서울남부지방법원 2025타경11245. 서울 강서구 화곡동 56-667, 지상 4층 건물의 제지층 제비02호입니다. 공부상 이용은 다세대주택으로 방2·주방·욕실겸화장실 등이며, 사용승인일은 2002.07.05입니다. 현재 소유자는 이재홍으로, 2017.11.21 매매를 원인으로 2018.01.02 소유권을 이전받았고 거래가액은 77,000,000원으로 등기돼 있습니다.
이 사건에서 단순히 “최저가가 감정가의 절반 수준”이라는 숫자만 보면 안 됩니다. 권리 측에서는 대항력 있는 보증금 77,000,000원이 등장하고, 배당 시뮬레이션상 현재 회차에서는 29,535,356원이 미배당됩니다. 다만 매각물건명세서 비고의 포기·말소 조건 때문에 룰상 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 반대로 가격 측에서는 동일 면적 거래가 아니라 34.62㎡ 대상과 59.29㎡ 거래가 비교되고 있어, 219,000,000원이라는 거래가를 그대로 시세 기준으로 삼아 “매우 싸다”고 결론 내리는 것도 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11245 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-667 제지층 제비02호 · 도로명 서울특별시 강서구 까치산로4길 75-61 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 전용 34.62㎡ · 지상4층 중 제지층 · 공부상 방2·주방·욕실겸화장실 등 |
| 소유자 | 이재홍 (2018.01.02 소유권이전 · 거래가액 77,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,200,000원 / 48,742,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 94,710,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입, 그리고 조건부 말소
말소기준은 2020.04.08 강서구 압류입니다. 그런데 주택임차권의 기초가 되는 임대차계약은 2017.11.21, 확정일자는 2017.11.23, 전입·점유개시는 2017.12.29로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 보증금 77,000,000원은 원칙적으로 대항력 있는 보증금으로 보아야 하고, 배당으로 전액 회수되지 않는다면 미배당분이 매수인 인수 문제로 이어질 수 있는 구조입니다.
등기상 현재 남아 있는 후순위 권리에는 주택도시보증공사 가압류 500,000,000원, 국세·지방세 및 공과금 관련 압류, 그리고 2025.08.08 서울보증보험의 강제경매개시결정이 있습니다. 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 7건은 당해세 해당 여부에 따라 배당 선순위 차감이 생길 수 있으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차·보증기관 — 실제 임차인 0명, 보증기관 신고 1건
| 신고 주체 | 점유·전입 | 보증금 | 배당·인수 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 신고 · 실제 임차인으로 합산하지 않음 | 건물 전부 전입·점유 2017.12.29 확정일자 2017.11.23 | 77,000,000원 | 배당요구 있음 현재 회차 배당 47,464,644원 룰상 미배당 29,535,356원 | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계신고 |
③ 가격 비교 — 22.3%라는 숫자를 ‘시세 할인율’로 보면 안 된다
비교거래로 잡힌 거래는 2023.06, 전용 59.29㎡, 2층, 219,000,000원 1건입니다. 반면 이 사건의 대상 전용면적은 34.62㎡이고 위치는 제지층입니다. 면적이 일치하지 않기 때문에 219,000,000원을 동일 물건의 직접 시세로 보기 어렵습니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 본건 감정평가 | 34.62㎡ | 지층 | 95,200,000원 |
| 본건 현재 최저가 | 34.62㎡ | 지층 | 48,742,000원 |
| 비교 실거래 | 59.29㎡ | 2층 | 219,000,000원 |
현재 최저가는 비교 실거래 219,000,000원의 22.3%로 계산되지만, 그 비율만으로 “시세보다 77.7% 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 비교 거래 자체가 본건보다 면적이 크고 층도 다릅니다. 가격 판단에서 확실하게 말할 수 있는 것은 감정가 95,200,000원에서 3회 유찰돼 48,742,000원까지 내려왔다는 점입니다. 동일 조건의 최신 거래 근거가 부족하므로 실질취득 48,742,000원이 시장가보다 얼마나 낮은지는 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,742,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,277,356원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 77,000,000원 | 47,464,644원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 | 94,710,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 룰상 보증금 미배당액은 29,535,356원입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 미배당 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡동 화일초등학교 남측 직선거리 약 75m 지점으로, 인근은 다세대주택·단독주택·다가구주택·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 지하철 5호선 화곡역 약 650m, 대중교통을 이용할 수 있는 강서로까지 약 450m입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상4층 건물의 제지층 제비02호이며, 사용승인일은 2002.07.05입니다. 위생·급배수·급탕·도시가스보일러 난방설비가 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 도로. 남측 약 6m, 서측 약 4m 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 교육환경 절대·상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 9세대 소규모 다세대이고 본건은 지층입니다. 경매 통계상 평균 3회 유찰·매각률 0.0%가 표시돼 있어 출구전략은 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건의 적용대상·이행주체·말소 방식이 실제 매각조건과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가 당시 폐문·이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 현 점유자와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 배당 선순위에서 차감될 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 비교거래 오독 금지. 219,000,000원 거래는 59.29㎡·2층으로 본건 34.62㎡·지층과 조건이 다릅니다. 22.3%라는 비율을 직접적인 시세 할인율로 쓰지 마세요.
- 지층 가치 검증. 방수·결로·채광·환기·침수 흔적과 실제 내부 상태를 확인해야 합니다. 감정서도 내부 미확인 상태에서 외관·도면·탐문에 의존했습니다.
- 환금성 점검. 소규모 9세대 다세대, 지층, 3회 유찰이라는 조건을 감안해 매수 후 재매각 가능성과 예상 보유기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·말소 조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 확인하고 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 가장 중요한 반전은 명확합니다. 대항력 보증금 77,000,000원이 있고 현재 회차 배당만 놓고 보면 29,535,356원이 모자라지만, 매각물건명세서의 포기·임차권 말소 조건을 적용하면 룰상 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 실질취득은 현재 최저가와 같은 48,742,000원으로 봅니다.
그렇다고 곧바로 가격 매력이 높다고 평가할 수는 없습니다. 비교 실거래 219,000,000원은 면적이 59.29㎡로 본건 34.62㎡와 다르고, 본건은 지층·소규모 다세대·3회 유찰이라는 환금성 부담이 있습니다. 감정서상 내부 확인이 되지 않았고 임대관계도 미상입니다. 결국 이 물건은 주된 보증금 인수는 확약으로 해소되지만, 가격 검증·점유 확인·확약 실행 확인이 남는 C급 주의형 사건입니다. 최저가 숫자보다 실제 말소조건이 작동하는지와 지층 다세대의 현장가치가 얼마인지가 입찰 판단의 핵심입니다.
