서울남부지방법원 2025타경11189. 서울 금천구 시흥동 다원아트빌 5층 502호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박지한이며, 2022년 2월 25일 매매를 원인으로 2022년 3월 21일 소유권을 이전받았고 거래가액은 290,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 같은 해 2022년 6월 30일 설정된 서민금융진흥원 가압류 7,889,189원입니다.
그런데 임차인 한다솜은 말소기준보다 앞선 2022년 2월 28일 전입·점유이고, 확정일자는 2022년 1월 17일입니다. 보증금은 290,000,000원으로, 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 원칙대로라면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있는 전형적인 대항력 임차인 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11189 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 833-18 다원아트빌 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로22길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 박공지붕 5층건 중 제5층 제502호 · 사용승인일 2013.05.01 |
| 소유자 | 박지한 · 2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,100,000원 / 122,921,000원 · 4회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 살아 있지만 확약으로 실질 인수 해소
말소기준권리는 2022.06.30 서민금융진흥원 가압류입니다. 이후 국민행복기금 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 한다솜의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인의 실제 전입·점유는 말소기준보다 빠르므로 임차권등기 자체가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 문제가 사라지는 것은 아닙니다.
한다솜은 2022.02.28 전입·점유, 2022.01.17 확정일자, 보증금 290,000,000원으로 대항력 有·우선변제권 有입니다. 따라서 확약이 없었다면 현재 최저가 122,921,000원에서 집행비용 2,520,894원을 제외한 120,400,106원을 배당받고, 나머지 169,599,894원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계분 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한다솜 | 건물 전부 · 주거 | 2022.02.28 | 2022.01.17 | 290,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 기재 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 한다솜 1명입니다. 매각물건명세서에 기재된 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 같은 임차보증금 채권의 승계 관계이므로, 한다솜 보증금 290,000,000원과 주택도시보증공사 청구 290,000,000원을 서로 다른 두 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
③ 배당 구조 — 룰상 169,599,894원 인수, 실질은 0원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,520,894원 |
| 1. 임차인 한다솜 보증금 | 290,000,000원 | 120,400,106원 |
| 2. 서민금융진흥원 가압류 | 7,889,189원 | 0원 |
| 3. 주식회사 국민행복기금 가압류 | 10,704,909원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 122,921,000원 가정. 룰상 한다솜 보증금의 미배당액은 169,599,894원입니다. 다만 매각물건명세서의 잔액청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되므로 해당 금액의 실질 매수인 인수는 0원으로 봅니다.
④ 회차 시나리오 — 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 총부담은 보증금에 수렴
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 판정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 122,921,000원 | 169,599,894원 | 확약 적용 시 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 98,336,800원 | 193,833,262원 | 확약 적용 시 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 78,669,440원 | 213,146,610원 | 확약 적용 시 0원 |
확약이 없었다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금 290,000,000원이 현재 최저가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나고, 매수인의 총부담은 보증금 규모에서 크게 벗어나지 않는 구조가 됩니다. 따라서 단순히 “4회 유찰되어 122,921,000원”이라는 숫자만 보고 가격 메리트를 말할 수 없습니다.
하지만 이 사건은 매각조건이 다릅니다. 한다솜과 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있으므로, 실질취득액은 낙찰가 + 실질 인수 0원으로 계산하는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 서울시흥초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 다원아트빌까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 북측으로 독산로22길, 서측으로 독산로20길이 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 박공지붕 5층건으로 사용승인일은 2013.05.01입니다.
- 토지. 833-18·833-19 두 필지를 일단으로 이용하며, 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 주거용 토지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 적용됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 재확인. 한다솜 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 한다솜의 주택임차권등기는 2024.03.07 등기됐습니다. 낙찰 후 말소 조건의 이행 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 한다솜 보증금 290,000,000원과 주택도시보증공사 청구 290,000,000원을 별개의 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 가격은 현장 시세로 재검증. 4회 유찰·감정가 41%라는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”고 판단하지 말고 인근 다세대 실제 거래가격과 대조해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재되어 있고, 감정평가에도 제시외건물의 소유권 및 기타 권리관계는 별도 확인하도록 되어 있습니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조 및 이용상황은 도면·외부관찰·인근주민 탐문 등에 의해 조사됐으며, 발코니 확장 등 일부 구조가 다를 수 있습니다.
맺으며 — “대항력 有, 하지만 이번 사건의 실질 인수는 0원”
표면만 보면 이 사건은 보증금 290,000,000원의 대항력 임차인이 있는 고위험 물건입니다. 현재 최저가 122,921,000원 기준으로는 배당 후 169,599,894원이 남아, 통상적인 구조라면 낙찰자가 그 잔액을 인수해야 합니다.
그러나 매각물건명세서가 그 잔액에 대한 임차인 한다솜과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기, 그리고 임차권등기 말소를 매각조건으로 걸었습니다. 이 때문에 실질 인수는 0원으로 전환됩니다. 권리의 핵심 함정은 해소됐지만, 4회 유찰된 다세대라는 사실은 별개의 문제입니다. 권리조건은 확인 가능, 가격은 현장 시세 재검증. 이 사건은 그 두 가지를 분리해서 판단해야 합니다.
