대항력 보증금 278,250,000원, 그러나 특별매각조건으로 인수 0원* — 공항동 미래스타빌 701호

서울남부지방법원 2025타경10951. 강서구 공항동 미래스타빌 7층 701호, 전용 29.89㎡의 다세대주택입니다. 소유자 윤종심은 2019년 6월 3일 매매를 원인으로 2020년 9월 7일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 임차인 정수민이 전입신고와 점유를 시작하고 최초 보증금 265,000,000원에 확정일자를 받았으며, 2022년 8월 9일 보증금을 13,250,000원 증액해 총 보증금은 278,250,000원이 됐습니다.

정수민의 전입·점유·확정일자는 경매개시결정일인 2025년 7월 15일보다 앞섭니다. 따라서 특별한 조건이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 181,760,000원 기준 예상배당은 178,415,360원이고, 부족액은 99,834,640원입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이 조건이 정해진 내용대로 이행되면 정수민 관련 매수인 인수액은 실질 0원*이므로, 시세 비교도 최저가에 인수액을 더한 금액이 아니라 실질취득 181,760,000원을 기준으로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 특별매각조건으로 해소

등기상 별도의 근저당권은 나타나지 않고, 경매개시결정이 말소기준으로 선언돼 있습니다. 서울신용보증재단의 가압류 72,709,200원은 경매개시 전인 2024년 10월 10일 등기됐지만 2025년 4월 10일 이미 말소됐으므로 매수인에게 승계되지 않습니다.

반면 정수민의 전입·점유·확정일자와 임차권등기는 경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 정상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나 실질부담이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 이 사건은 특별매각조건에 따라 그 부족분 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 했다는 점이 예외입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 77.3%

미래스타빌은 2019년 6월 19일 사용승인된 12세대 규모 건물입니다. 대상 면적 29.89㎡와 대응되는 전용 29.92㎡ 거래는 2건이며, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 235,000,000원입니다.

최신 거래 235,000,000원은 이전 거래 237,000,000원보다 낮아 최근 흐름은 -0.8%입니다. 하락 폭은 크지 않지만 상승 추세로 보기는 어렵습니다. 그럼에도 특별매각조건 적용 후 실질취득 181,760,000원은 최근 12개월 평균의 77.3%로, 금액상으로는 최근 거래보다 낮습니다.

다만 거래 표본이 2건뿐이고, 건물 전체가 12세대에 불과합니다. 개별 호수의 상태와 거래 시점에 따라 가격 편차를 흡수하기 어려운 소규모 다세대이므로, 실거래 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 181,760,000원 가정)

배당 계산만 보면 정수민의 미배당 보증금 99,834,640원이 발생합니다. 다만 특별매각조건에 따라 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 인수액이 아닌 조건 이행이 핵심

통상적인 대항력 인수형은 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 총부담이 보증금 수준에 묶입니다. 실제로 이 사건도 특별매각조건이 없다면 5회·6회 유찰 시 원칙상 인수액이 각각 135,677,712원과 164,352,170원으로 증가합니다. 그러나 특별매각조건이 그대로 적용되면 각 회차의 실질 인수는 0원*이고, 실질취득은 해당 회차 낙찰가가 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전용 29.89㎡ 다세대주택 1개호로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 입지. 송정초등학교 남서측 인근으로 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 송정역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 4필지 일단으로 남서측 약 40미터, 북측 약 12미터 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·엘리베이터·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 토지. 공시지가 3,863,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지의 세로장방형 토지입니다.
• 건축상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없고 감정평가서상 별도 특이사항도 없습니다.
• 환금성. 2019년 준공이지만 12세대의 소규모 다세대이며 실거래가 2건에 그쳐 가격 검증과 재매각 수요 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 주체·범위·이행 시점을 매각물건명세서와 법원 기록에서 대조해야 합니다.
• 인수액 이중 계산 금지. 특별매각조건이 확정 적용된다면 정수민 부족액 99,834,640원을 실질취득에 다시 더하지 않습니다. 조건이 적용되지 않는 경우에만 원칙상 인수액을 반영합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 대금납부 이후 말소가 실제로 이뤄지는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태, 퇴거 여부, 열쇠 인도와 내부 확인 가능 여부를 점검해야 합니다.
• 실거래 표본 한계. 비교 거래는 2건뿐이며 최신 거래도 2024년 6월입니다. 동일 건물 중개 매물과 인근 유사 다세대 가격을 함께 확인해야 합니다.
• 4회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 점유·특별매각조건·대출 가능성·내부 상태 등 다른 사유가 있는지 법원기록과 현장조사로 구분해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 전기·수도·가스 체납과 건물 관리 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 관련 기록을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 ‘포기·말소의 완결성’을 확인할 물건

표면만 보면 보증금 278,250,000원의 대항력 임차인이 있어 위험한 인수형입니다. 현재 가격에서 미배당 보증금도 99,834,640원에 달합니다. 그러나 이 사건은 채권자가 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건을 붙였습니다. 조건이 완전하게 적용되면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 181,760,000원으로 최근 거래 235,000,000원의 77.3%입니다.

가격 수치만으로는 할인 구간이지만, 4회 유찰과 단지 평균 3.3회 유찰, 낙찰률 0.0%, 12세대 소규모 다세대, 2건뿐인 실거래 표본이 함께 존재합니다. 따라서 결론은 “권리 위험이 자동으로 사라진 물건”이 아니라 “특별매각조건의 이행을 확인하면 가격 검토가 가능한 물건”입니다. 포기 범위와 임차권등기 말소가 확실하지 않다면 원칙상 인수액 99,834,640원을 그대로 위험금액으로 봐야 합니다.