인천지방법원 2025타경502498. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 황진하가 2019년 8월 30일 거래가 140,000,000원에 취득한 뒤, 현재 한국주택금융공사의 강제경매가 진행 중입니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 아닙니다. 을구 5번 신송수 임차권은 2021년 8월 23일 전입·점유, 2021년 9월 28일 확정일자를 갖고 있고, 말소기준인 2025년 1월 10일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가는 47,334,000원으로 감정가 138,000,000원에서 세 차례 유찰된 가격입니다. 그러나 현재 회차에서 임차인에게 예상되는 배당은 46,081,988원뿐이고, 보증금 142,000,000원 중 95,918,012원이 남습니다. 낙찰가와 이를 합치면 143,252,012원으로, 최근 12개월 실거래 125,000,000원보다 높습니다. 최저가의 할인율과 실질취득 가격이 완전히 다른 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경502498 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 매소홀로415번길 10, 3층305호 (학익동,예다움) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 전용 | 59.57㎡ · 지하1층/지상12층 건물 내 제3층 제305호 |
| 소유자 | 황진하 (2019.08.30. 거래가 140,000,000원 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 47,334,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 157,125,916원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2025.01.10. 강제경매개시결정입니다. 을구 5번 신송수 임차권은 그보다 앞선 2023.10.13. 등기이고, 실제 전입·점유개시는 2021.08.23., 확정일자는 2021.09.28.입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 반면 말소기준 이후의 국민건강보험공단·국·부천시 압류와 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신송수 3층 305호 59.57㎡ 전부 | 2021.08.23 확정 2021.09.28 | 142,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
신송수는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 임차보증금은 142,000,000원이며 배당요구도 되어 있습니다. 다만 우선변제권이 있다고 해서 보증금이 자동으로 전액 소멸하는 것은 아닙니다. 매각대금에서 실제 배당받지 못한 잔액은 대항력에 따라 매수인이 부담합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.42억을 봐야 한다
예다움은 30세대이며, 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 134,250,000원이지만 최근 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래를 우선해야 합니다. 가장 최근 거래는 2026년 2월 전용 59.57㎡ 2층의 125,000,000원이며, 최근 12개월 평균 역시 125,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -9.0%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.57㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2023.12 | 60.71㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 61.84㎡ | 5 | 137,000,000원 |
| 2023.02 | 59.57㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 134,250,000원 |
대항력 인수형인 이 물건의 시세 비교 기준은 47,334,000원의 최저가가 아니라 보증금 142,000,000원 수준의 실질취득 부담입니다. 이는 최근 12개월 평균 125,000,000원보다 17,000,000원 높고, 전체 4건 평균 134,250,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 가격 흐름은 -9.0%입니다. 따라서 감정가 대비 34%까지 유찰됐다는 사실은 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,334,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,252,012원 |
| 1. 임차인 신송수 보증금 | 142,000,000원 | 46,081,988원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 157,125,916원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 추정에서는 임차인 보증금 중 46,081,988원만 배당되고 95,918,012원이 매수인 인수로 남습니다. 한국주택금융공사의 청구액 157,125,916원은 배당이 없습니다. 국세·지방세 등이 당해세에 해당하면 먼저 차감될 수 있어 임차인 배당액이 더 줄고 실제 인수잔액이 커질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 47,334,000원 | 95,918,012원 |
| 4회 유찰 시 | 33,133,799원 | 109,862,609원 |
| 5회 유찰 시 | 23,193,659원 | 119,623,827원 |
유찰이 추가되면 낙찰가 자체는 33,133,799원, 23,193,659원으로 낮아지지만 미배당 임차보증금은 각각 109,862,609원, 119,623,827원으로 늘어납니다. 즉 입찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커지는 구조이므로 “한 번 더 유찰되면 싸진다”는 접근이 통하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천백학초등학교 북서측 인근으로, 유사 오피스텔·공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 형성된 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 실제 이용상태는 오피스텔입니다.
- 건물. 2015.12.24. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층/지상12층 건물이며 승강기·도시가스·CCTV·주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 사다리형 토지로 북서측 약 15미터, 북동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래성. 예다움은 30세대이고 확인된 거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 최근 가격 흐름은 -9.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 최저가는 47,334,000원이지만 대항력 임차보증금 인수까지 포함하면 실질 부담은 약 1.42억원 수준입니다.
- 임차권 원본 확인. 신송수의 전입일자 2021.08.23., 확정일자 2021.09.28., 보증금 142,000,000원 및 배당요구 상태를 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 당해세인지 확인해야 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래는 125,000,000원이고 최근 구간은 이전 거래 대비 -9.0%입니다. 과거 평균 134,250,000원만 보고 가격을 높여 잡지 않아야 합니다.
- 추가 유찰의 의미 점검. 유찰이 더 진행되어도 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 인수가 증가하므로 총 부담이 크게 낮아지지 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,733만원짜리 물건”이 아니다
숫자 하나만 보면 감정가 138,000,000원짜리 물건이 세 번 유찰돼 47,334,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서는 그 숫자가 매수비용을 대표하지 않습니다. 신송수의 대항력 있는 임차보증금은 142,000,000원이고, 현재 배당 추정에서는 95,918,012원이 그대로 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 현재 회차의 추정 부담은 143,252,012원입니다.
반면 같은 면적의 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 125,000,000원이고, 최근 가격 흐름은 -9.0%입니다. 실질취득이 최근 시세를 웃도는 데다 이미 3회 유찰됐고 거래 표본도 많지 않습니다. 이 사건은 “유찰이 많이 돼 싸진 물건”이 아니라 “유찰돼도 인수액이 커져 총부담이 남는 물건”입니다. 권리분석의 결론은 단순합니다. 최저가에 현혹되지 말고, 임차보증금 1.42억원을 사실상의 가격표로 봐야 합니다.
