인천지방법원 2025타경506308. 부평시장역 북측 인근의 TK리즈빌 13층 1307호, 전용 47.62㎡ 도시형생활주택입니다. 감정가는 203,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 142,100,000원입니다. 같은 면적대 실거래 평균이 195,750,000원이므로 숫자만 보면 할인 폭은 있습니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차권등기와 대항력 판정을 먼저 확인해야 합니다.
등기 흐름상 소유자는 김민철이고, 2021.12.20 거래가 210,000,000원에 취득했습니다. 임차권자는 강건욱, 임차보증금은 190,000,000원입니다. 다만 임차인 조사상 전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음으로 정리되어 있고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 리포트는 인수액을 임의로 더하지 않고, 실질취득을 최저가와 동일한 142,100,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경506308 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평대로 105, 13층1307호 (부평동,티케이리즈빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공부상 공동주택(도시형생활주택) · 전용 47.62㎡ · 지상 14층 중 13층 |
| 소유자 | 김민철 (2021.12.20. 거래가 210,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 209,532,582원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 매각으로 소멸되는 구조, 단 임차권 문구는 확인
말소기준권리는 2015.09.21 농협은행주식회사 근저당권으로 정리되어 있습니다. 이후 하나은행 근저당권, 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 표시됩니다. 임차권자는 강건욱 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 배당표상 인수 0원
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강건욱 | 13층 1307호 47.62㎡전부 | 190,000,000원 | 2021.12.20 / 2021.12.20 | 2024.02.22 | 대항력 없음 · 우선변제 미상 · 승계 아님 |
임차보증금 190,000,000원은 최저가 142,100,000원보다 크지만, 이 사건에서는 대항력 있는 임차인으로 확정하지 않습니다. 임차인 조사상 대항력 없음, 배당표상 인수 0원이므로 보증금 차액을 매수인 인수액으로 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 평균의 72.6%, 실질취득도 동일
TK리즈빌은 49세대, 사용승인일은 2015.08.20입니다. 동일 면적대 최근 실거래는 총 8건이고, 평균은 195,750,000원입니다. 현재 최저가는 실거래 평균의 72.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 47.62㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2025.07 | 47.62㎡ | 14 | 195,000,000원 |
| 2024.03 | 47.62㎡ | 10 | 196,000,000원 |
| 2023.12 | 48.03㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2023.08 | 48.03㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2023.08 | 48.03㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2021.12 | 47.62㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2021.10 | 47.62㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 195,750,000원 |
실거래 범위는 180,000,000원~210,000,000원입니다. 감정가 203,000,000원은 평균보다 높지만, 현재 최저가 142,100,000원은 평균 대비 53,650,000원 낮습니다. 단, 이 할인은 임차권 원본 대조가 끝난 뒤에야 의미가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 121,000,000원 | 79,310,600원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 장한 | 209,532,582원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 209,532,582원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 600,065,164원 중 예상 배당은 139,310,600원, 부족액은 460,754,564원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 인수 0원 기준
| 회차 | 최저가 | 배당액 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 142,100,000원 | 139,310,600원 | 460,754,564원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 502,785,624원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 69,629,000원 | 67,975,678원 | 532,089,486원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평시장역 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 인천 1호선 부평시장역이 있어 교통 여건은 양호합니다.
- 용도. 공부상 공동주택(도시형생활주택) 용도입니다. 아파트가 아니라 다세대·도시형생활주택으로 보는 것이 맞습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 14층 건물 내 13층 1307호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차·소방 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 철도보호지구 등이 표시되어 있습니다.
- 환금성. 총 49세대 규모입니다. 실거래는 확인되지만 대단지 대비 거래 표본이 작아 매도 시 가격 협상력이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 임차권등기 보증금 190,000,000원과 명세서상 인수 문구를 반드시 확인하세요.
- 대항력 판단. 임차인 조사상 전입신고가 말소기준권리 이후로 정리되어 있으나, 원본 서류의 날짜·말소기준·배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 배당표상 인수 0원 기준 실질취득은 142,100,000원입니다. 이 기준에서는 실거래 평균의 72.6%입니다.
- 소액 주택 환금성. 49세대 도시형생활주택은 매수층이 좁을 수 있어, 단기 매각보다 임대·보유 전략을 함께 봐야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 미납 관리비와 실제 점유 상태는 현장 및 관리주체를 통해 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·임차인·배당·실거래 자료 기준입니다. 입찰 전 법원 원본 서류 확인이 필수입니다.
맺으며 — “가격은 좋지만, 서류 확인 전까지는 보류”
이 물건의 숫자는 매력적입니다. 감정가 203,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 142,100,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 대비 72.6%입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 단순 가격표만 보면 접근 가능한 구간입니다.
다만 임차권등기 보증금이 190,000,000원이고, 매각물건명세서에는 잔액 인수 문구가 있습니다. 제공된 임차인 판정은 대항력 없음, 배당표는 인수 0원으로 정리되어 있으므로 차액 인수로 계산해서는 안 됩니다. 결론은 분명합니다. 현재 기준 실질취득은 142,100,000원, 인수는 0원. 그러나 임차권 원본 대조가 끝나기 전까지는 낮은 가격만 보고 들어갈 물건이 아닙니다.