서울남부지방법원 2025타경11005. 서울 강서구 화곡동 더블유하우스 3층 302호, 다세대주택입니다. 감정가는 330,000,000원, 현재 최저매각가는 135,168,000원으로 4회 유찰된 상태입니다. 권리구조에서 가장 먼저 볼 것은 등기부상 근저당이 아닙니다. 2021년 대창신용협동조합 근저당은 이미 2021.04.28. 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2022.11.25. 강서구 압류입니다.
그보다 앞선 2022.05.04. 전입·점유와 2022.03.30. 확정일자를 갖춘 이정훈의 보증금 317,000,000원이 핵심입니다. 임차권등기도 2022.11.01. 접수돼 말소기준보다 앞섭니다. 원칙적으로는 매각대금에서 배당되지 못한 잔액이 매수인에게 승계되는 인수형입니다. 현재 회차 배당계산상 그 금액은 184,524,352원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11005 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 355-30 더블유하우스 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로15가길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 28.89㎡ · 5층 건물 내 3층 302호 |
| 사용승인 | 2021.03.05. |
| 소유자 | 신현철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 135,168,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 317,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 2021년 대창신용협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2021년 수협은행 신탁 역시 2022.05.04. 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2022.11.25. 강서구 압류입니다. 이보다 앞서 이정훈은 2022.05.04. 전입·점유했고 2022.03.30. 확정일자를 갖췄으며, 2022.11.01. 주택임차권등기까지 마쳤으므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 주된 인수는 해소, 별도 점유자는 확인 필요
| 이름 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정훈 | 2022.05.04 / 2022.03.30 | 317,000,000원 | 있음 | 있음 | 주택도시보증공사 |
| 최창묵 | 2025.06.12 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
이정훈은 보증금 317,000,000원 전액을 신고했고 배당요구도 확인됩니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 132,475,648원이 배당되고 184,524,352원이 미배당으로 남는 구조입니다. 일반 원칙만 적용하면 이 잔액이 매수인 인수액이지만, 본건은 매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 전제되므로 실질 인수 0원*으로 봅니다.
③ 가격 비교 — 42.4% 숫자만 보고 끝내면 안 된다
더블유하우스의 제공 실거래 표본은 3건입니다. 전용 28.89㎡ 또는 29.76㎡로, 2022년 4~5월에 317,000,000원~320,000,000원에 거래됐고 평균은 319,000,000원입니다. 현재 최저매각가 135,168,000원은 제공된 최근12개월 평균 대비 42.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 29.76㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2022.05 | 29.76㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2022.04 | 28.89㎡ | 2 | 317,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 319,000,000원 |
조건부 포기·말소를 반영한 현재 실질취득은 135,168,000원으로, 제공 실거래 평균 319,000,000원의 42.4% 수준입니다. 다만 실거래 표본이 2022.04~05에 집중돼 있어 2026.08.19. 경매가격 판단에 그대로 대입하기에는 시점 차이가 큽니다. 더구나 이 건은 이미 4회 유찰됐고 단지 전체가 6세대에 불과하며, 단지 경매 통계도 평균 유찰 횟수 4.0회, 낙찰률 0.0으로 잡혀 있습니다. 따라서 42.4%라는 숫자만으로 현재 시장가 대비 확정적인 저가라고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,692,352원 |
| 1. 임차인 이정훈 보증금 | 317,000,000원 | 132,475,648원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 317,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 이정훈 보증금의 미배당액이 184,524,352원으로 산정됩니다. *다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 정확도 규칙에 적용해 매수인 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 본건은 일반 인수형과 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 조건 적용 후 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 135,168,000원 | 184,524,352원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 108,134,400원 | 211,179,482원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 86,507,520원 | 232,449,615원 | 0원* |
일반적인 대항력 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져 총 취득부담이 보증금 부근에서 고정되는 구조입니다. 실제 제공 시나리오도 매각가가 135,168,000원에서 108,134,400원, 86,507,520원으로 내려갈수록 룰상 인수액이 184,524,352원, 211,179,482원, 232,449,615원으로 증가합니다. 그러나 본건은 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 매각조건이므로, 조건이 정상 이행되는 전제에서 실질 인수는 0원*입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월정초등학교 남동측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근에 노선 버스정류장이 위치하며 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 전용면적은 28.89㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물, 사용승인일 2021.03.05., 외벽 외장석 붙임 및 PVC 창호입니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·주차장·승강기·화재경보기 설비가 있으나, 기준시점 현재 공용전기 미납으로 승강기 운행이 중지돼 있습니다.
- 토지. 평지의 세장형 주거용 건부지이며 남측 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 172.8㎡, 공시지가는 3,625,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 점검. 더블유하우스는 총 6세대이며 제공된 단지 경매통계는 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이정훈 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 확실히 반영돼 있는지 확인하세요.
- 최창묵 임대차 확인. 2025.06.12. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 점유관계와 명도 절차를 별도 점검해야 합니다.
- 2022년 실거래의 시점 한계. 제공 실거래 3건은 2022.04~05 거래입니다. 2026.08.19. 입찰 상한을 정할 때 현재 현장 시세를 별도로 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 41%까지 내려왔고 단지 통계상 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 가격 외 원인이 있는지 현장 확인이 중요합니다.
- 승강기·공용전기. 공용전기 미납으로 승강기가 운행 중지 상태라는 감정평가 기재를 확인하고 관리비·공용부 체납 상태를 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 이유”를 권리조건과 함께 봐야 한다
표면만 보면 감정가 330,000,000원이 4회 유찰돼 135,168,000원까지 내려온 물건입니다. 제공 실거래 평균 319,000,000원과 비교하면 42.4% 수준이라 숫자는 강하게 보입니다. 하지만 선순위 임차권 보증금 317,000,000원이 존재하는 사건이므로, 포기·말소 조건을 빼고 최저가만 보는 분석은 틀립니다.
다행히 본건은 이정훈 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이 조건을 반영하면 주된 보증금의 실질 인수는 0원*이고 현재 실질취득은 135,168,000원입니다. 반면 최창묵의 보증금 미상, 4회 유찰, 6세대 소규모 다세대, 승강기 운행 중지, 2022년에 머문 실거래 표본은 그대로 남습니다. 결론은 주된 권리위험은 조건부로 해소됐지만, 가격 숫자만으로 고평가하기 어려운 C등급 사건입니다.
