134,144,000원
서울남부지방법원 2025타경11118. 화곡동 동일네오빌 603호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 허은미는 2020.02.20 매매를 원인으로 2020.04.06 소유권을 이전받았고 거래가액은 250,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부상 후순위 권리의 소멸 여부보다 2020.04.06부터 전입·점유한 김현태의 선순위 임차보증금 256,000,000원과, 그 잔액 인수를 없애는 매각조건에 있습니다.
말소기준은 2023.06.13 남부천세무서장의 압류입니다. 김현태의 전입·점유는 2020.04.06으로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2020.02.25로 확인됩니다. 따라서 일반적인 배당구조라면 현재 최저가에서 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 그러나 이 사건은 명세서 비고의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 그 일반 원칙 그대로 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11118 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제6층 제603호 · 초록마을로34길 85 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 허은미 (2020.02.20 매매 · 2020.04.06 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 134,144,000원 (3회 유찰 · 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 256,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 사용승인 | 2020.01.02 |
| 규모 | 동일네오빌 15세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만, 매각조건이 결론을 바꾼다
등기부상 2020.01.06 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 2,210,000,000원은 2020.03.06 이미 말소됐습니다. 이후 허은미가 2020.04.06 소유권을 취득했고, 같은 날 김현태가 전입·점유를 개시했습니다. 2023.06.13 국의 압류가 이 사건 말소기준이며, 2024.04.09 김현태의 주택임차권등기, 2025.07.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약 적용범위는 구분해야 한다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현태 | 건물 전부 · 2020.04.06 | 256,000,000원 | 有 | 有 확정일자 2020.02.25 · 배당요구 2024.04.09 | 승계 주택도시보증공사 |
| 김병선 | 미상 · 2025.04.02 | 미상 | 없음 말소기준 2023.06.13 이후 전입 | 미상 확정일자 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 김현태·김병선 2명입니다. 주택도시보증공사는 김현태의 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 김현태 보증금 256,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 256,000,000원을 별개의 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 ‘싸다’ 판정은 별개
감정가는 262,000,000원, 현재 최저매각가는 134,144,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 107,315,200원, 5회 유찰 시 85,852,160원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 물건은 가격 메리트를 판단할 최근 거래 비교치가 없는 상태에서 감정가 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
또 하나 중요한 점은 유찰이 더 진행되더라도 김현태의 일반적인 미배당 잔액은 오히려 커진다는 것입니다. 현재 회차의 룰상 미배당 잔액은 124,534,016원, 4회 유찰 시 150,987,213원, 5회 유찰 시 172,093,179원입니다. 하지만 이 사건에서는 김현태·주택도시보증공사 확약을 적용하면 해당 인수액은 실질 0원이므로, 최종적인 실질취득액은 해당 회차의 낙찰가 중심으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,144,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,678,016원 |
| 1. 임차인 김현태 보증금 | 256,000,000원 | 131,465,984원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 256,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 김현태 보증금의 미배당 잔액은 124,534,016원입니다. 다만 명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 김현태 및 주택도시보증공사 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액은 김현태 주택임차권 승계관계이므로 동일 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화일초등학교 남서측 인근이며, 다세대주택 등 공동주택과 단독주택, 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재해 교통이용 편의는 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 6층 603호이며, 사용승인일은 2020.01.02입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 완경사지대 내 2필지 일단의 정방형에 유사한 토지로 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북측과 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,498,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일네오빌은 15세대 규모이며 동일 건물 경매물건의 평균 유찰횟수는 1.8회입니다. 이 사건은 이미 3회 유찰돼 실제 매수수요를 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 대조. 김현태 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 김병선 점유 확인. 김병선의 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않았습니다. 현황조사와 매각물건명세서를 대조해 실제 점유 및 명도상황을 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 김현태 보증금 256,000,000원과 주택도시보증공사 청구 256,000,000원은 승계관계이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 134,144,000원이 감정가의 51.2%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 다회유찰 원인 확인. 3회 유찰 원인이 권리, 점유, 상품성, 수요 중 어디에 있는지 현장과 매각서류를 통해 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 15세대 규모의 도시형생활주택이므로 향후 매도 시 수요층과 거래 유동성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 매각조건 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 포기할 물건도, “51.2%”만 보고 싸다고 볼 물건도 아니다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 256,000,000원의 대항력 임차인이 있고 최저가는 134,144,000원이어서 전형적인 대규모 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산만 적용하면 현재 회차의 미배당 잔액은 124,534,016원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 김현태 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 주된 인수는 실질 0원으로 바뀝니다.
그렇다고 무조건 안전형으로 높게 평가하기도 어렵습니다. 확약의 적용 밖에 있는 김병선의 보증금·확정일자가 미상이고, 물건은 15세대 규모의 다세대·도시형생활주택이며 이미 3회 유찰됐습니다. 또한 감정가 대비 할인폭은 크지만 이를 뒷받침할 시세 비교 없이 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 결론은 “김현태 인수는 확약으로 해소, 김병선·명도·환금성은 확인, 가격은 별도 검증”입니다.
