인천지방법원 2025타경507372. 인천 남동구 논현동 휴먼시아 동산마을 804동 17층 1703호 아파트입니다. 감정가는 391,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 273,700,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 박지윤이며, 핵심 말소기준권리는 2018년 12월 28일 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 258,000,000원입니다.
이 기준권리보다 뒤에 있는 이성옥 가압류 169,700,000원, 홍석용 근저당 200,000,000원, 곽동기 근저당 200,000,000원과 현재 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당액이 부족해 채권자 측에 큰 미배당이 생기더라도, 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507372 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 603-1 휴먼시아 동산마을 804동 17층 1703호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.69㎡ · 지하1층/지상22층 건물 내 17층 |
| 사용승인일 | 2006.07.12 |
| 소유자 | 박지윤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 273,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 269,678,871원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2018.12.28 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 신한은행·현대캐피탈·김우영·한국스탠다드차타드은행·대림종합주류·원진상사 관련 권리는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 남아 있는 기준권리 이후의 가압류와 근저당은 모두 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인 등재는 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 점유자가 존재하는지와 실제 인도 대상은 입찰 전 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 가격은 최근 실거래 아래
주공뜨란채8단지 동일 면적 84.6㎡대의 최근 12건 실거래는 360,000,000원~419,000,000원 범위이고 최근 12개월 평균은 379,583,333원입니다. 현재 최저매각가 273,700,000원은 이 평균의 72.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.6㎡ | 17 | 366,000,000원 |
| 2026.07 | 84.6㎡ | 18 | 419,000,000원 |
| 2026.07 | 84.6㎡ | 14 | 365,000,000원 |
| 2026.07 | 84.6㎡ | 6 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 10 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 9 | 376,000,000원 |
| 2026.06 | 84.69㎡ | 1 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 6 | 383,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 9 | 386,000,000원 |
| 2026.05 | 84.6㎡ | 14 | 388,000,000원 |
| 2026.04 | 84.6㎡ | 18 | 372,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.6㎡대 | 12건 | 379,583,333원 |
특히 최신 거래는 2026년 9월, 같은 17층 84.6㎡가 366,000,000원입니다. 현재 최저가 273,700,000원은 최신 거래액보다도 낮습니다. 감정가 391,000,000원은 최근 12개월 평균 379,583,333원보다 높지만, 1회 유찰로 최저가가 273,700,000원까지 내려오면서 가격 구조가 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,631,800원 |
| 1. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 258,000,000원 | 258,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이성옥 | 169,700,000원 | 11,068,200원 |
| 3. 근저당 · 홍석용 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 곽동기 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 이성옥 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 827,700,000원 중 채권자 배당액은 269,068,200원, 미배당액은 558,631,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 집행비용은 4,631,800원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 273,700,000원 | 269,068,200원 | 558,631,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 191,590,000원 | 188,107,740원 | 639,592,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 134,112,999원 | 131,435,417원 | 696,264,583원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 채권자의 미배당 규모는 커지지만, 제시된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건은 유찰에 따라 실질취득액이 별도 인수금 때문에 고정되는 대항력 임차인 인수형이 아니라, 매각가격 자체가 실질취득의 핵심이 되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천논현고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지·공원·각급 학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남서측에 수인분당선 인천논현역, 북측 은봉로에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕, 지하1층/지상22층 건물 내 17층이며 사용승인일은 2006.07.12입니다.
- 설비. 급배수·급탕, 도시가스보일러 난방, 옥내소화전·스프링클러, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 45,384.1㎡, 공시지가 2,729,000원/㎡, 평지의 가로장방 토지로 공동주택과 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성 참고. 단지는 833세대이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인되고, 거래가는 360,000,000원~419,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.12.28 을구 12번 한국스탠다드차타드은행 근저당권 258,000,000원을 기준으로 원본 등기사항을 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 등재는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자를 직접 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 273,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균 379,583,333원의 72.1%입니다. 최신 17층 거래 366,000,000원도 함께 비교하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 558,631,800원이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 가격은 1회 유찰로 내려왔다
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2018년 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고 이후 현존하는 가압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸해 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 둘째, 391,000,000원이던 감정가가 1회 유찰 후 273,700,000원으로 내려와 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 379,583,333원의 72.1%가 됐다는 점입니다.
최근 거래 중에는 같은 17층 84.6㎡가 366,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 따라서 현재 회차는 가격 측면에서 실거래 대비 여유가 확인됩니다. 다만 임대관계 미상이라는 현장 확인 과제가 남아 있으므로, 최종 입찰 판단은 실제 점유와 인도 가능 여부까지 확인한 뒤 내려야 합니다.
