인천지방법원 2025타경505084. 인천 미추홀구 숭의동 ‘가온누리’ 3층 302호, 공부상 오피스텔입니다. 감정 이용상태도 “302호는 공부상 오피스텔로 이용중”이라고 되어 있고, 집합건축물대장상 주용도는 공동주택(다세대주택, 오피스텔)입니다. 이 물건의 표면 가격은 감정가 186,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가 130,200,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리 구조를 펼치면 단순한 할인 물건이 아닙니다. 실제 임차인은 이준승 1명, 보증금은 210,000,000원이고 전입·점유개시가 말소기준보다 빠릅니다.
따라서 확약이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 130,200,000원에서 배당을 가정하면 임차인에게 127,577,200원이 배당되고, 부족분 82,422,800원이 남습니다. 낙찰가 130,200,000원에 이 부족분을 더하면 212,622,800원으로, 실거래 210,000,000원을 웃도는 구조입니다. 즉 최저가만 보고 “싸다”고 보면 안 됩니다. 다만 notes에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면, 해당 임차권등기의 인수는 실질 0원으로 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505084 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 미추로6번길 24, 3층302호 (숭의동,가온누리) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 75.92㎡ · 7층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 박재오 (2021.07.12 소유권이전, 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 130,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 데이터상 2022.11.24 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 임차인 이준승의 확정일자는 2021.05.27, 주민등록·점유개시는 2021.06.28로 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 이 임차인은 단순 후순위 임차인이 아니라 대항력 있는 임차인으로 봐야 합니다. 을구 3번·4번 주택임차권등기는 같은 임차인 이준승의 보증금 210,000,000원에 관한 등기로, 실제 임차인은 1명입니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복 합산 금지
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·확정·배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이준승 | 3층 302호 75.92㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2021.06.28 확정 2021.05.27 배당요구 2023.09.12 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 확약 반영 시 인수 실질 0원* |
주택도시보증공사는 가압류권자이자 신청채권자로 등장하지만, tenants 데이터의 임차인으로 신고된 주체는 아닙니다. 따라서 임차인 수와 보증금 계산에서는 보증기관 채권을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 이준승 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 봐야 한다
가온누리 75.92㎡ 데이터상 거래 표본은 2021.06, 3층, 210,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 130,200,000원은 이 거래가의 62.0%입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 확약을 빼면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 210,000,000원 안팎으로 고정됩니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 186,000,000원 | 감정 기준가격 |
| 최저매각가 | 130,200,000원 | 1회 유찰, 감정가 70% |
| 실거래 표본 | 210,000,000원 | 2021.06 · 75.92㎡ · 3층 |
| 확약 반영 실질취득 | 130,200,000원* | 해당 임차권등기 인수 실질 0원 전제 |
| 확약 미반영 실질취득 | 212,622,800원 | 최저가 130,200,000원 + 미배당 인수 82,422,800원 |
④ 확약 미반영 회차별 함정 (대항력 인수형 스트레스 테스트)
| 회차 | 낙찰가 가정 | 미배당 인수 | 실질취득 | 의미 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 130,200,000원 | 82,422,800원 | 212,622,800원 | 확약 없으면 실거래보다 높음 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 91,140,000원 | 120,900,520원 | 212,040,520원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 증가 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 63,797,999원 | 147,750,365원 | 211,548,364원 | 총액은 보증금 수준에 수렴 |
위 표는 확약을 반영하지 않은 법리상 스트레스 테스트입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 최저가가 낮아져도 미배당 인수분이 늘어 총액은 보증금 210,000,000원 안팎으로 고정됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 130,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,622,800원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 1. 임차인 이준승 보증금 | 210,000,000원 | 127,577,200원 | 부족분 82,422,800원 |
| 2. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 169,000,000원 | 0원 | 2012년 근저당은 2021.06.28 해지·말소 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,070,000,000원 | 0원 | 갑구 4번 · 말소기준 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표상 임차인 부족분은 82,422,800원입니다. 확약 반영 시 이 부족분의 매수인 인수는 실질 0원*으로 보되, 확약 원본의 조건·범위·말소 가능성 확인이 필수입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동, 미추홀구청 남측 인근입니다. 주변은 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 환경 여건은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통여건은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 제3층 제302호이며, 사용승인일은 2011.11.24입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 용도·규제. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 포함됩니다. 토지면적은 315.0㎡, 공시지가는 1,533,000원/㎡입니다.
- 환금성. 가온누리 전체 세대수는 6세대이고, 데이터상 거래 표본은 2021.06 거래 1건입니다. 표본이 적어 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.
- 하자 메모. 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 false입니다. 다만 임대관계는 감정요항상 미상으로 적혀 있어 원본 대조가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번·4번 주택임차권등기 전부를 대상으로 하는지, 조건부인지, 낙찰자에게 실질 인수 0원을 담보하는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 중복 확인. 을구 3번과 4번은 모두 이준승, 보증금 210,000,000원, 3층 302호 전부에 관한 주택임차권입니다. 같은 임차인인지 원본으로 대조하세요.
- 대항력 구조 이해. 전입·점유 2021.06.28은 말소기준 2022.11.24보다 빠릅니다. 확약이 없다면 미배당액은 매수인 인수로 이어질 수 있습니다.
- 시세 표본 한계. 실거래 표본은 2021.06 1건입니다. 6세대 소규모 건물이라 환금성·가격 검증은 넓은 비교군으로 보수적으로 해야 합니다.
- 세금·관리비. 국 압류, 미추홀구 압류가 있고 배당표는 당해세·최우선변제를 미반영합니다. 체납관리비와 조세채권은 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 임차권등기명령, 확약서, 현황조사, 관리비 내역 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약서 확인 물건”
이 사건의 결론은 단순합니다. 최저가 130,200,000원만 보면 실거래 210,000,000원의 62.0%라 매력적으로 보입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금 210,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 확약이 없다면 총 부담은 212,622,800원까지 올라갑니다. 즉 최저가가 싸다는 말은 이 물건에서는 절반만 맞습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 해당 임차권 인수를 0원으로 만드는지 확인되는 경우에만 가격 메리트가 성립합니다. 권리분석의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약서 원본입니다.