서울남부지방법원 2025타경11091. 강서구 내발산동 도화엘리시아102 제4층 제402호, 다세대주택입니다. 감정가는 290,000,000원이고 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 185,600,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 64%라는 점이 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인과 특별매각조건을 함께 읽어야 한다는 데 있습니다.

임차인 정서윤은 임대차계약일 2021.11.11, 확정일자 2021.11.16, 전입·점유개시 2021.12.03으로 확인됩니다. 말소기준인 김송민 가압류는 2023.05.04이므로 임차인의 대항력이 앞섭니다. 보증금은 295,000,000원으로 현 최저가보다 큽니다. 원칙적 배당계산만 적용하면 매각대금에서 집행비용 3,398,400원을 뺀 182,201,600원이 임차인에게 배당되고, 112,798,400원이 미배당으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다

등기상 과거 서울우유협동조합 근저당권은 2019.08.30 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.05.04 김송민 가압류 370,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 1,279,000,000원, 2024.12.17 국 압류, 2025.07.22 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

반면 정서윤 임차인의 전입·점유는 2021.12.03으로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.11.16에 받아 우선변제권을 행사할 수 있고, 2023.12.27 임차권등기까지 마쳤습니다. 즉 특별매각조건이 없다면 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 실질취득 185,600,000원 vs 최근 거래 295,000,000원

도화엘리시아의 대상 면적은 29.09㎡이고, 면적이 대응되는 실거래 표본은 2025.07의 29.02㎡·5층 295,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 295,000,000원이며, 현재 최저가 185,600,000원은 이 값의 62.9%입니다.

이 사건에서는 특별매각조건으로 임차인의 실질 인수액을 0원으로 보므로, 실질취득 기준도 185,600,000원입니다. 최근 실거래 295,000,000원과 비교하면 가격 차이는 109,400,000원입니다. 다만 실거래 표본이 1건뿐이어서 이 한 건을 해당 호수의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)

배당표상 정서윤 임차인의 부족액은 112,798,400원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차 — 낙찰가가 내려가면 원칙적 미배당은 커진다

특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 커지는 구조입니다. 그러나 현재 제공된 매각조건에서는 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 정서윤 임차인에 한해서는 회차별 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 명덕여자고등학교 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 우장산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2019.04.03 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며 주차장·승강기·난방·위생·급배수·화재경보기 설비가 있습니다.
• 도로. 동측 및 북측으로 각각 약 8m·6m 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,800,000원/㎡, 토지면적은 618.9㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 위반 여부. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 도화엘리시아는 29세대이며 경매 통계상 평균 유찰 3.3회, 현재 물건은 4회 유찰 상태입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에도 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 정서윤 임차권등기가 매각 후 조건에 따라 실제로 말소되는 절차와 제출서류를 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
• 배당표와 인수액 구분. 자동 배당계산상 112,798,400원 인수로 표시되지만 특별매각조건 적용 시 실질 인수는 0원*입니다.
• 가격 표본 한계. 최근 실거래는 295,000,000원 1건입니다. 한 건의 거래만으로 현재 호수 시세를 확정하지 마세요.
• 다회 유찰 확인. 이미 4회 유찰된 물건이므로 권리 외에 건물 상태·점유·수요·매도 환금성도 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 공고를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “원칙상 인수형, 특별매각조건으로 실질 인수 0원”

이 사건은 표면만 보면 위험도가 높은 전세보증금 인수형입니다. 정서윤의 보증금은 295,000,000원이고 전입일은 말소기준보다 빠르며, 현 최저가 기준 배당 부족분도 112,798,400원입니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 삼고 있어, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원*입니다.

그 조건을 전제로 하면 실질취득은 현재 최저가 185,600,000원이고, 최근 실거래 295,000,000원 대비 62.9%입니다. 가격만 보면 할인폭이 크지만, 실거래 표본은 1건이고 현재까지 4회 유찰된 다세대 물건입니다. 따라서 결론은 권리조건은 특별매각조건 때문에 개선됐고, 가격도 최근 거래보다 낮지만, 반복 유찰과 소규모 다세대의 환금성을 함께 확인해야 하는 물건입니다.

* 특별매각조건상 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 적용되는 정서윤 임차인 기준. 일반 배당계산상 현 회차 미배당액은 112,798,400원입니다.