💰 최저가 945,000,000원 📉 유찰 1회 🧾 인수 0원 ⚠️ 미배당 249,109,834원
인천지방법원 2025타경501365. 송도동 도담프라자주건축물제1동 1층 105호입니다. 표시상 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 권리의 기준점은 2024.08.16 등촌동새마을금고 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 가압류 3건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 내역은 없으므로 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다.
다만 이 물건의 난점은 권리가 아니라 가격과 용도입니다. 감정가 13.50억에서 1회 유찰되어 최저가가 9.45억으로 낮아졌지만, 상가형 근린생활시설은 주거용 아파트처럼 표준화된 실수요층이 넓지 않습니다. 현 회차 매각가를 기준으로도 집행비용을 제외한 금액이 근저당권 배당에 대부분 흡수되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경501365 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 신송로170번길 10, 1층105호 (송도동, 도담프라자주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 이승철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,350,000,000원 / 945,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 등촌동새마을금고 / 958,182,300원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 말소기준은 2024.08.16 등촌동새마을금고 근저당권이며, 이후의 임의경매개시결정과 삼성카드 주식회사, 인천신용보증재단, 주식회사원동의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 이후 화곡새마을금고, 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 내역이 있으나, 별도의 추가 인수권리로 보지 않습니다.
② 임차인 및 인수 여부
| 구분 | 점유·임차 | 매수인 인수 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 0원 | 인수 없음 |
보증기관 승계나 대위변제 중복신고로 보이는 임차인도 없습니다. 따라서 실제 임차인 수는 0명이며, 보증금 합산 위험도 없습니다.
③ 회차별 가격과 미배당 구조
현재 회차는 감정가 13.50억의 70%인 945,000,000원입니다. 이 가격으로 매각될 경우 총 채권 1,182,259,834원 중 933,150,000원만 채권자에게 배당되고, 249,109,834원의 미배당이 발생합니다. 유찰이 더 진행되면 미배당 규모는 529,774,834원, 726,240,334원으로 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 945,000,000원 | 933,150,000원 | 249,109,834원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 661,500,000원 | 652,485,000원 | 529,774,834원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 463,050,000원 | 456,019,500원 | 726,240,334원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 945,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,850,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 등촌동새마을금고 | 1,140,000,000원 | 933,150,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,037,834원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 인천신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사원동 | 2,222,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 945,000,000원 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 “인천신정초등학교” 북동측 인근입니다. 인근은 대단지 아파트, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용중입니다. 주거용 아파트가 아니므로 실사용자·임차수요·업종 적합성 확인이 필요합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 내 제1층 제105호입니다.
- 토지 조건. 준주거지역, 경제자유구역, 성장관리권역, 제1종지구단위계획구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다. 토지는 대체로 평탄한 장방형이며 도담프라자건축물 부지로 이용중입니다.
- 도로. 북측, 서측 및 남측으로 각각 공도와 접하고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 감정 이용상태가 근린생활시설입니다. 주거용 아파트 수요로 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 환금성 확인. 최저가 945,000,000원 규모의 상가형 물건이므로 재매각 가능성과 임차수요를 별도로 검증해야 합니다.
- 관리비·공용비용. 집합건물 1층 상가형 물건은 관리비 체납, 공용부분 부담, 영업 관련 비용 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 근저당권 이전 내역과 매각물건명세서, 현황조사, 등기부 원본을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 1회 유찰로 70%까지 내려왔지만, 실질취득은 945,000,000원입니다. 추가 유찰 시나리오까지 비교해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”보다 “상가 가격”이 핵심
이 물건은 임차인 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸이라는 점에서 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 그러나 감정가 13.50억, 현재 최저가 9.45억의 근린생활시설입니다. 현 회차에서도 배당은 근저당권에 대부분 흡수되고 후순위 가압류는 배당이 없습니다. 낙찰자의 인수는 없지만, 그렇다고 곧바로 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 결론은 권리는 합격, 가격과 환금성은 보수적으로 검증입니다.