69,629,000원
인천지방법원 2025타경506308. 부평시장역 북측 인근 TK리즈빌 13층 1307호, 전용 47.62㎡의 공부상 공동주택(도시형생활주택)입니다. 현 소유자 김민철은 2021년 12월 20일 210,000,000원에 취득했습니다. 등기상 현재 핵심 권리는 근저당이 아니라 강건욱의 주택임차권입니다. 임차보증금 190,000,000원, 주민등록일자·확정일자 모두 2021년 12월 20일이고, 점유개시일자는 2022년 1월 10일입니다. 이번 강제경매의 말소기준인 2025년 1월 23일 한국주택금융공사 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차권입니다.
강건욱은 배당요구도 했지만, 현재 최저가 69,629,000원에서는 집행비용을 제외한 67,975,678원만 배당됩니다. 보증금 중 남는 122,024,322원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가 69,629,000원만 시세와 비교해서 “감정가의 34%라 싸다”고 판단하면 권리구조를 거꾸로 읽게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경506308 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평대로 105, 13층1307호 (부평동,티케이리즈빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공부상 공동주택(도시형생활주택) · 전용 47.62㎡ · 지상 14층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 김민철 (2021.12.20. 거래가 210,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 69,629,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 209,532,582원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 단지 | TK리즈빌 · 49세대 · 2015.08.20. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매각으로 사라지지 않는다
과거 농협은행 근저당 60,000,000원과 하나은행 근저당 121,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 이번 경매의 말소기준은 2025.01.23. 갑구 9번 강제경매개시결정입니다. 그런데 강건욱의 임대차는 2021년부터 시작됐고 임차권등기도 2024년 2월 22일 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강건욱 | 13층 1307호 47.62㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
강건욱은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 주민등록일자 2021.12.20., 확정일자 2021.12.20., 점유개시일자 2022.01.10.으로 말소기준일 2025.01.23.보다 앞섭니다. 배당요구도 2024.02.22. 이뤄져 우선변제권을 행사하지만, 매각대금이 보증금에 미달하므로 미배당액은 그대로 매수인에게 넘어갑니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
가격 판단은 과거 거래를 모두 섞은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 이 물건과 면적이 일치하는 최근 12개월 거래는 3건, 평균 201,666,666원이고 최신 거래는 2026년 6월 205,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 3.8% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 47.62㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 47.62㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2025.07 | 47.62㎡ | 14 | 195,000,000원 |
| 2024.03 | 47.62㎡ | 10 | 196,000,000원 |
| 2023.12 | 48.03㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2023.08 | 48.03㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2023.08 | 48.03㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2021.12 | 47.62㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2021.10 | 47.62㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 47.62㎡ | 3건 | 201,666,666원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 34.5%에 불과하지만 이 비율은 투자 메리트를 보여주는 지표가 아닙니다. 실제 경제적 부담은 대항력 임차보증금 때문에 약 190,000,000원 수준으로 묶입니다. 이를 최근 12개월 평균 201,666,666원과 비교하면 약 94.2%, 최신 거래 205,000,000원과 비교하면 약 92.7% 수준입니다. 즉 시세보다 낮기는 하지만 최저가 69,629,000원이 주는 할인 착시만큼 싸지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,629,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,653,322원 |
| 1. 임차인 강건욱 보증금 | 190,000,000원 | 67,975,678원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 209,532,582원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차인의 일부 보증금 배당에 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 122,024,322원은 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평시장역 북측 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천 1호선 부평시장역이 있어 교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 14층 건물의 13층 1307호이며 위생·급배수·난방·승강기·주차·옥내소화전·화재탐지설비를 갖췄습니다.
- 용도. 공부상 공동주택(도시형생활주택)이며 TK리즈빌은 49세대, 2015.08.20. 준공입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심) 등에 속하고 동측 광대로변에 접합니다. 공시지가는 5,067,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 볼 것. 69,629,000원은 경매 최저가일 뿐, 대항력 임차보증금 인수까지 고려하면 경제적 부담은 약 190,000,000원 수준입니다.
- 현재 회차 인수액 확인. 예상배당 기준 강건욱의 미배당 보증금은 122,024,322원입니다.
- 추가 유찰 효과 착각 금지. 4회 유찰 시 인수액 142,537,025원, 5회 유찰 시 156,895,918원으로 증가합니다.
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 201,666,666원과 최신 거래 205,000,000원을 중심으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 임차권 원문 재확인. 매각물건명세서상 배당 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 권리이므로 입찰 전 임차권등기와 배당 관련 원문을 대조해야 합니다.
맺으며 — “6,962만원 경매”가 아니라 “1.9억 수준 취득”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 69,629,000원이 아닙니다. 임차보증금 190,000,000원입니다. 선순위 대항력 임차인이 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수하기 때문에 현재 회차에서도 122,024,322원의 추가 부담이 남습니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지지만 인수액은 142,537,025원, 156,895,918원으로 커져 실질취득 총액은 계속 임차보증금 수준에 묶입니다.
최근 12개월 동일면적 평균 201,666,666원, 최신 거래 205,000,000원과 비교하면 실질취득 약 190,000,000원은 시세 아래입니다. 다만 차이는 제한적이고, 3회 유찰이라는 표면 할인율과 달리 권리 인수 구조가 가격 메리트의 대부분을 상쇄합니다. 결론은 단순합니다. 최저가는 크게 내려왔지만, 실질취득은 크게 내려오지 않은 물건입니다.
