인천지방법원 2025타경506513. 인천 중구 항동7가 60에 있는 해양센터 관련 경매입니다. 감정평가서상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 제3층 제313호입니다. 공부상 해양센터이며, 외부표기상 숙박시설로 이용되다가 장기간 공실 상태로 방치되어 내부가 매우 노후한 것으로 탐문조사됐습니다. 따라서 근린시설 + 토지라는 물건의 성격을 먼저 이해해야 합니다.

등기부상 현재 소유자는 임희선입니다. 말소기준권리는 2004년 5월 17일 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 18,200,000원입니다. 이후 2025년 1월 24일 신한카드 주식회사가 강제경매개시결정을 받았고, 청구액은 24,185,136원입니다. 이들 권리는 매각에 따른 소멸 대상으로 정리됩니다. 다만 근저당권의 공동담보 관계와 토지 지분에 관한 등기 내용은 실제 매각 범위와 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 매각 범위는 별도 확인

말소기준권리는 2004.05.17 접수된 을구 4번 근저당권입니다. 근저당권자는 대형기선저인망수산업협동조합이며 채권최고액은 18,200,000원입니다. 이후의 신한카드 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 정리됩니다.

과거 농업협동조합중앙회와 국민신용카드주식회사의 가압류, 국민건강보험공단태안지사의 압류 등은 2004년 경매 매각으로 말소됐습니다. 인천광역시중구의 2015년 압류는 2017년 해제됐으며, 2024년 12월 신한카드의 강제경매개시결정도 취하 후 말소됐습니다. 따라서 과거에 등기됐던 압류와 경매개시결정을 현재 진행 중인 권리로 중복 계산해서는 안 됩니다.

임차인 조사. 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가상 장기간 공실로 탐문됐지만 상세 임대내역은 미상입니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 모든 점유·명도 문제가 해소됐다고 단정하기는 어렵습니다. 특히 숙박시설로 이용된 이력이 있어 현장 점유 상태와 사용 관계를 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 70%, 시세 할인은 미확인

감정가 120,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 84,000,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준이므로 표면상 할인 폭은 분명합니다. 그러나 현재 가격이 실제 시장가치보다 낮은지는 별개의 문제입니다.

동일하거나 유사한 근린시설의 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 확인할 수 없으므로, 최저매각가를 실제 시세와 비교해 저렴하다고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 더욱이 장기간 공실, 내부 노후, 지분매각 조건은 일반적인 정상 이용 부동산과 다른 가격 평가 요소입니다. 감정가 대비 30% 할인이라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.

각 시나리오의 매각가·채권 미배당액·매수인 인수액은 제시된 예상배당 기준입니다. 실제 유찰 후 최저매각가격과 배당 결과는 법원 공고 및 배당절차에 따라 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,912,000원을 먼저 공제하고, 근저당권자에게 18,200,000원, 신청채권자인 신한카드에 24,185,136원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 예상 채권 배당액 합계는 42,385,136원이고, 소유자 잔여금은 39,702,864원입니다.

근저당권 배당액은 채권최고액 기준 추정치이며 실제 피담보채무액과 다를 수 있습니다. 집행비용도 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 중구 항동7가 소재 인천항연안여객터미널 북동측 인근입니다. 주변은 항만시설과 각종 근린생활시설이 소재하는 해안 상가지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 기본적인 급·배수 및 위생설비가 있으나 장기간 공실로 내부가 매우 노후한 것으로 탐문됐습니다.
• 접도. 남동측으로 폭 약 35m의 포장도로와 접합니다. 토지 관련 자료에는 광대로한면의 접도 조건이 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 준공업지역 관련 토지이용계획이 확인됩니다. 방화지구·지구단위계획구역·항만 관련 제한과 과밀억제권역, 특별관리해역 및 중점경관관리구역도 확인 대상입니다.
• 토지. 토지의 지목은 잡종지이고, 토지이용상황은 상업기타로 기재되어 있습니다. 공시지가 자료는 1,115,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 지표로서 개별 경매 지분의 거래가격을 의미하지 않습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 물리적 출입 관계와 매각대상 권리 범위의 확인은 별도로 필요합니다.
• 환금성. 항만 인근 근린시설이라는 입지적 성격에 더해 장기간 공실, 노후 상태, 지분매각 및 312호·313호의 출입 관계를 고려해야 합니다. 실제 재임대 수요나 환금 수준은 실거래 및 현장조사로 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각목록과 지분 범위. 목록1의 지분매각 대상이 무엇인지, 일괄매각에 포함되는 부동산과 각 소유권·토지 지분의 범위가 어디까지인지 확인해야 합니다.
• 312호·313호 출입 관계. 312호가 313호를 통해 출입할 수 있다는 특별 기재가 있습니다. 실제 통로, 경계, 이용 권한과 향후 개별 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 입찰보증금 20%. 일반적인 10%로 계산하면 안 됩니다. 현재 최저가 84,000,000원의 20%인 16,800,000원을 기준으로 입찰 준비가 필요합니다.
• 내부 수리비. 장기간 공실과 심한 노후가 조사되어 있습니다. 급·배수, 위생설비, 내부 마감 및 누수 등 복구 범위를 확인해 실제 취득 후 총비용을 추산해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 상세 임대내역은 미상입니다. 현장 점유자, 사용 관계, 임대차계약 및 명도 가능성을 추가 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공실 기간의 체납 관리비와 공용부분 관련 부담, 공과금 및 조세 관련 위험을 확인해야 합니다.
• 토지 공동담보. 2004년 근저당 설정 이후 분필과 공동담보 변경 기록이 존재합니다. 현재 토지 등기와 매각목록을 대조하고 낙찰로 취득하는 지분을 확인해야 합니다.
• 재임대·매각 가능성. 정상 사용을 위한 수리비뿐 아니라 주변 상가의 임대 수요와 실제 거래 가능한 가격을 확인해야 합니다. 감정가의 70%라는 이유만으로 환금성이 확보되는 것은 아닙니다.
• 배당 추정의 한계. 근저당권 채권최고액 기준 배당과 집행비용 추정은 실제 채권액 및 배당 결과와 다를 수 있습니다. 당해세 등 미반영 부담도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·매각목록·등기사항전부증명서·감정평가서·현황조사서와 최신 법원 공고를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 실제 활용 가치”

이 물건은 현재 회차의 최저매각가가 84,000,000원이고, 확인된 권리와 예상배당에 따른 매수인 인수액은 0원입니다. 기존 근저당과 진행 중인 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 등기상 금전채무 승계 위험은 제한적으로 평가됩니다.

하지만 등기상 권리 소멸만으로 이 물건의 취득 가치를 판단할 수는 없습니다. 목록1 지분매각·일괄매각, 312호와 313호의 출입 관계, 장기간 공실 및 내부 노후가 동시에 확인됩니다. 특별매각조건의 입찰보증금도 20%이므로 자금 준비 기준이 다릅니다.

최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서 감정가 대비 70%라는 이유로 시세보다 싸다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 우선 매각대상 지분과 실제 사용 가능 범위를 명확히 확인하고, 내부 복구비·임대 수요·재매각 가능성을 조사해야 합니다. 이후 총취득비용과 검증된 시장가치를 비교하는 순서가 필요합니다.

결론적으로 예상 인수액은 0원이지만, 지분매각과 이용상태에 따른 불확실성이 큰 근린시설 경매입니다. 가격 할인율보다 권리 취득 범위와 실제 활용 가능성 확인이 우선입니다.