135,000원, 5회 유찰 시 226,894,500원이며 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 크게 내려왔지만, 점유 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 1,350,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 463,050,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2024.08.16 근저당권이 말소기준이고 그 이후의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 감정평가서에는 임대관계 미상이라는 문구가 남아 있습니다. 따라서 이번 물건의 핵심은 단순히 “3회 유찰되어 싸졌다”가 아니라, 실제 점유·임대차관계를 확인한 뒤 등기상 소멸 구조와 배당 시뮬레이션이 현실에서도 그대로 적용되는지를 검증하는 것입니다. 권리의 큰 틀은 정리되어 있지만, 점유 확인 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
