인천지방법원 2025타경503095. 인천 중구 중산동 웨스턴그레이스호텔 9층 920호입니다. 감정 이용상태는 일반숙박시설(호텔)입니다. 권리 구조는 비교적 단순합니다. 서재량 소유 이후 2017.11.27 김제수산업협동조합이 채권최고액 114,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 그 뒤에 붙은 서울보증보험 주식회사 가압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 원주시 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건을 아파트처럼 보면 안 됩니다. 주위는 숙박시설, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성된 지대이고, 본건은 호텔로 이용 중입니다. 권리상 인수액이 0원으로 산정되더라도, 실제 입찰 판단은 운영 가능성·위탁운영 조건·객실 수익·관리비·임대관계를 확인한 뒤 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경503095 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 은하수로29번길 36, 9층920호 (중산동,웨스턴그레이스호텔1) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 일반숙박시설(호텔) · 철근콘크리트구조 25층 건물 내 제9층 제920호 |
| 소유자 | 서재량 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 65,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김제수산업협동조합 / 90,528,546원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 표시되어 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서·현황조사·점유관계 원본 확인이 필요합니다. 현재 산정상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 말소기준인 김제수산업협동조합 근저당 이후의 가압류와 압류는 배당 여부와 무관하게 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%까지 내려왔지만 수익형 확인이 먼저
현재 최저매각가는 65,800,000원입니다. 감정가 94,000,000원의 70% 수준입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 46,060,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 32,241,999원입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로, 이 물건은 “감정가 대비 할인”만으로 싸다고 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 65,800,000원 | 0원 | 284,408,770원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 46,060,000원 | 0원 | 303,793,450원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 32,241,999원 | 0원 | 317,362,727원 |
③ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,584,400원 |
| 1. 근저당 · 김제수산업협동조합 | 114,400,000원 | 64,215,600원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 49,224,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 65,800,000원 가정 시 집행비용 1,584,400원을 제외한 64,215,600원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 채권자 총 청구 348,624,370원 중 64,215,600원만 배당되어 총 미배당은 284,408,770원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 중구 중산동 소재 구읍뱃터 남동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주변은 숙박시설, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성된 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층 건물 내 제9층 제920호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 숙박시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 노폭 약 10m 및 8m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 속하고, 소로1류와 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호텔 물건 확인. 일반숙박시설로 이용 중이므로, 아파트식 실거주·전세 수요와 다르게 접근해야 합니다.
- 운영 주체. 객실 운영 방식, 위탁운영 약정, 수익 배분 조건, 해지 가능성 등을 확인해야 합니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 표시되어 있으므로, 매각물건명세서·현황조사·점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 관리비. 호텔형 집합건물은 관리비·공용비·운영비 체납 여부가 실질 부담에 영향을 줄 수 있습니다.
- 환금성. 감정가 대비 70%라도 수익형 호텔은 매수층이 제한될 수 있으므로, 재매각 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 최저가 기준으로 신청채권자도 전액 배당받지 못합니다. 후순위 가압류는 배당 없이 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인 후 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 가볍고, 물건 성격은 무겁다”
이 사건은 권리만 보면 말소기준 이후 권리들이 정리되는 구조라 단순합니다. 현재 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건 자체는 일반숙박시설(호텔)입니다. 최저가가 감정가의 70%로 낮아졌다는 숫자보다 중요한 것은 호텔 운영의 실제 수익성, 관리비, 점유·임대관계, 재매각 가능성입니다. 권리는 합격권이지만, 환금성 검증 전에는 보수적으로 봐야 합니다.