서울남부지방법원 2025타경10965. 서울 강서구 화곡동 누리에스.에이치.티 제1동 201호, 전용 46.6㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 398,000,000원이었지만 8회 유찰되며 최저가가 66,774,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 약 16.78%라는 숫자만 보면 매우 저렴한 물건처럼 보입니다.
그러나 등기와 매각물건명세서를 함께 읽으면 정반대의 결론이 나옵니다. 임차인 박대영은 2021.05.28 전입·점유를 시작했고, 경정된 확정일자는 2021.04.28입니다. 말소기준인 2023.06.16 국 압류보다 앞선 임차관계이며, 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 임차인의 대항력과 미배당 보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10965 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제2층 제201호 도로명주소: 서울특별시 강서구 등촌로13나길 24-6 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 · 전용 46.6㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 |
| 사용승인일 | 2021.02.10 |
| 소유자 | 유선옥 (2021.05.28 소유권이전) |
| 감정가 | 398,000,000원 |
| 최저매각가 | 66,774,000원 (8회 유찰 · 감정가의 약 16.78%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 385,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 말소기준권리 | 2023.06.16 갑구 3번 국 압류 (의정부세무서장) |
| 선순위 임차보증금 | 박대영 388,000,000원 |
| 실제 임차인·전입자 | 3명 (박대영 및 현황조사상 전입자 2명) · 보증기관 승계신고는 별도 임차인 아님 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
등기부상 2021.03.04 설정된 통조림가공수산업협동조합의 채권최고액 3,840,000,000원 근저당권은 공동담보 관련 등기였으며 2021.05.28 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 살아 있는 근저당권으로 보거나 낙찰자가 해당 금액을 인수하는 것으로 해석해서는 안 됩니다.
현재 말소기준은 2023.06.16 국 압류입니다. 이후의 서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상의 후순위 임차권이라고 해서 임차보증금까지 소멸하는 것은 아닙니다. 박대영의 임차권등기는 2023.07.24 접수되었지만 전입·점유는 2021.05.28이고, 경정된 확정일자도 2021.04.28입니다.
② 임차인 분석 — 실제 3명, 보증기관 중복신고 제외
확인된 실제 임차인·전입자는 박대영, ERGASHEVA DIYORAKHON RAKHMATULLO KIZI, TURSUNKULOVA DURDONA BAKHTIYOR KIZI의 3명입니다. 임차권 경정등기는 박대영의 기존 임차권에 대한 변경 기록이므로 별도 임차인으로 세지 않습니다. '시보증'은 ERGASHEVA의 보증금과 관련된 보증기관 대위·승계신고로, 실제 임차인을 추가하거나 보증금을 이중 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 구분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박대영 건물 전부 · 임차권등기 |
2021.05.28 | 2021.04.28 경정 후 기준 |
388,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
| ERGASHEVA DIYORAKHON RAKHMATULLO KIZI 현황조사 전입자 |
2025.07.09 | 미상 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 점유관계 확인 |
| TURSUNKULOVA DURDONA BAKHTIYOR KIZI 현황조사 전입자 |
2025.05.21 | 미상 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 점유관계 확인 |
박대영의 임차권등기 최초 기재 확정일자는 2022.05.27이었으나, 2023.11.28 경정등기에 따라 2021.04.28로 변경되었습니다. 임대차계약일 역시 2021.04.25로 경정되었습니다. 배당요구 및 권리관계는 경정내용과 매각물건명세서를 함께 기준으로 검토합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 19.1%의 착시
동일 건물 누리S.H.T의 전용 46.6㎡ 최근 실거래는 2026년 7월, 3층, 350,000,000원입니다. 비교 물건은 3층이며 경매 대상은 2층입니다. 최근 12개월 거래 표본은 1건이므로 평균 역시 350,000,000원입니다.
| 거래월 / 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 실거래 | 46.6㎡ | 3층 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.6㎡ | 1건 | 350,000,000원 |
| 감정가 | 46.6㎡ | 2층 | 398,000,000원 |
| 현재 최저가 | 46.6㎡ | 2층 | 66,774,000원 |
| 실질취득 추정 | 46.6㎡ | 2층 | 389,601,932원 |
최저가 66,774,000원은 최근 거래가의 19.1%에 불과합니다. 그러나 이는 인수할 임차보증금을 제외한 숫자입니다. 예상 인수액 322,827,932원을 합한 실질취득은 389,601,932원으로, 최근 거래가 350,000,000원의 약 111.3%입니다. 실질취득 기준으로는 오히려 약 39,601,932원 비쌉니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,774,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,601,932원 |
| 1. 임차인 박대영 보증금(우선변제) | 388,000,000원 | 65,172,068원 |
| 2. 주택도시보증공사(신청채권자) | 385,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 박대영 보증금 미배당(매수인 인수) | 388,000,000원 | 322,827,932원 |
매각대금 66,774,000원에서 추정 집행비용 1,601,932원을 제외한 65,172,068원이 박대영에게 배당되는 시뮬레이션입니다. 박대영의 보증금 미배당액 322,827,932원은 매수인 인수로 계산합니다. 실제 배당은 당해세, 다른 우선채권, 집행비용 및 배당순위 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당 0원은 본 시뮬레이션의 결과이며 별도 배당순위·채권관계 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액
현재 8회 유찰된 최저가와 추가 유찰 시나리오를 비교하면, 낙찰가만 내려갈 뿐 박대영의 보증금 미배당액은 증가합니다. 추정 집행비용의 변화까지 반영한 각 회차의 실질취득액은 모두 약 3.89억~3.90억원에 머뭅니다.
