서울남부지방법원 2025타경11333. 강서구 화곡동 천우네오젠아파트 9차 제2층 제205호로, 감정평가서상 업무시설(방1·화장실1)(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 허은미이며 2020.03.30. 거래가 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 사건에서 권리분석의 핵심은 등기상 가장 먼저 남아 있는 담보권이 아니라, 2023.06.02. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리라는 점입니다.
문제는 임차인 김지현의 전입일·점유개시일이 2020.03.27.로 말소기준권리보다 빠르다는 것입니다. 임차권등기 보증금은 131,250,000원이고 등기부에는 2020.02.27. 확정일자 125,000,000원, 2022.03.07. 증액분 6,250,000원에 대한 확정일자가 기재돼 있습니다. 따라서 일반적인 권리구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11333 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 916-6 천우네오젠아파트 9차 제2층 제205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(방1, 화장실1)(오피스텔) |
| 전용면적 | 26.44㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물 내 제2층 제205호 |
| 소유자 | 허은미 (2020.03.30. 거래가 125,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 72,704,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 144,520,537원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
2010.04.15. 설정된 국민은행 근저당권 520,000,000원은 2011.01.24. 이미 말소돼 이번 경매의 말소기준이 아닙니다. 현재 권리관계에서 말소기준은 2023.06.02. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 국 압류, 김지현 임차권등기, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김지현 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.27. | 131,250,000원 | 대항력 有 배당표상 우선변제 無 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김지현은 보증기관의 중복신고나 대위·승계자로 표시된 사람이 아니라 등기부와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인입니다. 전입신고와 점유개시가 모두 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당 시뮬레이션은 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 다만 이번 매각은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별조건으로 두었기 때문에 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교 거래가 오래됐다
천우네오젠9차의 면적 매칭 실거래 표본은 전용 26.44㎡·26.39㎡의 2건입니다. 두 거래 모두 130,000,000원이지만 거래 시점이 2021.09와 2021.10입니다. 데이터상 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 130,000,000원으로 계산돼 있고, 현재 최저가 대비 비율은 55.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 26.44㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2021.09 | 26.39㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 130,000,000원 |
단지 규모도 16세대로 작고 준공일은 2009.09.04.입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.9회인데 이 물건은 현재 4회 유찰 상태입니다. 권리 부담을 특별조건으로 해소한다고 해도, 여러 차례 유찰됐다는 사실 자체는 시장의 가격 수용성을 다시 점검해야 할 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,704,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,708,672원 |
| 인수 · 임차인 김지현 보증금 | 131,250,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 70,995,328원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 144,520,537원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액은 994,520,537원, 총 배당액은 70,995,328원, 미배당액은 923,525,209원입니다. 임차보증금은 원칙 계산상 매수인 인수 131,250,000원으로 잡혀 있으나, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건 확인이 우선
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 룰상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 51%) | 72,704,000원 | 70,995,328원 | 923,525,209원 | 131,250,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 41%) | 58,163,200원 | 56,716,262원 | 937,804,275원 | 131,250,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 33%) | 46,530,560원 | 45,293,010원 | 949,227,527원 | 131,250,000원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 보증금 131,250,000원이 낙찰가보다 커서, 낙찰가가 72,704,000원에서 더 내려가더라도 매수인의 총 경제적 부담은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어, 정확도 규칙상 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 따라서 이 물건은 낙찰가 자체가 실질취득액이 되지만, 그 전제는 특별매각조건이 실제 매각과 말소 절차에서 그대로 이행되는 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역(지하철 2호선, 5호선) 남서측 인근. 주위에 오피스텔·아파트·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 까치산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물의 제2층 제205호. 위생·급배수·승강기·주차장·난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8m 내외, 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 473.9㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방·소로각지. 공시지가 6,109,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 천우네오젠9차는 16세대, 준공 2009.09.04.이며 면적 매칭 실거래는 2021년 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 한국주택금융공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 최종 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 김지현 임차권등기는 보증금 131,250,000원의 대항력 있는 임차권입니다. 말소 조건의 이행 방식과 시점을 확인해야 실질 인수 0원 전제가 완성됩니다.
- 오래된 시세 표본 경계. 비교 가능한 실거래는 2021.09·2021.10의 2건으로 모두 130,000,000원입니다. 현재 가격 판단을 위해서는 최신 유사 오피스텔 거래 확인이 핵심입니다.
- 4회 유찰 이유 점검. 현재 회차는 감정가 51% 수준까지 내려왔습니다. 권리 외에도 호별 상태·수요·환금성 등 반복 유찰 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 전체 16세대로 대단지 아파트와 거래 특성이 다릅니다. 임대·매매 수요와 매도 기간을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번 매각조건이 구조를 바꾼다”
이 사건을 최저가 72,704,000원만 보면 감정가 142,000,000원의 51%까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 그러나 최초 권리구조만 놓고 보면 보증금 131,250,000원의 김지현 임차권이 말소기준보다 앞서는 대항력 인수형이라 최저가 하락 자체는 가격 메리트가 아니었습니다.
이번 사건의 결정적 차이는 특별매각조건입니다. 한국주택금융공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하기 때문에, 정확도 규칙상 매수인의 실질 인수는 0원으로 보고 실질취득액은 현재 최저가 72,704,000원으로 평가할 수 있습니다.
다만 가격판단은 별개입니다. 비교 실거래 130,000,000원은 2021년 2건뿐이고, 물건은 16세대 소규모 오피스텔이며 이미 4회 유찰됐습니다. 데이터상 실질취득액은 비교시세의 55.9%이지만, 이것만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하기에는 시세 표본이 오래됐습니다. 권리의 핵심은 특별매각조건 확인, 가격의 핵심은 최신 현장시세 재검증. 두 조건이 모두 확인돼야 이 물건의 할인율이 실제 기회가 됩니다.
