서울남부지방법원 2025타경11280. 금천구 가산동 세교예지안10차 제8층 제803호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “2회 유찰되어 감정가의 64%까지 내려왔다”는 가격이 아닙니다. 등기부상 임차권자 권태철은 2021.05.04 전입·점유를 시작했고 2021.04.14 확정일자를 갖춰, 현재 말소기준인 2025.08.06 강제경매개시결정보다 훨씬 앞선 선순위 대항력 임차인입니다. 보증금도 270,000,000원으로 현재 최저가 179,840,000원보다 큽니다.
따라서 확약이 없었다면 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서는 집행비용 3,317,760원을 제외한 176,522,240원이 임차인에게 배당되고, 남는 93,477,760원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 이 경우 낙찰가를 더 낮춰도 미배당 잔액이 증가하기 때문에 실질취득액은 보증금 수준으로 수렴합니다. 그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에서 권태철 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시했습니다. 이 조건이 적용되는 한 권태철 관련 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11280 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 235-46 세교예지안10차 제8층 제803호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층/지상9층 중 제8층 제803호 · 사용승인일 2020.12.28 |
| 소유자 | 박향숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 179,840,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 등기부상 말소기준은 2025.08.06 강제경매개시결정입니다. 2021.01.26 설정됐던 스카이저축은행·조은저축은행 근저당은 2021.04.29 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 권태철의 2021.05.04 전입은 현존 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023.07.26 이뤄졌지만, 등기 내용 자체에 임대차계약일 2021.04.13, 확정일자 2021.04.14, 주민등록·점유개시일 2021.05.04가 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 우선변제 有, 그러나 확약 적용
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권태철 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 2021.05.04 / 2021.04.14 | 있음 | 가능 | 확약 적용 시 실질 0원 |
권태철은 배당요구도 했고, 전입·점유와 확정일자가 모두 확인됩니다. 전입일 2021.05.04는 말소기준 2025.08.06보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 매각조건에 별도 포기 약정이 없다면 낙찰자가 미배당 잔액을 부담하는 선순위 임차인입니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,317,760원 |
| 1. 임차인 권태철 보증금 | 270,000,000원 | 176,522,240원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 권태철 보증금의 미배당 잔액은 93,477,760원입니다. 다만 매각조건의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 이 금액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 제공된 배당표의 추정액입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원칙상 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 179,840,000원 | 93,477,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 143,872,000원 | 128,942,208원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 115,097,600원 | 157,313,766원 | 0원 |
이 표가 대항력 인수형의 원리를 그대로 보여줍니다. 확약을 빼고 보면 매각가가 179,840,000원에서 143,872,000원, 115,097,600원으로 낮아질수록 미배당 잔액은 각각 93,477,760원, 128,942,208원, 157,313,766원으로 커집니다. 즉 일반적인 선순위 임차인 사건이라면 낙찰가 하락만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인의 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어 이 원칙상 인수액이 실질 0원으로 전환되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 위치. 지하철 1호선 독산역에서 북동측 직선거리 약 700m, 세일중학교에서 남서측 직선거리 약 400m 지점입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 독산역 약 700m, 대중교통 이용이 가능한 두산로까지 약 200m 거리입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층/지상9층 중 제8층 제803호이며 사용승인일은 2020.12.28입니다.
- 설비. 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 10m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 준공업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 오피스텔 및 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 내부 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 불가해 건축물현황도·외관·탐문조사 등에 의거해 감정평가됐으므로 집행 시 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리안전성은 “미배당 잔액 반환청구권 포기 + 임차권등기 말소” 조건에 달려 있습니다. 매각물건명세서의 해당 조건을 반드시 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 확약은 권태철 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사와 관련된 조건입니다. 실제 소유권 이전 과정에서 임차권등기 말소가 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
- 다른 임차인으로 확대 해석 금지. 확약은 해당 임차인에 관한 것입니다. 현재 확인된 실제 임차인은 권태철 1명이지만, 현황과 점유 상태는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 64%라는 수치만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다. 실거래·매물 호가 등 외부 시세 검증이 별도로 필요합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 내부가 확인되지 않았으므로 호실 내부 상태와 수리 필요 여부는 현장 확인이 중요합니다.
- 기존 근저당은 기말소. 스카이저축은행·조은저축은행의 2021.01.26 근저당은 2021.04.29 말소됐으므로 현재 말소기준으로 잡지 않습니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 판을 바꾼다”
등기만 보면 이 물건은 까다롭습니다. 보증금 270,000,000원의 권태철 임차인이 현재 말소기준보다 앞서 대항력을 갖고 있고, 현재 매각가 기준으로도 93,477,760원이 배당되지 않습니다. 일반적인 경매라면 최저가 179,840,000원에 낙찰받아도 그 잔액을 떠안아야 하므로, 실질취득액을 단순 최저가로 보면 안 되는 유형입니다.
하지만 이번 사건은 매각조건이 다릅니다. 권태철과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 그 조건이 그대로 이행된다면 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득액은 179,840,000원입니다. 따라서 권리의 핵심은 “2.7억을 떠안느냐”가 아니라 확약 조건의 정확한 적용과 이행 확인으로 바뀝니다.
다만 가격은 별도입니다. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 권리는 확약 확인 전제로 정리 가능, 가격은 시세 검증 후 판단. 이 사건은 두 문제를 분리해 보는 것이 핵심입니다.
