인천지방법원 2025타경507217. 인천 남동구 간석동 ‘행복팰리스’ 10층 1003호, 전용 57.85㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 202,000,000원, 현재 최저가는 1회 유찰 후 141,400,000원입니다. 겉으로는 실거래 평균 183,875,000원의 76.9%라 싸 보이지만, 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 등기된 임차권의 보증금이 195,000,000원이고, 전입일자 2018.04.16, 확정일자 2018.04.04로 확인됩니다. 매각물건명세서상 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
따라서 이 물건의 가격 비교 기준은 최저가 141,400,000원이 아니라 실질취득 195,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 물건이라, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총액은 보증금 수준에서 움직입니다. “70% 최저가”라는 숫자는 가격 메리트가 아니라 인수 위험을 가린 착시에 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507217 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 103-7 행복팰리스 10층1003호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 57.85㎡ · 지상14층 중 10층 |
| 소유자 | 김정화 (2017.01.10 매매 원인, 2018.04.16 소유권 이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이경진 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 가격을 고정한다
후순위 압류·가압류·경매개시결정 자체는 매각으로 정리되는 흐름입니다. 문제는 소멸 여부가 아니라 임차권의 대항력입니다. 이경진의 주민등록일자와 점유개시일자는 2018.04.16, 확정일자는 2018.04.04이고, 보증금은 명세서상 195,000,000원입니다. 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수합니다.
② 임차인 및 인수 판정
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경진 | 10층 1003호 57.85㎡ 주거 · 임차권등기 | 전입 2018.04.16 확정 2018.04.04 | 195,000,000원 | 2024.05.16 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 갑구 5번 가압류 채권자로 표시되어 있을 뿐, 실제 점유 임차인으로 보증금을 합산할 대상은 아닙니다. 이 사건은 보증기관 금액을 임차보증금에 더하는 문제가 아니라, 이경진의 대항력 있는 보증금 195,000,000원을 실질 취득가에 반영하는 문제입니다.
③ 회차별 가격 착시 — 유찰돼도 실질취득은 1.95억
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 인수 보정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 141,400,000원 | 70% | 53,600,000원 | 195,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 98,980,000원 | 49% | 96,020,000원 | 195,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 69,286,000원 | 34.3% | 125,714,000원 | 195,000,000원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가가 141,400,000원에서 98,980,000원, 69,286,000원으로 내려가도 보증금 잔액 인수가 늘어 실질취득은 195,000,000원 수준으로 고정됩니다. 그러므로 이 물건은 “유찰되면 싸지는 물건”이 아니라 유찰될수록 인수액이 커지는 물건입니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
행복팰리스의 최근 실거래는 총 4건입니다. 최저 거래는 134,500,000원, 최고 거래는 240,000,000원, 평균은 183,875,000원입니다. 현재 최저가만 보면 평균의 76.9%이지만, 실질취득 195,000,000원으로 바꾸면 평균의 106.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 58.45㎡ | 8 | 134,500,000원 |
| 2022.07 | 58.86㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.03 | 58.45㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2021.10 | 58.45㎡ | 11 | 186,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 183,875,000원 |
실질취득 195,000,000원은 감정가 202,000,000원보다는 낮지만, 최근 실거래 평균보다 높습니다. 특히 가장 최근 거래인 2024.10 거래가 134,500,000원이었다는 점을 감안하면, 현재 회차 최저가가 낮아 보이는 효과는 임차보증금 인수 구조로 대부분 사라집니다.
⑤ 배당 흐름 (최저가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 668,000,000원 | 138,620,400원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 이경진 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 863,000,000원 중 배당되는 채권액은 138,620,400원, 미배당은 724,379,600원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 입찰가 판단은 대항력 임차권등기 보증금 195,000,000원을 반영한 실질취득 기준으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 약산초등학교 남동측 인근, 다세대주택·연립주택·소규모아파트가 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고, 인근에 간석오거리역(인천1호선)과 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상14층 건물의 10층 1003호이며, 사용승인일은 2018.02.12입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 포함으로 표시됩니다. 공시지가는 2,656,000원/㎡입니다.
- 환금성. 행복팰리스 총 세대수는 15세대이고 최근 실거래 표본은 4건입니다. 대단지형 물건보다 환금성 검토를 보수적으로 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 현재 최저가 141,400,000원은 실거래 평균의 76.9%지만, 보증금 인수형이라 실질취득은 195,000,000원입니다.
- 임차권등기 원본 확인. 보증금 195,000,000원, 전입 2018.04.16, 확정 2018.04.04, 배당요구 2024.05.16의 효력과 배당 후 잔액 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 관계인 구조 확인. 이경진은 임차권자이면서 경매개시결정 채권자로도 나타납니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성은 원본 사건기록으로 검증해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있습니다. 당해세가 있으면 배당 순위와 실제 미배당·인수 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 총 15세대, 최근 실거래 4건의 소규모 물건입니다. 실거주·임대수요·재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 오피스텔 관리비 체납, 실제 점유자, 명도 협의 가능성을 입찰 전 관리주체와 현장 확인으로 점검해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “1.95억 인수형”
이 사건은 표면만 보면 1회 유찰되어 최저가가 141,400,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 이경진의 대항력 있는 임차권등기 보증금 195,000,000원이 핵심이고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 그래서 현재 회차에 낙찰받아도 실질취득은 약 195,000,000원입니다. 이는 실거래 평균 183,875,000원보다 높습니다. 최저가는 낮지만, 실질가격은 싸지 않습니다. 이 물건은 권리 난도가 낮은 물건이 아니라, 대항력 임차권과 가격 착시를 정확히 구분해야 하는 고위험 인수형 물건입니다.
