서울남부지방법원 2025타경11074. 구로구 구로동 태형팰리스 102동 304호, 건축물대장상 업무시설인 오피스텔입니다. 감정가 320,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 204,800,000원입니다. 신청채권자는 한국주택금융공사이고 청구금액은 393,656,651원입니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아닙니다. 임차인 김선미는 2021.04.02 전입·점유를 시작했고, 2021.02.15 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2023.08.24 국 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 특별매각조건이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 매수인의 총 자금 노출은 보증금 319,000,000원 수준에서 크게 줄지 않는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 그 특별조건이 예정대로 이행되는 범위에서는 김선미 임차인의 미배당 보증금 인수가 실질적으로 0원*이 되고, 가격 판단 기준도 최저가와 동일한 204,800,000원으로 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제102동 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 29.98㎡ · 지하 3층/지상 14층 중 3층 |
| 소유자 | 김연희 (2021.04.02 매매, 거래가액 319,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 204,800,000원 (감정가 64% · 4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 393,656,651원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 준공 / 규모 | 2020.07.01 · 태형팰리스 32세대 |
| 이용상태 | 건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2020년의 신탁등기는 각 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐고, 2021.04.02 김연희가 거래가액 319,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 임차인 김선미가 전입과 점유를 시작했으며, 확정일자는 그보다 앞선 2021.02.15입니다. 이후 2023.04.25 보증금 319,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다.
말소기준은 2023.08.24 부천세무서장의 국 압류입니다. 임차인의 대항요건과 임차권등기가 모두 그보다 앞서므로, 일반적인 매각이라면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다. 반면 2025.07.22 강제경매개시결정과 2025.10.30 구로구 압류는 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 룰상 인수와 실질 인수를 분리해야 한다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선미 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 2021.04.02 | 2021.02.15 | 319,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 실질 0원* 룰상 117,867,200원 |
실제 임차인은 김선미 1명이며, 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고는 아닙니다. 현재 최저가 204,800,000원에서 집행비용 3,667,200원을 먼저 공제하면 임차인 예상배당은 201,132,800원이고, 보증금 부족분은 117,867,200원입니다.
* 룰상 미배당 보증금은 117,867,200원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 범위에서 실질 인수를 0원으로 평가했습니다. 이 조건은 김선미 임차권에 관한 것으로, 별도의 임차관계가 새로 확인될 경우 그 위험은 따로 분석해야 합니다.
③ 회차별 인수 구조 — 특별조건이 없으면 총액이 잘 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 반영 인수 | 특별조건 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 64% | 204,800,000원 | 117,867,200원 | 0원* | 204,800,000원 |
| 5회 유찰 시 51% | 163,840,000원 | 158,253,760원 | 0원* | 163,840,000원 |
| 6회 유찰 시 41% | 131,072,000원 | 190,563,008원 | 0원* | 131,072,000원 |
특별조건이 없다면 낙찰가가 204,800,000원에서 163,840,000원, 131,072,000원으로 내려가도 인수액은 117,867,200원에서 158,253,760원, 190,563,008원으로 증가합니다. 즉 최저가가 낮아지는 만큼 인수가 커져 총 자금 노출은 보증금 319,000,000원 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
반대로 이번 특별매각조건을 반영하면 각 회차의 실질 인수는 0원이고 실질취득은 해당 회차의 매각가와 같아집니다. 따라서 현재 회차의 시세 비교 기준은 204,800,000원입니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래는 하락했고, 실질취득은 그 아래다
태형팰리스 전용 30.51㎡ 실거래는 4건입니다. 대상 면적 29.98㎡와 면적이 유사하지만, 거래 사례는 모두 13층 또는 14층이고 대상 물건은 3층이므로 층 차이는 별도로 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 30.51㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2025.09 | 30.51㎡ | 14 | 273,000,000원 |
| 2025.09 | 30.51㎡ | 14 | 280,000,000원 |
| 2024.02 | 30.51㎡ | 13 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 274,333,333원 |
전체 4건 평균은 284,500,000원이지만, 2024.02의 315,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 274,333,333원, 최신 거래는 270,000,000원이고, 최근 가격은 이전 거래 대비 12.9% 하락했습니다.
특별매각조건을 반영한 실질취득 204,800,000원은 최근 12개월 평균의 74.7%이며, 최신 거래 270,000,000원보다 65,200,000원 낮습니다. 최근 12개월 평균과 비교하면 69,533,333원 낮은 수준입니다. 가격 차이는 존재하지만, 최근 시세가 하락 추세이고 대상 호수가 3층이라는 점까지 반영해 응찰가를 판단해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,667,200원 |
| 1. 임차인 김선미 보증금 | 319,000,000원 | 201,132,800원 |
| 2. 강제경매 신청 · 한국주택금융공사 | 393,656,651원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분은 117,867,200원입니다. 일반적인 권리관계라면 매수인 인수 대상이나, 이번 매각은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별조건으로 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신구로초등학교 북서측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 24m, 남서측으로 폭 약 8m 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 14층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 가로장방형 평지로, 오피스텔과 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 5,693,000원/㎡이며 토지면적은 552.1㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 2020.07 준공된 32세대 소규모 오피스텔이고, 최근 실거래 표본은 4건입니다. 최근 가격이 이전 거래 대비 12.9% 낮아진 점과 4회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 어떤 방식으로 적용되는지 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 시점 확인. 매각대금 납부와 임차권등기 말소의 선후 관계, 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액 별도 기억. 특별조건을 제외한 권리분석상 인수액은 117,867,200원입니다. 조건 적용이 불명확한 상태에서는 실질취득을 204,800,000원으로 단정하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.11 등기의 매각 후 처리와 등록 상태를 원문 서류 및 관련 기관을 통해 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균은 274,333,333원이지만 최근 추세는 -12.9%입니다. 과거 전체 평균 284,500,000원만 근거로 가격 상한을 높이지 않아야 합니다.
- 층 차이 반영. 실거래 사례는 13층·14층이고 대상은 3층입니다. 동일 면적대 거래라도 층 차이를 반영해 보수적으로 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태, 인도 가능 시기와 명도 절차를 현황조사 및 현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 특별조건이 승부처다”
등기 순서만 보면 이 물건은 명확한 선순위 임차인 인수형입니다. 보증금 319,000,000원, 현재 예상배당 201,132,800원, 부족분 117,867,200원으로 일반적인 매각이라면 낮아진 최저가가 가격 메리트로 이어지지 않습니다.
다만 이번 사건에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있습니다. 그 조건이 예정대로 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원이고, 실질취득 204,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 274,333,333원의 74.7%입니다. 권리 부담이 해소된다는 전제에서는 가격 차이가 분명합니다.
그럼에도 4회 유찰, 소규모 32세대 오피스텔, 최근 시세 -12.9% 하락, 실거래 사례와의 층 차이는 낮은 최저가만으로 지워지지 않습니다. 결론은 “특별조건 확인 전에는 인수형, 조건 이행이 확정되면 가격 검토형”입니다. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 반환청구권 포기와 임차권 말소가 실제로 어떻게 완성되는지를 확인하는 데 있습니다.
