서울남부지방법원 2025타경10965. 화곡동 누리에스.에이치.티 제1동 2층 201호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 권리분석은 “최저가가 감정가의 29.8% 수준이니 싸다”는 식으로 접근하면 결론을 거꾸로 내리게 됩니다. 이유는 2021년부터 대항요건을 갖춘 임차인 박대영의 388,000,000원 보증금 때문입니다.
박대영은 주민등록·점유개시일이 2021.05.28이고, 등기 경정으로 임대차계약일은 2021.04.25, 확정일자는 2021.04.28로 정리되어 있습니다. 반면 이 사건의 말소기준권리는 2023.06.16 국 압류입니다. 즉 대항요건이 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10965 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 46.6㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건 내 2층 |
| 소유자 | 유선옥 |
| 감정가 / 최저가 | 398,000,000원 / 104,334,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 385,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2021.02.10 |
| 등기부 발급 | 2026.07.25 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기부상 2021.03.04 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권 3,840,000,000원은 2021.05.28 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2023.06.16 국 압류입니다. 이후 서울특별시 압류와 2025.07.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 3명, 보증기관 승계는 중복
사람 기준으로 확인되는 실제 임차인·점유자는 3명입니다. 별도로 기재된 시보증은 ERGASHEVA DIYORAKHON RAKHMATULLO KIZI 관련 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
| 이름 / 성격 | 전입·점유 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박대영 · 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.28 | 388,000,000원 확정일자 2021.04.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| ERGASHEVA DIYORAKHON RAKHMATULLO KIZI · 현황조사 점유자 | 2025.07.09 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 말소기준 2023.06.16 이후 전입 | 미상 | 시보증 대위·승계 신고 연계 |
| TURSUNKULOVA DURDONA BAKHTIYOR KIZI · 현황조사 점유자 | 2025.05.21 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 말소기준 2023.06.16 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 시보증 · 보증기관 대위·승계 | 해당 없음 | 별도 보증금 아님 | 해당 없음 | 해당 없음 | 승계·중복 ERGASHEVA DIYORAKHON RAKHMATULLO KIZI 관련 |
박대영 임차권은 등기 경정으로 임대차계약일 2021.04.25, 확정일자 2021.04.28이 확인됩니다. 현황조사상 다른 두 점유자의 전입은 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
누리S.H.T는 총 13세대, 사용승인일 2021.02.10인 소규모 집합건물입니다. 대상 면적 46.6㎡와 매칭되는 최근 거래는 2026.07, 3층, 350,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 350,000,000원입니다.
| 기준 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 최신 실거래 | 46.6㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.6㎡ | 1건 | 350,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 46.6㎡ | 2 | 104,334,000원 |
| 실질취득 판단 기준 | 46.6㎡ | 2 | ≈388,000,000원 |
| 감정가 | 46.6㎡ | 2 | 398,000,000원 |
표면상 최저가는 최근 12개월 평균의 29.8%까지 내려와 있습니다. 그러나 이 수치에는 박대영 보증금 인수가 빠져 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지므로, 실질취득은 보증금 약 388,000,000원에 고정되는 구조로 봐야 합니다. 따라서 104,334,000원만 보고 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,334,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,260,676원 |
| 1. 임차인 박대영 보증금(우선변제) | 388,000,000원 | 102,073,324원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 385,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 박대영 보증금 중 285,926,676원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용 등으로 실제 배당액은 낙찰가 전액이 임차인에게 바로 귀속되는 구조가 아니지만, 가격 메리트 판단은 정확도 원칙에 따라 최저가가 아니라 보증금 388,000,000원 수준의 실질취득을 기준으로 합니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 총부담은 크게 달라지지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 104,334,000원 | 285,926,676원 | 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금 인수가 커지는 구조 |
| 7회 유찰 시 | 83,467,200원 | 306,435,210원 | 감정가 21%까지 내려가도 실질취득 기준은 보증금 중심 |
| 8회 유찰 시 | 66,773,760원 | 322,828,168원 | 감정가 17%까지 내려가도 인수액 증가 |
이 사건에서는 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 그대로 적용되지 않습니다. 7회·8회 유찰 시 최저가는 각각 83,467,200원, 66,773,760원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 각각 306,435,210원, 322,828,168원으로 커집니다. 대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 인수형 경매라는 점이 가격의 본질입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡4동주민센터 북측 인근. 다세대주택, 아파트, 임야, 교육시설 및 근린생활시설 등이 섞인 주택지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건, 사용승인일 2021.02.10. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 완경사지, 도시형생활주택 건부지. 북서측 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,252,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 13세대 소규모 집합건물이고 이 물건은 이미 6회 유찰됐습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 4.3회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 104,334,000원을 매입원가로 보면 안 됩니다. 박대영 미배당 보증금 인수까지 포함한 실질취득 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 박대영 배당액 확인. 현재 가정은 102,073,324원 배당·285,926,676원 인수입니다. 실제 배당표 확정 시 인수 잔액을 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 임대차계약일 2021.04.25, 확정일자 2021.04.28, 주민등록·점유개시 2021.05.28의 경정 내용과 원본을 맞춰 봐야 합니다.
- 현황 점유자 명도. ERGASHEVA DIYORAKHON RAKHMATULLO KIZI와 TURSUNKULOVA DURDONA BAKHTIYOR KIZI는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유 상태에 따른 인도·명도 절차는 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증 신고는 ERGASHEVA DIYORAKHON RAKHMATULLO KIZI 관련 대위·승계로, 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건, 350,000,000원입니다. 개별 호수의 층·상태 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1억짜리 경매”가 아니라 “3억8,800만원대 취득 구조”
이 물건은 감정가 398,000,000원이 6회 유찰돼 최저가 104,334,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 박대영은 말소기준보다 앞선 2021.05.28부터 주민등록과 점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 388,000,000원입니다.
현재 회차 예상배당으로도 285,926,676원이 미배당되어 매수인에게 넘어옵니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가면 인수액이 더 커집니다. 따라서 이 사건의 가격비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 ≈388,000,000원입니다. 최신·최근 12개월 실거래 350,000,000원보다 이 기준이 높고, 6회 유찰과 소규모 다세대·도시형생활주택의 환금성까지 겹칩니다. 표면 할인율은 크지만 실질 가격 메리트는 없고, 대항력 임차보증금 인수가 결론을 지배하는 사건입니다.
