서울남부지방법원 2025타경11123. 구로구 개봉동 ‘마흐바움’ 6층 602호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “2회 유찰되어 감정가의 64%”라는 가격이 아닙니다. 임차인 강철연의 전입은 2019.10.22, 확정일자는 2019.10.10이고 보증금은 302,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사 가압류 2023.09.05보다 훨씬 앞서 대항력을 갖춘 구조라, 포기 조건이 없었다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 커져 총 부담이 보증금 수준에 붙는 전형적인 대항력 인수형입니다.
다만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 강철연과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 현재 회차의 룰상 미배당 116,643,200원은 매수인의 실질 부담에서 제외되어 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 가격 비교도 최저가와 별도의 인수액을 더한 금액이 아니라, 조건 이행 전제의 실질취득 188,800,000원을 기준으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11123 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 109-35 마흐바움 제6층 제602호 · 고척로31길 93 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 제6층 제602호 |
| 면적 | 36.16㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 · 사용승인일 2019.05.10 |
| 소유자 | 김완태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 188,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 302,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있으나 포기·말소 조건
말소기준으로 제시된 권리는 2023.09.05 주택도시보증공사 가압류 275,000,000원입니다. 그러나 임차인 강철연은 그보다 앞선 2019년에 계약·점유·전입·확정일자를 갖추고 있습니다. 임차권등기 자체는 2023.10.25에 이뤄졌지만 대항력 판단의 핵심인 전입은 2019.10.22이므로 말소기준 이전 대항력 임차인입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강철연 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 302,000,000원 | 2019.10.22 2019.10.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계인 기재 주택도시보증공사 |
실제 임차인은 강철연 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 함께 언급되지만 이를 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 강철연은 배당요구를 했고, 전입과 확정일자를 갖춘 대항력·우선변제권 보유 임차인입니다.
③ 회차별 인수 구조 — 포기 조건이 승부처
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 조건 반영 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 188,800,000원 | 116,643,200원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 151,040,000원 | 153,874,560원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 120,832,000원 | 183,659,648원 | 0원* |
* 매각물건명세서의 임차보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 188,800,000원 기준
마흐바움의 제공 실거래 표본은 2023.04 전용 35.98㎡, 3층 260,000,000원 1건입니다. 현재 물건의 비교 면적은 36.16㎡이며, 조건 이행 전제의 실질취득 188,800,000원은 이 실거래 표본의 72.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 35.98㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 표본 | 36.16㎡ | 1건 | 260,000,000원 |
가격만 보면 조건 반영 실질취득 188,800,000원이 실거래 표본 260,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 거래시점도 2023.04이므로, 이를 현재 시세의 정밀한 중심값으로 단정하기보다는 참고값으로 보는 편이 안전합니다. 이 물건의 가격 메리트는 대항력 임차인의 인수 위험이 실제로 포기·말소 조건으로 제거되는지와 함께 판단해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 188,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,443,200원 |
| 1. 임차인 강철연 보증금 | 302,000,000원 | 185,356,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 302,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차인 강철연에게 185,356,800원이 배당되고 116,643,200원이 미배당됩니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 조건을 반영하면 이 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 마흐바움은 총 14세대입니다.
- 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 매봉초등학교 북동측 인근, 주위는 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 사용승인일은 2019.05.10이며, 승강기·CCTV·주차장·도시가스·개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m, 동측 약 6m, 남측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 표기는 지목 도로 한정입니다.
- 공시지가. 3,705,000원/㎡. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 제공 실거래 표본은 1건이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 다세대·14세대 규모라는 점을 감안해 실제 매수층과 거래속도를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 물건의 인수 0원 판단은 강철연 및 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다.
- 대항력 자체는 존재. 전입 2019.10.22, 확정일자 2019.10.10로 말소기준 2023.09.05보다 앞섭니다. 조건이 없었다면 인수형입니다.
- 룰상 미배당과 실질 인수를 구분. 현재 회차 미배당은 116,643,200원이지만 조건 반영 실질 인수는 0원*입니다.
- 실거래 표본의 한계. 비교 거래는 2023.04의 260,000,000원 1건입니다. 호수·층·상태 차이를 확인하세요.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재했던 물건이므로 실제 점유 상태와 인도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 매각대금 배당 외 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “싼 이유가 인수라면, 조건이 해소하는지부터 본다”
이 물건은 처음 보면 감정가 295,000,000원에서 2회 유찰돼 188,800,000원까지 내려온 다세대입니다. 하지만 권리의 원형은 결코 단순하지 않습니다. 보증금 302,000,000원의 강철연이 말소기준보다 먼저 대항력을 갖췄고, 현재 배당모형상 116,643,200원이 남기 때문입니다. 이 상태만 놓고 보면 “감정가의 64%니까 싸다”는 결론은 틀립니다.
반전은 매각물건명세서의 조건입니다. 강철연과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 실제 이행된다면, 매수인의 실질 인수는 0원*이고 실질취득은 188,800,000원입니다. 이 금액은 제공 실거래 표본 260,000,000원의 72.6% 수준입니다.
따라서 결론은 “권리 자체는 위험형이지만, 포기·말소 조건이 위험을 제거하는 조건부 가격형”입니다. 실거래 표본이 1건에 불과하고 다세대·14세대 규모라는 환금성 제약도 있어 높은 등급을 주기는 어렵지만, 조건 이행이 원본에서 확실히 확인된다면 현재 회차는 검토 가치가 있습니다. 입찰의 핵심은 할인율이 아니라 ‘116,643,200원의 룰상 인수가 정말 0원이 되는가’를 확인하는 것입니다.
