인천지방법원 2025타경506902. 인천 미추홀구 용현동 ‘인천SKSkyVIEW’ 105동 18층 1805호, 감정 이용상태가 아파트인 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 809,000,000원에서 1회 유찰된 566,300,000원입니다. 단지 규모는 3,971세대, 사용승인일은 2016.06.23이고, 비교 실거래 평균은 721,333,333원입니다. 표면상 가격은 매력적입니다. 그러나 이 사건은 선순위 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않은 물건이라, 최저가가 곧 실질취득가가 아닐 수 있습니다.
말소기준권리는 2016.10.14 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 정리되는 구조입니다. 문제는 임차인으로 조사된 강두인의 전입일이 2016.08.02로, 말소기준권리보다 빠르다는 점입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 확정할 수 없고, 낙찰자가 인수할 보증금이 있는지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경506902 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 664 인천에스케이스카이뷰 105동 18층 1805호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층건 중 18층 1805호 |
| 소유자 | 고은애 |
| 감정가 / 최저가 | 809,000,000원 / 566,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 288,992,167원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입자가 승부처
담보권만 놓고 보면 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 농협은행주식회사 근저당권이 2016.10.14에 설정되었고, 이후 비엔케이캐피탈주식회사·주식회사안전대부·비엠더블유파이낸셜서비스코리아·메리츠캐피탈주식회사 등의 후순위 권리는 배당 여부와 별개로 낙찰자에게 권리로 남는 구조는 아닙니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강두인 | 2016.08.02 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 조사된 인원은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라, 전입일이 말소기준권리보다 빠른 점유자로 보아야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득은 확정 전
인천SKSkyVIEW 단지의 최근 비교 실거래 12건입니다. 평균은 721,333,333원, 최저는 645,000,000원, 최고는 785,000,000원입니다. 현재 최저매각가 566,300,000원은 실거래 평균의 78.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 109.22㎡ | 8 | 675,000,000원 |
| 2026.03 | 109.22㎡ | 25 | 660,000,000원 |
| 2025.12 | 109.22㎡ | 2 | 645,000,000원 |
| 2025.10 | 109.22㎡ | 11 | 715,000,000원 |
| 2025.07 | 115.34㎡ | 36 | 780,000,000원 |
| 2025.06 | 109.22㎡ | 38 | 690,000,000원 |
| 2025.06 | 115.34㎡ | 19 | 773,000,000원 |
| 2025.05 | 109.22㎡ | 13 | 665,000,000원 |
| 2025.04 | 109.22㎡ | 39 | 708,000,000원 |
| 2025.03 | 115.34㎡ | 30 | 785,000,000원 |
| 2025.03 | 115.34㎡ | 22 | 780,000,000원 |
| 2025.03 | 115.34㎡ | 22 | 780,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 721,333,333원 |
가격만 보면 1회 유찰 최저가가 실거래 평균보다 155,033,333원 낮습니다. 그러나 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 실제 매수인이 부담하는 총액은 낙찰가 + 인수되는 미배당 보증금이 될 수 있습니다. 따라서 이 물건의 시세 비교 기준은 단순 최저가가 아니라 확인된 실질취득총액이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 566,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,063,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 399,000,000원 | 399,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 180,000,000원 | 159,237,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 289,200,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 134,400,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 주식회사안전대부 | 68,900,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 83,373,117원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 | - | 0원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 74,712,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,229,585,457원 중 558,237,000원이 배당되고, 미배당은 671,348,457원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 및 선순위 점유자의 보증금 확인 결과에 따라 실제 부담 판단은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인하대역(수인분당선) 북서측 인근입니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 대형마트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인하대역(수인분당선)이 소재해 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층건 중 18층 1805호입니다. 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 지하주차장, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문되었습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 인천SKSkyVIEW는 3,971세대 단지이고, 최근 비교 실거래 12건의 가격 범위는 645,000,000원~785,000,000원입니다. 거래 표본은 있으나, 인수위험이 해소되어야 가격 판단이 가능합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 원본 확인. 강두인의 주민등록 전입일, 실제 점유, 가족관계 또는 관계인 여부, 임대차계약서 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상입니다. 보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않으면 매수인 인수 가능성이 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구가 확인되지 않아 우선변제 가능성을 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조가 필수입니다.
- 응찰가 계산. 현재 최저가 566,300,000원은 실거래 평균의 78.5%입니다. 그러나 응찰가 상한은 최저가가 아니라 실질취득총액 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 회차별 시나리오. 현재 회차는 566,300,000원, 2회 유찰 시 396,410,000원, 3회 유찰 시 277,487,000원입니다. 각 회차마다 인수 가능한 보증금을 더한 총액으로 비교해야 합니다.
- 관리비·점유 이전. 대단지 아파트라도 체납 관리비와 실제 점유 이전 절차는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “70% 가격”보다 “인수액 확인”이 먼저다
이 물건은 겉으로 보면 감정가 809,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 566,300,000원까지 내려온 가격형 물건입니다. 실거래 평균 721,333,333원과 비교하면 분명 낮아 보입니다. 하지만 선순위 전입자 강두인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 그 낮은 최저가가 곧 매수인의 총 취득가라고 볼 수 없습니다. 담보권은 정리되지만, 임차인 인수는 별도 문제입니다. 결론은 단순합니다. 이 사건은 가격보다 먼저 강두인의 보증금·점유·배당요구 확인이 끝나야 입찰가가 나옵니다.