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 66,774,000원 | 322,827,932원 | 389,601,932원 |
| 9회 유찰 가정 | 53,419,200원 | 335,942,346원 | 389,361,546원 |
| 10회 유찰 가정 | 42,735,360원 | 346,433,876원 | 389,169,236원 |
현재 회차에서 10회 유찰 가정까지 최저가는 66,774,000원에서 42,735,360원으로 내려갑니다. 반면 예상 인수액은 322,827,932원에서 346,433,876원으로 증가합니다. 두 금액을 합한 실질취득 부담은 거의 변하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구 화곡동 화곡4동주민센터 북측 인근입니다. 주변은 다세대주택·아파트·임야·교육시설·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가되었습니다. 북서측 약 6m 도로에 접합니다.
- 건물. 2021.02.10 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층 201호입니다. 도시형생활주택으로 이용 중이며 위생·급배수, 개별난방, 도시가스 및 승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역, 공항 관련 중요시설물보호지구·원추표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등 규제사항이 확인됩니다. 적용 범위와 거래허가 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 누리S.H.T는 13세대 규모의 소규모 공동주택으로, 동일 면적 최근 거래 표본은 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.7회인데 본건은 이미 8회 유찰되었습니다. 거래 표본이 적고 권리구조가 복잡해 가격 검증 및 재매각 측면에서 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최우선 확인 — 박대영의 선순위 임차권. 전입 2021.05.28, 경정 확정일자 2021.04.28, 보증금 388,000,000원, 임차권등기 및 배당요구 관계를 매각물건명세서·등기부·관련 결정문과 대조해야 합니다. 미배당 보증금 인수조건이 본 물건의 핵심입니다.
- 입찰가 대신 실질취득액 계산. 현재 최저가 66,774,000원에 예상 인수액 322,827,932원을 더하면 389,601,932원입니다. 실제로는 취득 관련 세금, 명도비용, 미납 관리비 등도 추가로 검토해야 합니다.
- 다른 전입자 및 점유관계 확인. ERGASHEVA와 TURSUNKULOVA의 실제 거주·임대차계약·보증금·확정일자 및 인도 가능성을 확인해야 합니다. 후순위 전입이라고 해서 점유관계 확인이나 명도절차가 불필요한 것은 아닙니다.
- 보증기관 신고 중복 배제. '시보증'의 대위·승계관계는 ERGASHEVA의 신고와 연결되어 있습니다. 실제 임차인 3명 외의 독립 임차인으로 세거나 미상의 보증금을 별도로 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 배당표 검증. 추정 집행비용 1,601,932원, 박대영 예상배당 65,172,068원, 미배당액 322,827,932원의 계산 전제와 체납세금·법정 우선채권·배당순위를 확인해야 합니다. 국 압류와 서울특별시 압류의 관련 세금도 별도 검토가 필요합니다.
- 시세·환금성 검증. 2026.07 전용 46.6㎡ 3층 거래가 350,000,000원을 기준으로 2층인 본건의 층·향·내부상태 차이를 검토해야 합니다. 거래 표본이 1건이므로 시세의 확실성이 높다고 볼 수 없습니다.
- 명도·관리비 및 규제 확인. 실제 점유자, 인도 협의, 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분, 토지거래허가 등 관계 법령의 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 매각기일 2026.10.30 기준 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서· 감정평가서와 기일 변경 여부를 대조해야 합니다.
맺으며 — “6,677만원짜리 집이 아니라 약 3.90억원의 부담”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 66,774,000원입니다. 감정가 398,000,000원짜리 집이 8회 유찰되어 6,677만원대에 나왔다는 설명은 강한 할인 효과가 있는 것처럼 보이게 합니다. 그러나 임차인 박대영의 보증금 388,000,000원은 낙찰가에 관계없이 미변제 부분을 매수인이 부담하는 구조입니다.
현재 회차의 예상 미배당액은 322,827,932원이고 낙찰가를 합하면 389,601,932원입니다. 다음 회차로 내려가도 총 부담은 보증금 규모에 가까운 수준으로 유지됩니다. 반면 최근 동일 면적 실거래는 350,000,000원입니다. 권리 인수까지 포함하면 시세보다 비싼 물건이라는 것이 핵심입니다.
여기에 보증금과 점유관계가 확인되지 않은 다른 전입자 2명, 13세대 소규모 주택의 환금성 문제까지 고려하면 단순한 저가낙찰 전략은 성립하기 어렵습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높고, 인수 위험은 큽니다. 현 조건에서 이 사건의 결론은 입찰 보류입니다.
