최저가는 실거래의 70%, 그러나 토지 구분지상권 인수와 다중 점유가 핵심 — 인천 백합마을 502호

인천지방법원 2025타경506896. 인천 서구 석남동 ‘백합마을’ 5층 502호, 감정 이용상태가 다세대주택인 집합건물입니다. 감정가는 1억1,000만원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 7,700만원입니다. 표면적으로는 최근 실거래 1억1,000만원 대비 70% 수준이라 가격은 낮아 보입니다. 그러나 이 물건은 단순히 “싸다”로 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서상 토지 구분지상권설정등기 인수가 명시되어 있고, 점유자·임차권등기·보증기관 승계 신고가 함께 얽혀 있어 권리 확인 난도가 올라갑니다.

임차인 쪽은 특히 중복 계산을 조심해야 합니다. 한국토지주택공사와 보증공사는 박미란 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 성격으로 표시되어 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차 관련자는 박미란, 서병현, 서승재 3명으로 보아야 하고, 이 중 박미란 보증금 7,500만원은 배당요구가 있는 금액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수권리’가 먼저다

말소기준권리는 2004.03.31 산곡신용협동조합 근저당권으로 계산되어 있습니다. 이후 송수자, 옹진수산업협동조합, 근해안강망수산업협동조합, 우리은행 근저당권과 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 하지만 매각물건명세서에 토지(석남동 217-21) 을구 14번 구분지상권설정등기(2023.03.08 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 이 물건의 핵심은 후순위 권리 소멸이 아니라, 그 밖에 남는 토지 권리의 부담입니다.

② 임차인·점유 관계 — 보증기관 중복신고를 빼고 실제 3명

임차 관련 신고는 여러 명으로 보이지만, 한국토지주택공사와 보증공사는 박미란 보증금의 보증기관 대위·승계 성격으로 보이며 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 실제 임차 관련자는 박미란, 서병현, 서승재입니다. 박미란은 전입신고가 말소기준권리 이후로 표시되어 대항력 없음으로 정리되어 있고, 서병현·서승재도 전입신고가 말소기준권리 이후로 표시되어 있습니다. 다만 서병현·서승재는 보증금 미상이므로 명도·점유 사실 확인은 별도로 필요합니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 권리 프리미엄을 요구한다

백합마을(217-21)은 총 8세대, 사용승인일은 2004.03.12입니다. 제공된 최근 실거래는 2024.05, 전용 46.62㎡, 3층, 110,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 77,000,000원은 이 실거래의 70.0%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 있지만, 토지 구분지상권 인수와 점유 확인 부담이 할인 사유인지 따져야 합니다.

감정가와 실거래 평균이 모두 110,000,000원이고, 현재 최저가는 77,000,000원입니다. 다만 거래 표본은 1건뿐이고, 본건은 5층 502호입니다. 단순 할인율보다 소규모 다세대 환금성, 인수권리, 점유관계를 함께 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)

현재 최저가 기준 채권 총액 190,679,443원 중 75,214,000원이 배당되고, 미배당은 115,465,443원입니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원이나, 토지 구분지상권 인수는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려가도 신청채권자는 미배당

현재 회차는 감정가 70%인 77,000,000원입니다. 2회 유찰 시 53,900,000원, 3회 유찰 시 37,730,000원으로 낮아지는 구조입니다. 어느 시나리오에서도 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원이며, 신청채권자 배당은 0원으로 표시됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신석초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 502호입니다. 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
• 토지. 장방형 평지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 북측으로 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 도시철도 저촉, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 총 8세대 소규모 다세대입니다. 최근 실거래 표본은 1건으로, 아파트처럼 표준화된 시세 판단은 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 을구 14번 확인. 매수인이 인수하는 구분지상권설정등기의 내용, 존속기간, 권리자, 제한 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사와 보증공사는 박미란 보증금의 대위·승계 성격으로 별도 보증금 합산 대상이 아닙니다.
• 실제 점유자 확인. 박미란, 서병현, 서승재의 점유 여부와 계약관계를 현장·서류로 재확인해야 합니다.
• 명도 비용 반영. 대항력 없음으로 표시되어도 실제 점유자가 여럿이면 인도명령, 이사협의, 기간 비용이 늘 수 있습니다.
• 소규모 다세대 환금성. 총 8세대, 실거래 1건 기준이므로 재매각 가능 가격은 보수적으로 잡아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기, 토지 권리관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “할인율은 좋지만, 닫힌 눈으로 들어갈 물건은 아니다”

이 물건은 감정가 1억1,000만원에서 1회 유찰되어 7,700만원까지 내려왔고, 제공된 최근 실거래 1건과 비교하면 70.0% 수준입니다. 가격만 보면 관심을 가질 만합니다. 그러나 결론은 조건부 검토입니다. 토지 구분지상권설정등기 인수라는 비금전 권리 부담이 있고, 실제 임차 관련자 3명과 보증기관 승계 신고가 섞여 있습니다. 배당표상 금전 인수 0원만 보고 단순 안전물건으로 보면 안 됩니다. 토지 권리 원문과 점유관계 확인이 끝난 뒤에야 가격 메리트가 의미를 갖는 물건입니다.