서울남부지방법원 2025타경11000. 금천구 시흥동 한솔시티빌 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 소유자는 정용철이고, 장아영이 178,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준은 2020.01.30 광주세무서장의 압류입니다. 이후 금천구·관악세무서·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
문제는 등기부보다 먼저 들어온 점유관계입니다. 장아영은 2018.11.02 전입했고 2025.10.28 배당요구를 했습니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 대항력 있음이나 우선변제 가능으로 확정해서는 안 됩니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·우선변제 미상·미배당 보증금 승계 가능입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11000 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 933-6 한솔시티빌 제4층 제401호 도로명: 서울특별시 금천구 시흥대로40나길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상 5층 중 4층 · 사용승인 2018.01.09 |
| 소유자 | 정용철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 186,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장아영 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 위반건축물 | 패널 5㎡ · 주거 용도 |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
2018.05.18 설정된 시흥새마을금고 근저당권 2건은 각각 2018.06.05와 2018.08.29 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2020.01.30 압류이며, 그 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 장아영의 전입은 2018.11.02로 말소기준보다 빠르므로 등기상 후순위 권리 소멸만으로 인수 위험이 끝나지 않습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이라 실질취득액도 미상
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장아영 점유 부분 미상 | 2018.11.02 2025.10.28 배당요구 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 말소기준보다 선행 | 미상 확정일자 확인 필요 | 인수 가능 미배당 보증금 |
③ 예상배당표 (매각가 186,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,409,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 시흥새마을금고 | 840,000,000원 | 182,990,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 시흥새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 장아영 | 178,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총채권액은 1,318,000,000원, 채권자 예상배당은 182,990,400원, 미배당액은 1,135,009,600원입니다. 당해세와 임차인의 우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 401호입니다. 사용승인일은 2018.01.09입니다.
- 입지. 백산초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다. 서측 약 6m, 동측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 정비사업. 소규모주택정비 관리지역 및 2024.10.08 소규모주택정비사업 사업시행구역에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트· 연립·다세대가 토지거래계약허가구역으로 지정돼 있습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 2019.05.10자로 패널 5㎡, 주거 용도의 위반건축물로 표기돼 있습니다. 원상회복 가능 여부와 이행강제금·대출·매각 시 제약을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 장아영의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 주민등록 전입세대, 확정일자 부여현황과 실제 점유 부분을 확인하세요.
- 채권관계 확인. 장아영의 178,000,000원 청구채권과 임차보증금이 동일한 채권인지, 별개의 채권인지 채권원인 서류로 대조하세요.
- 근저당 말소 대조. 2018.05.18 시흥새마을금고 근저당 2건의 말소 여부와 공동담보목록, 예상배당표 반영 사유를 원본으로 확인하세요.
- 세금·공과금. 압류 6건과 당해세 여부, 국민건강보험공단 채권, 배당요구 현황을 확인하세요. 당해세가 선순위로 배당되면 후순위 배당과 임차인 승계액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 이력. 2021.09.08 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 2021.12.28 취소공고 후 2023.08.18 말소됐습니다. 현재 체납처분과 별도 공매 진행 여부를 다시 확인하세요.
- 위반건축물. 패널 5㎡ 주거 부분의 시정명령, 이행강제금, 원상회복 비용과 금융기관 담보대출 가능 여부를 확인하세요.
- 입찰가 산정. 낙찰가만 보지 말고 장아영의 미배당 보증금, 명도·원상회복 비용, 체납 관리비와 세금 변수를 포함해 실질취득액 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·채권계산서·집합건축물대장을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “20% 할인”보다 큰 미확정 변수가 있다
이 물건의 최저가는 186,400,000원으로 감정가 233,000,000원의 80%입니다. 그러나 최저가가 곧 실질취득가라는 전제는 성립하지 않습니다. 말소기준보다 앞선 2018.11.02 전입자 장아영의 보증금과 확정일자가 미상이고, 장아영은 178,000,000원을 청구한 신청채권자이기도 합니다. 임대차의 실체와 배당 가능액이 확인되지 않으면 미배당 보증금의 승계 규모도 알 수 없습니다.
여기에 패널 5㎡ 주거 부분의 위반건축물 표기, 압류 6건, 당해세 가능성, 말소된 근저당권과 예상배당표 사이의 불일치까지 겹칩니다. 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 미배당액은 오히려 커지고, 선순위 임차보증금이 존재한다면 그 미배당 부분이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 가격은 내려왔지만 인수액은 열려 있는 물건. 보증금·확정일자·채권관계·배당순위를 모두 확인하기 전에는 외형상의 할인율을 안전마진으로 인정하기 어렵습니다.
