서울남부지방법원 2025타경11293. 서울 강서구 화곡동 ‘에스케이지음’ 5층 501호, 전용 29.93㎡ 다세대주택입니다. 소유자 박종석은 2021년 9월 1일 매매를 원인으로 거래가액 319,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2023년 1월 27일 남부천세무서장의 국세 압류이고, 이후 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제의 중심은 등기 순서만으로 해결되지 않습니다. 김혜라는 2021년 7월 30일 확정일자를 받고, 2021년 9월 6일 점유를 시작한 뒤 9월 7일 주민등록을 마쳐 말소기준인 2023년 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 319,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에, 현재 최저가 163,840,000원 기준 배당계산에서는 집행비용을 제외한 160,746,240원만 배당되고 158,253,760원이 남습니다. 원칙대로라면 이 잔액이 매수인 인수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 조건부 포기로 정리

2021년 7월 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021년 9월 6일 이미 말소됐고, 2022년 1월의 국세 압류 역시 2022년 6월 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023년 1월 27일 압류입니다. 다만 김혜라의 대항력은 그보다 앞선 2021년 점유·전입에서 성립하므로, 단순히 2023년 9월의 임차권등기가 말소기준 뒤라는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 사건은 아닙니다. 위험을 제거하는 근거는 등기 순서가 아니라 매각조건에 적힌 포기·말소 확약입니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사상 2명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지

조사상 임차인은 김혜라와 손상훈 2명입니다. 매각조건에 등장하는 주택도시보증공사는 김혜라의 주택임차권 승계인으로 적혀 있으므로, 이를 별도의 임차인 보증금 319,000,000원으로 다시 합산하면 안 됩니다. 김혜라 보증금은 한 번만 계산해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다

이 사건은 원칙적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져 총 실질취득액이 보증금 319,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 실제 현재 회차도 최저가 163,840,000원과 미배당액 158,253,760원을 단순 합치면 약 322,093,760원입니다. 그러나 김혜라의 미배당 반환청구권 포기 조건 때문에 이 사건에서는 그 인수가 실질적으로 제거됩니다. 따라서 가격 비교의 기준은 163,840,000원의 실질취득입니다.

제공된 거래 표본 8건의 평균은 323,250,000원, 최저는 299,000,000원, 최고는 349,000,000원이며 최신 거래는 2021년 12월 325,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 163,840,000원은 최근 평균으로 제시된 323,250,000원의 50.7% 수준입니다. 가격 숫자만 놓고 보면 큰 할인 폭입니다.

④ 예상배당표 (매각가 163,840,000원 가정)

배당계산상 김혜라 보증금 미배당액은 158,253,760원입니다. 원칙적인 대항력 인수형이라면 이 금액을 매수인이 부담하지만, 본 건은 김혜라·주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 실질 인수 0원으로 판단합니다. *룰상 인수액 158,253,760원은 조건부 포기가 없을 때의 계산값입니다.

⑤ 회차별 구조 — 확약이 없으면 낙찰가를 낮춰도 실질취득은 크게 안 내려간다

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김혜라에게 돌아가지 못하는 금액이 커져 매수인의 부담이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 이런 유형을 최저가만 보고 “유찰될수록 싸진다”고 판단하면 틀립니다. 이 사건이 실제로 가격 메리트를 갖는 이유는 유찰 자체가 아니라 김혜라·주택도시보증공사의 포기·말소 조건으로 인수 구조가 제거됐기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대주택이며, 현황도 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.
• 입지. 화곡8동 주민센터 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 까치산역(2호선·5호선)이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021.07.13 사용승인, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕. 위생·난방·급배수·승강기·자주식 주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 북서측 및 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역·원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함·저촉됩니다.
• 토지. 토지면적 257.1㎡, 지목 대, 완경사·가로장방 형상이며 공시지가는 3,926,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 16세대 소규모 건물이고 제공된 실거래는 2021년 8건입니다. 대단지처럼 거래 표본이 풍부한 유형은 아닙니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 재확인. 김혜라와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 그대로 유지되는지 원문을 대조해야 합니다.
• 손상훈 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·점유 부분이 미상입니다. 현장점유와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
• 실질취득 계산 구분. 배당표상 158,253,760원은 ‘확약이 없다면’ 인수되는 잔액입니다. 본 사건의 가격 판단에서는 이를 현재 최저가에 다시 더하지 않습니다.
• 시세 표본의 시점. 실거래 8건은 2021년 9~12월 자료입니다. 323,250,000원 평균을 현재 시세로 그대로 고정하지 말고 입찰 직전 거래·매물 수준을 별도 확인해야 합니다.
• 다회유찰 원인 확인. 감정가 320,000,000원에서 3회 유찰돼 163,840,000원까지 내려온 만큼 권리 외에 내부상태·명도·시장성 등 응찰 저조 원인을 현장에서 점검해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 16세대 건물은 매도 시 매수층과 거래 빈도가 제한될 수 있으므로 예상 보유기간과 출구가격을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 매각조건이 구조를 바꾼다”

이 사건은 표면만 보면 보증금 319,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 배당으로도 158,253,760원이 남는 전형적인 고위험 인수형입니다. 그래서 확약 내용을 놓치면 실질취득을 약 3.22억 수준으로 계산하게 됩니다. 하지만 매각조건에는 김혜라와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어, 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.

그 결과 현재 회차 실질취득은 163,840,000원이고, 제공된 실거래 평균 323,250,000원의 50.7% 수준입니다. 다만 3회 유찰, 16세대 소규모 다세대, 2021년에 머문 실거래 표본, 그리고 확약 밖 손상훈의 보증금·점유 부분 미상이라는 요소가 남습니다. 결론은 “주된 인수는 해소됐지만 잔여 확인사항이 있는 가격형 기회”에 가깝습니다. 입찰 판단의 핵심은 최저가 자체보다 포기·말소 조건의 유효성, 손상훈의 실제 점유관계, 현재 시세의 재확인입니다.