인천지방법원 2025타경506896. 인천 서구 석남동 백합마을 5층 502호의 다세대주택입니다. 감정가는 110,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 37,730,000원까지 내려와 있습니다. 표면적인 할인율만 보면 감정가의 34.3%지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 뒤 남는 권리입니다.
박미란은 2022.06.28 전입했고 보증금은 75,000,000원입니다. 말소기준인 2025.01.31 강제경매개시결정보다 앞선 점유라 대항력이 인정되는 것으로 조사됐으며, 배당 가정에서도 우선변제 배당 없이 보증금 75,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 따라서 현재 회차에서는 최저가 37,730,000원에 인수액을 더한 실질 부담이 112,730,000원입니다.
게다가 서병현·서승재는 모두 2022.07.15 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 둘은 보증금 미상 점유자이므로 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 현재 확인된 75,000,000원 외에 추가 부담이 생길 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증공사는 박미란 보증금의 대위·승계에 따른 중복신고로, 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 3명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경506896 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 신석로 52, 5층502호 (석남동,백합마을) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 502호 |
| 소유자 | 김미숙 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 37,730,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 18,979,443원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 사용승인일 | 2004.03.12 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘인수권리’가 먼저다
임차인·점유관계
실제 임차인 3명. 보증공사는 박미란 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 실제 임차인으로 세거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박미란 | 2022.06.28 | 75,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 배당요구 2025.02.18 전액 인수 75,000,000원 |
| 서병현 | 2022.07.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 서승재 | 2022.07.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 보증공사 | — | 별도 합산 없음 | 판정 대상 아님 | 승계 신고 | 박미란 보증금 대위·승계 중복 합산 금지 |
과거에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 2019.06.18 등기됐고 임차보증금은 77,000,000원이었으나, 해당 주택임차권등기는 2022.07.15 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 이후 전입한 박미란·서병현·서승재의 점유관계입니다.
② 시세 비교 — 최저가 34.3%만 보면 안 되는 이유
백합마을(217-21)은 8세대 규모이며 2004.03.12 사용승인된 다세대주택입니다. 확인된 거래는 2024.05의 46.62㎡·3층 110,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 비교값도 110,000,000원이지만, 이 사건 물건과 면적이 일치한다고 확인된 거래는 아니므로 한 건의 가격만으로 정밀 시세를 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 46.62㎡ | 3 | 110,000,000원 |
최저매각가만 놓으면 37,730,000원으로 최근 거래 110,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 박미란 보증금 75,000,000원이 전액 인수되는 현재 배당 가정에서는 낙찰대금 + 인수액 = 112,730,000원이 됩니다. 이는 최근 확인된 110,000,000원보다 2,730,000원 높습니다. 따라서 이 물건을 “감정가 대비 34.3%의 저가 매물”로 보는 것은 권리부담을 빠뜨린 판단입니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,079,140원 |
| 인수 · 임차인 박미란 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 김봄(개명 전 김여경) | 18,979,443원 | 18,979,443원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 17,671,417원 |
현재 회차에서는 신청채권 18,979,443원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 17,671,417원으로 계산됩니다. 박미란 보증금 75,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 매각대금 배분표 밖에서 별도 부담이 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신석초등학교 남동측 인근에 위치하며 다세대주택·근린생활시설·아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 502호이며 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 사용승인일은 2004.03.12입니다.
- 토지. 장방형 평지의 다세대주택 부지이며 북측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 172.0㎡, 공시지가는 1,422,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 도시철도에 저촉되고 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 인접필지 석남동 217-14의 건물과 합벽 건축물 상태입니다.
- 환금성. 백합마을은 8세대 규모이고 확인된 거래는 2024.05의 110,000,000원 1건으로, 거래 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박미란 인수액 확인. 현재 배당 가정은 보증금 75,000,000원을 전액 매수인 인수로 봅니다. 낙찰가와 별도로 부담되는 금액입니다.
- 서병현·서승재 보증금 확인. 두 사람은 2022.07.15 전입했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 보증공사는 박미란 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 구분지상권 원본 확인. 토지 을구 14번 구분지상권설정등기(2023.03.08)는 매각 후에도 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
- 시세 착시 경계. 최저가 37,730,000원은 최근 거래의 34.3%지만, 확인된 인수액까지 합친 현재 부담은 112,730,000원입니다.
- 거래 비교 한계. 확인 거래는 46.62㎡·3층 110,000,000원 1건이며 이 물건과 면적이 일치한다고 확인된 표본은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 각 임차인의 계약·전입·확정일자 및 구분지상권 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰가”보다 “얼마를 함께 떠안는가”
이 사건은 감정가 110,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 37,730,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 박미란 보증금 75,000,000원이 현재 배당 가정에서 전액 인수되므로 확인된 부담만 112,730,000원입니다. 이는 최근 확인 거래 110,000,000원을 이미 웃돕니다.
여기에 서병현·서승재의 보증금은 미상이고, 2023.03.08 설정된 토지 구분지상권도 매수인에게 남습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 떨어졌느냐”가 아니라 확정된 인수액과 아직 확정되지 않은 인수위험을 모두 포함한 총부담입니다. 현재 확인 범위에서는 가격도 권리도 보수적으로 접근해야 하는 D등급 위험형입니다.
