서울남부지방법원 2025타경11112. 구로구 오류동 다원리치타운 105동 403호, 전용 24.67㎡의 도시형생활주택입니다. 감정가 242,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 193,600,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 할인율을 판단하면 안 됩니다. 임차인 홍순용은 2020.10.24. 점유를 시작하고 2020.11.03. 전입했으며, 말소기준인 2022.02.04. 압류보다 앞서 대항력을 갖췄습니다.
홍순용의 임차보증금은 236,000,000원이고 배당요구도 접수됐습니다. 현재 최저가 193,600,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,510,400원을 제외한 190,089,600원이 임차인에게 배당되고, 남는 45,910,400원은 매수인이 인수합니다. 따라서 실제 부담은 193,600,000원이 아니라 239,510,400원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제105동 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대·도시형생활주택 · 전용 24.67㎡ · 방2·주방1·거실1·욕실1·발코니1 · 6층 중 4층 |
| 소유자 | 김대성 (2020.10.23. 거래가 236,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 193,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍순용 / 236,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 준공 / 규모 | 2020.09.16. · 다원리치타운 110세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.02.04. 포천세무서장의 압류입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 홍순용은 2020.11.03. 전입해 말소기준보다 앞서므로 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인에게 청구할 수 있습니다.
건물 을구의 영광군수산업협동조합 근저당권은 2020.09.28. 설정됐으나 2020.10.23. 일부해지를 원인으로 말소등기가 접수돼 있습니다. 다만 건물 등기와 별개로 대지권의 목적인 토지에 설정된 구분지상권은 매각 후에도 존속한다고 명세서에 기재돼 있으므로, 권리의 범위와 이용 제한을 원문에서 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 홍순용 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 전입 2020.11.03. 확정 2020.10.16. 점유개시 2020.10.24. | 236,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 승계 |
홍순용은 확정일자를 갖추고 배당요구를 했으므로 매각대금에서 우선변제를 받습니다. 그러나 보증금이 현재 최저가보다 크고 집행비용까지 먼저 빠지므로 전액 배당은 불가능합니다. 현재 회차 기준 미배당액은 45,910,400원이며, 이 금액이 매수인에게 승계됩니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·80% | 193,600,000원 | 190,089,600원 | 45,910,400원 | 239,510,400원 |
| 2회 유찰 시 64% | 154,880,000원 | 151,911,680원 | 84,088,320원 | 238,968,320원 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 123,904,000원 | 121,369,344원 | 114,630,656원 | 238,534,656원 |
낙찰가가 193,600,000원에서 123,904,000원까지 내려가도 실질취득가는 239,510,400원에서 238,534,656원으로 소폭만 감소합니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인의 미배당 보증금이 커지기 때문입니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 약 239,000,000원의 실질취득가입니다.
④ 시세 비교 — 실질취득가 기준으로도 최근 거래 아래
다원리치타운 동일 면적대 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2024.09. 295,000,000원 1건이며, 이전 거래는 2023.03. 240,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 22.9% 상승했으므로 하락 추세로 볼 자료는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 24.36㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2023.03 | 24.67㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 267,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 295,000,000원 |
현재 회차 실질취득가 239,510,400원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 295,000,000원의 81.2%입니다. 2023.03. 거래가 240,000,000원과 비교하면 489,600원 낮은 수준입니다. 최신 거래를 기준으로는 가격 여지가 있지만, 표본이 2건뿐이고 최신 거래는 6층, 본건은 4층이므로 거래가 차이의 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 193,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,510,400원 |
| 1. 임차인 홍순용 보증금 | 236,000,000원 | 190,089,600원 |
| 2. 영광군수산업협동조합 근저당 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 1,462,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 홍순용 | 236,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차인 홍순용의 보증금에 배당됩니다. 강제경매 신청채권자 홍순용과 임차인 홍순용은 동일인이므로 236,000,000원을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 임차보증금 부족분 45,910,400원은 매수인 인수액입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오남중학교 서측 인근으로 아파트·다세대주택과 상업시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물의 4층으로, 승강기·소화전·화재탐지기·스프링클러·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 4m 도로에 접하며, 토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으며, 내부구조는 집합건축물대장 도면·탐문·외부관찰을 토대로 확인됐습니다.
- 환금성. 전용 24.67㎡의 소형 도시형생활주택이며 확인된 동일 면적대 실거래는 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 상한 설정. 입찰가에 임차보증금 미배당액을 더해 총부담을 계산해야 합니다. 현재 회차 기준 총부담은 239,510,400원입니다.
- 유찰 착시 금지. 추가 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액이 늘어 실질취득가는 238,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
- 임대차 원본 대조. 임차인이 경매신청채권자와 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 임차권등기명령 및 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 구분지상권 확인. 대지권 토지 을구 1번 구분지상권이 매수인에게 인수되므로 등기원인·존속기간·지료·이용 제한을 확인해야 합니다.
- 명도·보증금 정산. 임차인의 배당액과 미배당액이 확정된 뒤 인도 및 보증금 잔액 지급 절차를 협의해야 합니다.
- 거래 표본 점검. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 동일 동·층·향·내부 상태를 반영한 현장 시세를 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·임대차계약서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.936억 낙찰”이 아니라 “2.395억 취득”
이 물건의 핵심은 최저가 할인율이 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 236,000,000원이 실질적인 가격 기준을 만들고 있습니다. 현재 최저가 193,600,000원에 낙찰돼도 미배당 보증금 45,910,400원을 인수해 총부담은 239,510,400원이 됩니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 실질취득가는 거의 변하지 않습니다.
실질취득가 239,510,400원은 최신 실거래 295,000,000원의 81.2%로, 최근 거래가 유지된다는 전제에서는 가격 여지가 있습니다. 그러나 대항력 임차인, 임차인과 경매신청채권자의 동일성, 매수인이 승계하는 토지 구분지상권까지 확인해야 하는 복합 권리형입니다. 가격은 검토 가능, 권리는 원본 확인 후 판단. 최저가가 아니라 실질취득가와 승계 권리를 함께 계산하는 것이 이 사건의 결론입니다.
