서울남부지방법원 2025타경10953. 양천구 신월동 ‘하늘숲’ 제5층 제501호 다세대주택입니다. 감정가는 169,400,000원, 현재 최저가는 86,733,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 할인율이 아니라 2020.10.16. 등기된 주택임차권입니다. 임차보증금은 125,000,000원이고 전입은 2018.09.28., 확정일자는 2018.08.30.으로, 2021.09.16. 말소기준 압류보다 앞섭니다.

그대로라면 이 선순위 임차권은 매각으로 자동 소멸하지 않고, 현재 회차 배당계산에서도 84,771,806원만 배당되어 40,228,194원의 부족분이 발생합니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서의 조건이 결론을 바꿉니다. 신청채권자가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액 상당의 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 이 조건이 이행되는 경우 본 분석상 실질 인수는 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 매각조건이 결론을 바꾼다

말소기준은 2021.09.16. 양천구 압류입니다. 그보다 앞선 2020.10.16. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 등기부 기준으로는 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 보증금 125,000,000원, 전입 2018.09.28., 확정일자 2018.08.30.이고 배당요구도 확인됩니다.

다만 해당 신고는 보증기관 승계 신고로 분류되어 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 따라서 이 자료에서 실제 임차인은 0명, 보증기관 승계 신고는 1건으로 정리합니다. 보증금 125,000,000원을 별도의 다른 임차보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 가격 비교 — 51.2% 할인만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다

현재 최저가는 86,733,000원으로 감정가 169,400,000원의 51.2%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 확인된 실거래는 2024.11. 한 건뿐이고, 거래면적은 53.45㎡, 거래가는 240,000,000원입니다. 본건의 비교 기준면적은 20.44㎡이며 면적 매칭 결과도 일치하지 않습니다.

자료상 최저가의 최근 거래 대비 비율은 36.1%로 표시되지만, 면적이 맞지 않는 거래 1건을 그대로 시세로 적용해서는 안 됩니다. 즉 이 사건은 감정가 대비 할인폭은 확인되지만 정상 시세 대비 할인폭은 검증이 부족한 상태입니다. 특히 다세대 8세대 규모이고 확인된 거래 표본도 1건뿐이므로 “최저가가 시세보다 크게 싸다”는 표현은 보류하는 편이 맞습니다.

③ 예상배당표 (매각가 86,733,000원 가정)

배당계산상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 40,228,194원입니다. 다만 본건은 신청채권자의 잔액 상당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어, 그 조건 이행을 전제로 실질 인수는 0원*으로 분석합니다. 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 우선 차감되어 실제 배당순위·금액이 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액은 커진다

이 표가 보여주는 핵심은 선순위 대항력 임차보증금 구조입니다. 잔액 포기·말소 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 낙찰가 하락을 그대로 취득비용 하락으로 보면 안 됩니다. 이 사건에서는 그 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 예외적으로 실질 인수를 0원*으로 처리하는 것입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 하늘숲은 총 8세대입니다.
• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 서서울호수공원 동측 인근으로 다세대주택·근린상가·공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
• 도로. 토지 북동측으로 약 3미터 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·수평표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 2,419,000원/㎡입니다.
• 건축물. 집합건축물대장상 본건의 위반건축물 표시는 없지만, 매각물건명세서에는 주변 호수 모두 위반건축물 기재가 있다는 내용이 있습니다.
• 제시외 건물. 본건에 제시외 건물이 존재하며 감정평가에 포함되어 평가되었습니다.
• 거래 표본. 확인 거래는 2024.11. 240,000,000원 1건이며 거래면적 53.45㎡로 본건 비교 기준 20.44㎡와 일치하지 않습니다.

⑥ 세금·공매·등기 체크

• 세금 압류. 국세·지방세 압류 7건이 확인됩니다. 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감될 수 있어 배당표는 변동 가능합니다.
• 공매 이력. 2023.09.21. 공매공고 부기등기가 있었고 2024.12.27. 공매공고등기 말소가 확인됩니다.
• 과거 강제경매. 2022.02.17. 서울보증보험의 강제경매개시결정이 있었으나 2023.06.16. 취하를 원인으로 말소되었습니다.
• 현재 경매. 2025.08.01. 서울보증보험 주식회사를 채권자로 하는 현재 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 잔액 상당 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권 말소 확인. 낙찰 후 한국토지주택공사 명의 임차권등기가 어떤 절차로 말소되는지 확인하세요.
• 보증기관 승계 중복 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계로 분류되어 실제 임차인 수와 보증금을 이중 합산하지 않습니다.
• 시세 재검증. 240,000,000원 거래 1건은 53.45㎡ 거래라 본건 비교 기준 20.44㎡와 직접 비교하기 어렵습니다. 동일·유사 면적의 추가 거래 확인이 필요합니다.
• 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 본건에 포함되어 평가된 상태이므로 감정평가서의 내부구조도와 사진을 확인하세요.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류가 다수이므로 당해세 여부와 교부청구 현황을 원본에서 확인하세요.
• 건축물 현황 확인. 본건 자체 위반건축물 표시는 없지만 주변 호수의 위반건축물 기재 내용과 현장 상태를 대조하세요.

맺으며 — “51.2% 할인”보다 중요한 것은 확약 조건의 이행

이 물건은 감정가 169,400,000원에서 3회 유찰돼 86,733,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2020.10.16. 선순위 주택임차권의 보증금이 125,000,000원이고 현재 배당계산상 부족분도 40,228,194원이기 때문입니다.

다만 매각물건명세서에 신청채권자가 배당받지 못하는 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있어, 그 조건이 유효하게 이행되는 경우 매수인 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 그래서 이 사건의 결론은 “선순위 권리는 존재하지만 조건부로 해소되는 구조”입니다.

가격 측면에서는 확인 실거래 240,000,000원이 존재하지만 53.45㎡ 거래이고 본건 비교 기준은 20.44㎡라 면적 매칭이 되지 않습니다. 거래도 1건뿐입니다. 따라서 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 확약 조건의 실제 이행과 동일·유사 면적 시세 재확인을 함께 통과시켜야 하는 물건입니다.