인천지방법원 2025타경502498. 인천 미추홀구 학익동 ‘예다움’ 3층 305호입니다. 사건 데이터의 용도 표기는 근린시설이지만, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 전용면적은 59.57㎡, 건물은 2015.12.24 사용승인된 지하1층/지상12층 집합건물입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 70%까지 내려온 최저가가 아닙니다. 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기와 보증금 142,000,000원의 인수 가능성입니다.
등기 흐름만 보면 말소기준은 2016.01.13 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류, 경매개시결정, 압류들은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그런데 매각물건명세서 notes에는 을구 5번 임차권등기가 “매수인에게 대항할 수 있다”고 명시되어 있습니다. 자료 내부에는 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”이라는 임차인 위험메모도 함께 존재하지만, 입찰 판단에서는 명세서상 인수 문구를 우선 경계해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경502498 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 매소홀로415번길 10, 3층305호 (학익동,예다움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 표기 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 · 전용 59.57㎡ |
| 소유자 | 황진하 (2019.08.30 소유권이전, 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 96,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 157,125,916원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권등기 문구가 더 중요하다
말소기준은 2016.01.13 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후의 서울보증보험 가압류, 한국주택금융공사 경매개시결정, 국민건강보험공단·국·부천시 압류는 데이터상 매각으로 소멸로 표시됩니다. 다만 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 notes에 경고되어 있어, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인은 1명, LH는 보증기관 승계 중복신고
| 구분 | 성명 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임차권자 | 한국토지주택공사 | 11,150,000원 | 2019.08.23 / 2019.07.01 | 합산금지 보증기관 대위·승계 — 신송수 보증금의 중복 신고 |
| 실제 임차인 | 신송수 | 142,000,000원 | 2021.08.23 / 2021.09.28 | 인수주의 명세서상 매수인에게 대항 가능 · 미변제 잔액 인수 |
한국토지주택공사는 데이터상 is_guarantor=true, is_subrogation=true로 표시되어 실제 별도 임차인이 아니라 보증금 대위·승계 중복신고입니다. 따라서 보증금은 11,150,000원과 142,000,000원을 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 신송수 1명, 핵심 보증금은 142,000,000원입니다.
③ 가격 착시 — 최저가는 72%지만, 실질취득은 시세보다 높다
최근 실거래는 4건입니다. 예다움은 총 30세대이고, 거래 표본도 많지 않습니다. 그럼에도 데이터상 평균 거래가는 134,250,000원, 최고 거래가는 140,000,000원입니다. 그런데 신송수 보증금 기준 실질취득가는 142,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.57㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2023.12 | 60.71㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 61.84㎡ | 5 | 137,000,000원 |
| 2023.02 | 59.57㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 134,250,000원 |
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 96,600,000원 | 45,400,000원 | 142,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 67,620,000원 | 74,380,000원 | 142,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 47,334,000원 | 94,666,000원 | 142,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,138,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 1,800,000,000원 | 94,461,200원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 79,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 157,125,916원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 배당 밖 인수주의 · 신송수 임차보증금 잔액 | 142,000,000원 | 45,400,000원 인수 추정 |
도넛 차트는 매각대금 96,600,000원의 배당분배입니다. 신송수 보증금 인수 추정액 45,400,000원은 배당금이 아니라 매수인이 별도로 부담할 수 있는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천백학초등학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔 및 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가서상 오피스텔로 이용중입니다. 토지는 공동주택 및 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 해당사항 없습니다.
- 환금성. 예다움은 총 30세대이고 최근 실거래 표본은 4건입니다. 실질취득가가 실거래 최고가를 넘는 구조라 되팔 때 가격 여유가 작습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 96,600,000원은 싸 보이지만, 인수형 계산에서는 실질취득 142,000,000원으로 봐야 합니다.
- 명세서 원문 확인. 을구 5번 임차권등기와 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함” 문구를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- LH 신고액 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있으므로 실제 임차인은 신송수 1명으로 보되, 승계관계 원본은 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있어 배당과 인수잔액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 주거용 아파트로 가정하지 말고 건축물대장·관리규약·전입 가능 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,660만원짜리”가 아니라 “1.42억짜리”다
이 사건의 가장 큰 함정은 숫자입니다. 최저가는 96,600,000원, 실거래 평균은 134,250,000원이므로 표면상으로는 싸 보입니다. 그러나 매각물건명세서가 신송수 임차권등기의 인수 가능성을 명시하고 있고, 보증금은 142,000,000원입니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정됩니다. 즉 이 물건은 최저가 9,660만원 물건이 아니라, 실질취득 1.42억원 물건입니다. 시세 평균보다 비싼 실질취득, 임차권등기 인수, 30세대 규모와 용도 혼재까지 겹치므로, 결론은 보수적 접근입니다.