서울남부지방법원 2025타경11295. 서울 강서구 공항동 ‘마루’ 제2층 제202호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 건물은 철근콘크리트조 6층 건물이고 사용승인일은 2016.06.27입니다. 등기상 소유자는 오상호이며, 권리분석의 기준점은 2016.10.20 접수된 신한은행 근저당권입니다. 이 기준권리보다 뒤에 설정된 한국캐피탈 근저당, 카드사·은행 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 129,024,000원으로 감정가 252,000,000원에서 3회 유찰된 회차입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액도 129,024,000원으로 볼 수 있습니다. 그러나 이 가격만 보고 할인폭을 평가하면 안 됩니다. 확인되는 최근 거래는 2026.01의 135,000,000원 한 건뿐이고, 그 거래 면적은 18.9㎡로 비교 기준 29.09㎡와 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11295 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 13-3 마루 제2층 제202호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 6층 건 내 제2층 제202호 · 사용승인일 2016.06.27 |
| 소유자 | 오상호 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 129,024,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제일호더블류홀딩스자산대부 주식회사 / 42,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 예상 인수 0원
말소기준권리는 2016.10.20 신한은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 135,600,000원이고, 2020.03.11 변경등기에는 채권최고액 126,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 설정된 한국캐피탈 근저당과 우리카드·신한카드·광주은행· 삼성카드 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다.
임차·점유 확인
| 이름 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오상호 | 부분 미상 · 2024.06.27 전입 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
오상호의 전입신고는 말소기준권리인 2016.10.20보다 늦은 2024.06.27이므로, 이 전입만으로 선순위 대항력을 인정할 수 없습니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않았습니다. 더구나 오상호는 등기부상 소유자이자 근저당 채무자와 동일인으로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있어 임대차 실체 확인이 필요합니다.
과거에는 이현진 명의의 주택임차권이 2020.03.18 등기되었고 임차보증금은 60,000,000원, 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2018.09.28로 기재되어 있습니다. 다만 해당 주택임차권등기는 2020.04.09 말소되었습니다.
② 시세 비교 — 129,024,000원이 ‘싸다’고 단정하기 어려운 이유
확인되는 최근 거래는 2026.01 한 건으로 거래금액은 135,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 135,000,000원이고 현재 최저가 129,024,000원은 그 금액의 95.6%입니다. 숫자만 보면 최저가가 아래에 있지만, 거래면적이 서로 다릅니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 18.9㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.9㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
또한 마루는 총 10세대이고, 확인되는 실거래도 1건입니다. 같은 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 현재 물건 역시 이미 3회 유찰된 상태여서 가격보다 거래 표본과 환금성의 얇음을 더 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,024,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,336원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 135,600,000원 | 126,417,664원 |
| 2. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 42,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 39,898,774원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 22,395,565원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 9,313,251원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 36,220,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 285,427,909원 중 126,417,664원이 배당되고, 미배당액은 159,010,245원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 129,024,000원 | 126,417,664원 | 159,010,245원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 103,219,200원 | 100,974,131원 | 184,453,778원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 82,575,360원 | 80,689,004원 | 204,738,905원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 토지는 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 서울공항중학교 남서측 인근으로 다세대주택·아파트·학교 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 송정역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 본건 북측으로 노폭 약 6M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 4,032,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 132.0㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 10세대이며 확인되는 최근 실거래는 1건입니다. 가격 판단과 향후 처분 가능성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 오상호 점유관계 확인. 현황조사상 전입자는 오상호이고 등기부 소유자·채무자와 동일합니다. 보증금·확정일자도 확인되지 않아 실제 임대차 관계인지 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 대조. 최근 135,000,000원 거래는 18.9㎡이고 본건 비교 기준 면적은 29.09㎡입니다. 95.6%라는 비율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 3회 유찰의 의미 확인. 현재 최저가 129,024,000원은 감정가 252,000,000원에서 3회 유찰된 가격입니다. 할인율보다 실제 매수·매도 시장의 깊이를 함께 봐야 합니다.
- 근저당 금액 원본 대조. 신한은행 근저당은 최초 채권최고액 135,600,000원이고 2020.03.11 변경등기에는 126,000,000원이 기재되어 있으므로 배당요구·채권계산서 등 원본을 확인해야 합니다.
- 미배당과 인수의 구분. 현재 회차 미배당액은 159,010,245원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권 미배당을 매수인 부담으로 혼동하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 관계기관 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인”보다 “가격 근거”가 더 중요한 물건
이 물건은 권리구조만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2016.10.20 신한은행 근저당이고, 후순위 담보권·가압류는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 오상호의 2024.06.27 전입도 말소기준보다 늦고, 동일인이 소유자·채무자로 확인됩니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 129,024,000원은 최근 12개월 거래 135,000,000원의 95.6%지만, 확인되는 거래가 단 1건이고 면적도 18.9㎡로 본건 비교 기준 29.09㎡와 일치하지 않습니다. 여기에 3회 유찰, 10세대, 경매 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트와 환금성은 추가 검증이 필요한 C등급 물건입니다.
