서울남부지방법원 2025타경11012. 강서구 화곡동 우성연립 제라동 3층 303호입니다. 사건 용도는 근린주택으로 분류되어 있고, 감정평가상 이용상태는 공부상 연립주택입니다. 현재 소유자는 김대근이며, 2013.03.27 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 140,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2013.04.29 한화생명보험주식회사 근저당권 39,000,000원입니다.
그 뒤 설정된 중소기업은행 근저당권과 삼성카드·광주은행·우리금융캐피탈·전북은행· 서울보증보험의 가압류, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 가격에서 계산된 배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 특정 임차인의 보증금·확정일자· 대항요건이 확인된 상태가 아니므로, 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 수도 없고 반대로 실제 점유·임대관계 확인을 생략해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11012 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1134-7 우성연립 제라동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 면적 | 근린주택 · 공부상 연립주택 · 51.3㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브위 기와지붕 3층 건물 내 제3층 제303호 |
| 소유자 | 김대근 · 2013.03.27 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 147,456,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈 주식회사 / 7,622,816원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2013.04.29 접수된 한화생명보험주식회사 근저당권 39,000,000원입니다. 이후 2022.12.23 중소기업은행 근저당권 61,200,000원이 설정되었고, 2025년에는 여러 금융기관의 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 등기부상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 아래지만 하락 추세
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 우성연립(1134-7) 51.3㎡대 최근 거래 중 최근 12개월 표본은 4건, 평균은 219,750,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.03 236,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 51.3㎡ | 3 | 236,000,000원 |
| 2026.02 | 51.3㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2025.07 | 51.3㎡ | 3 | 213,000,000원 |
| 2025.07 | 51.48㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 219,750,000원 |
전체 12건의 평균 거래가는 240,916,666원이지만, 최근 가격 수준은 그보다 낮습니다. 최근 12개월 평균은 219,750,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -12.6%의 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
그 보정을 적용해도 현재 최저매각가 147,456,000원은 최근 12개월 평균의 67.1%입니다. 배당표상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 147,456,000원으로 볼 수 있습니다. 즉 권리 인수액을 더했을 때 가격 메리트가 사라지는 유형은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,456,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,864,384원 |
| 2. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 61,200,000원 | 61,200,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,860,229원 | 6,860,229원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 32,108,454원 | 32,108,454원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 7,172,992원 | 5,422,933원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 7,696,412원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 7,622,816원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 7,381,292원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 7,622,816원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 176,665,011원 중 채권자 예상배당은 144,591,616원, 미배당액은 32,073,395원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 147,456,000원 | 144,591,616원 | 32,073,395원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 117,964,800원 | 115,513,293원 | 61,151,718원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 94,371,840원 | 92,273,147원 | 84,391,864원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차·4회 유찰·5회 유찰 모두 0원입니다. 따라서 가격 하락분이 곧바로 인수액 증가로 상쇄되는 대항력 임차인 인수형 구조로 계산되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울등서초등학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트 단지·단독주택·다세대주택·교육시설·근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 연립주택으로 등재되어 있고, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·경관지구·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 단지. 우성연립(1134-7)은 78세대, 사용승인일은 1985.12.10입니다. 공시지가는 3,230,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 25.0%로 나타나며, 최근 거래 추세도 -12.6%입니다. 현재 가격 메리트와 별개로 매도 시 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 기준으로 상한 설정. 전체 평균 240,916,666원보다 최근 12개월 평균 219,750,000원과 최신 거래 236,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -12.6%입니다.
- 임대·점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자와 임차관계를 입찰 전 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정하지도, 없다고 단정하지도 않는 접근이 필요합니다.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 공부 차이 확인. 등기사항전부증명서상 지하실 15호 17.1㎡는 집합건축물대장상 공용부분으로 등재되어 있습니다.
- 배당 미충족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 32,073,395원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 승계는 같은 개념이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격 메리트는 있다, 환금성과 점유 확인은 남는다”
이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 시세 대비 실질취득가입니다. 현재 최저매각가 147,456,000원은 배당 시뮬레이션상 인수액 0원과 결합되어 그대로 실질취득 기준금액이 되고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 219,750,000원의 67.1%입니다. 최신 실거래도 236,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다.
다만 시장 방향은 낙관적이지 않습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -12.6% 낮아졌고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 25.0%입니다. 실제로 이 물건도 3회 유찰된 상태입니다. 여기에 임대관계 미상, 매수신청보증금 20%, 지하실 15호 17.1㎡의 공부 차이가 남아 있습니다. 결론적으로 등기상 권리는 말소형이고 현재 가격은 최근 시세 아래지만, 환금성과 실제 점유관계를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
