서울남부지방법원 2025타경11091. 강서구 내발산동 도화엘리시아102 4층 402호, 전용 비교면적 29.09㎡의 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2019년 4월 19일 설정된 서울우유협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류, 압류, 주택임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 보증금 2.95억원의 임차인입니다. 숫자만 보면 최저가 2.90억원보다 보증금이 500만원 많지만, 임차인의 전입일은 2021년 12월 3일로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득액이 보증금으로 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다. 매각물건명세서에도 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11091 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 내발산동 718-20 도화엘리시아102 제4층 제402호 도로명: 서울특별시 강서구 강서로45나길 59 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 비교면적 29.09㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 |
| 사용승인 / 규모 | 2019.04.03 · 도화엘리시아 29세대 |
| 소유자 | 사형택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (2회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 338,616,854원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 임차보증금보다 선행하는 2019년 근저당
말소기준은 2019.04.19 서울우유협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이고 공동담보목록 제2019-308호가 붙어 있습니다. 이 금액을 이 호실 하나의 실제 채무액과 동일하다고 단정할 수는 없지만, 현재 배당 추정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 이 선순위 근저당에 배당됩니다. 그 뒤의 가압류·압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정서윤 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 295,000,000원 | 없음 전입 2021.12.03 | 후순위 확정 2021.11.16 · 배당요구 있음 | 없음 보증기관 중복신고 아님 |
정서윤의 임대차계약일은 2021.11.11, 확정일자는 2021.11.16, 전입 및 점유개시일은 2021.12.03입니다. 모두 말소기준권리인 2019.04.19 근저당보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없습니다. 임차권등기는 2023.12.27 접수됐지만 역시 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 2.90억과 2.95억, 차이는 500만원
도화엘리시아의 비교 가능한 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 2025년 7월 전용 29.02㎡·5층이 295,000,000원에 거래됐습니다. 이 사건의 최저가이자 실질취득액인 290,000,000원은 그 거래의 98.3%로, 금액 차이는 5,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 29.02㎡ | 5층 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 295,000,000원 |
실질취득액이 최신 거래보다 낮기는 하지만 할인 폭은 1.7%에 불과합니다. 취득 과정의 부대비용이나 명도·수선 부담을 고려할 수 있는 가격 여유가 데이터상 크게 확보돼 있다고 보기는 어렵습니다. 더욱이 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로, 2.95억원을 확정적인 시세로 단정하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,860,000원 |
| 1. 근저당 · 서울우유협동조합 | 3,120,000,000원 | 285,140,000원 |
| 2. 가압류 · 김송민 | 370,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 338,616,854원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,107,616,854원 중 285,140,000원이 배당되고, 미배당액은 4,822,476,854원으로 추정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 290,000,000원 | 285,140,000원 | 4,822,476,854원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 80% | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 4,879,664,854원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 64% | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 4,925,415,254원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층입니다. 사용승인일은 2019.04.03입니다.
- 입지. 명덕여자고등학교 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 우장산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로·지형. 평지의 주거용 건부지이며 동측 약 8m, 북측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·주차장·승강기·화재경보기 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 29세대의 다세대주택이고 비교 가능한 최근 12개월 거래가 1건이어서, 가격 검증과 매도 시 수요 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 주체·절차·이행 시점을 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 대항력 기준 재확인. 말소기준일 2019.04.19과 임차인 전입일 2021.12.03을 주민등록 전입세대열람 및 관련 서류와 대조하세요.
- 가격 표본 보강. 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 인근 유사 다세대의 면적·층·준공연도별 거래를 추가로 비교해야 합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 기록이 있으며, 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으므로 교부청구와 법정기일을 확인하세요.
- 명도와 점유 확인. 임차권등기가 있더라도 실제 점유상태는 별개입니다. 현황조사와 현장 방문으로 현재 점유자를 확인하세요.
- 관리비·수선 상태. 체납 관리비와 내부 마감·누수·설비 상태를 확인해 500만원의 가격 차이가 실제 비용으로 소진되지 않는지 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 거의 시세다
이 사건의 가장 큰 숫자는 임차보증금 2.95억원이지만, 그 숫자를 그대로 매수인 인수액으로 더하면 안 됩니다. 정서윤의 전입은 2019년 말소기준권리보다 늦고, 특별매각조건에도 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 실질취득액은 2.90억원입니다.
다만 그 2.90억원은 확인된 최신 거래 2.95억원보다 겨우 500만원 낮습니다. 최근 거래 표본이 1건뿐이고, 물건은 29세대 규모의 다세대주택이며 이미 2회 유찰 이력이 있습니다. 권리상 인수는 0원, 가격상 안전마진은 500만원. 권리분석은 통과하지만, 가격과 환금성을 함께 보면 현재 조건에서의 매력도는 제한적입니다.