서울남부지방법원 2025타경11214. 화곡동 엘케이드림빌 5층 501호는 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 배성훈은 2022.01.28. 거래가 389,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 청구액 380,000,000원으로 신청한 강제경매입니다. 이 물건은 일반적인 “후순위 임차권이라 소멸” 구조로만 보면 안 됩니다. 임차인 이은별의 전입·점유가 2022.01.07.로 말소기준인 국의 압류 2023.12.15.보다 빠르기 때문에 대항력이 있습니다.
다만 매각물건명세서의 조건이 결정적입니다. 임차인 이은별과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못한 임차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 현재 회차의 배당 계산상 142,432,320원이 미배당으로 남더라도, 그 금액을 실제 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 이 확약은 이은별 임차권에 대한 것이며, 별도의 다른 임차인은 조사되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11214 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 359-42 엘케이드림빌 제5층 제501호 |
| 이용상태 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 36.62㎡ · 지상6층 중 5층 |
| 소유자 | 배성훈 (2022.01.28. 거래가 389,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 250,880,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2021.11.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 ‘포기 조건’이 붙었다
핵심은 시간 순서입니다. 이은별의 확정일자는 2021.12.20., 전입·점유는 2022.01.07.입니다. 소유권 취득은 2022.01.28., 말소기준으로 제시된 국의 압류는 2023.12.15.이므로 임차인의 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2024.01.19. 보증금 389,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌고, 2025.07.28. 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은별 | 건물 전부 | 2022.01.07 | 2021.12.20 | 389,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택임차권 승계인 주택도시보증공사 |
② 시세 비교 — 64.5%지만 표본의 최신성은 반드시 따져야 한다
엘케이드림빌은 총 15세대, 사용승인일은 2021.11.30.이며 대상 면적은 전용 36.62㎡입니다. 제공된 동일 면적 실거래는 1건으로, 2022.01. 5층이 389,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 36.62㎡ | 5 | 389,000,000원 |
| 평균 | 36.62㎡ | 1건 | 389,000,000원 |
현재 최저매각가 250,880,000원은 제공된 시세지표 389,000,000원의 64.5%입니다. 확약 조건에 따라 인수액이 0원이라면 실질취득 기준도 현재 최저가와 같으므로, 데이터상 가격 차이는 큽니다. 다만 가격 판단을 후하게 해서는 안 되는 이유도 분명합니다. 거래 표본이 단 1건이고 기록된 거래월이 2022.01이므로, 이것만으로 2026년 현재의 시세를 확정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,312,320원 |
| 1. 임차인 이은별 보증금 | 389,000,000원 | 246,567,680원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 380,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이은별 보증금의 미배당액은 142,432,320원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 이은별 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 380,000,000원은 현재 가정 배당에서는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 ‘룰상 미배당’은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 250,880,000원 | 142,432,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 200,704,000원 | 191,905,856원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 160,563,200원 | 231,484,685원 | 0원 |
대항력만 적용하면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커집니다. 그러나 이 사건은 이은별 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 위 인수액은 권리구조를 보여주는 계산값이고 조건 이행 시 실제 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근. 주변은 빌라·소규모 아파트단지·다세대주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 노선버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상6층 건물의 5층 501호이며, 사용승인일은 2021.11.30입니다. 승강기·CCTV·스프링클러·도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 3미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 2필 일단의 정방형 평지이며, 공시지가는 3,439,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 포기 조건. 이은별 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 이은별의 전입·점유 2022.01.07.은 말소기준 2023.12.15.보다 빠릅니다. 조건부 포기가 없었다면 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
- 시세 표본 주의. 동일 면적 실거래가 1건뿐이고 기록된 거래는 2022.01입니다. 389,000,000원을 현재 시세로 그대로 확정하지 말고 추가 시세 확인이 필요합니다.
- 환금성 확인. 총 15세대, 경매 평균 유찰 2.1회, 제공된 낙찰률 0.0%입니다. 재매각 시 매수층을 보수적으로 점검해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.01.28. 민간임대주택 등기가 기재돼 있으므로 관련 등기와 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·임차권 말소 조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 조건부로 인수 0”
이 물건의 표면만 보면 보증금 389,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 배당 기준 미배당액도 142,432,320원이라 부담이 큰 인수형으로 보입니다. 하지만 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 적용되면 결론은 달라집니다. 이은별 관련 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득 기준은 250,880,000원입니다.
가격만 보면 제공된 389,000,000원 시세지표의 64.5%까지 내려왔지만, 실거래 표본은 2022.01의 1건에 불과하고 총 15세대의 소규모 다세대이며 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “64.5%라 싸다”로 결론낼 물건이 아닙니다. 권리상 핵심은 포기·말소 조건의 확실한 이행 여부, 가격상 핵심은 2026년 현재 시세와 환금성 재검증입니다. 조건이 확인된다면 큰 보증금 인수위험은 해소되지만, 시세 데이터의 최신성과 작은 세대수 때문에 보수적 접근이 필요합니다.
