인천지방법원 2025타경507372. 인천 남동구 논현동 ‘휴먼시아 동산마을’ 804동 1703호, 아파트 물건입니다. 감정평가상 본건은 지하1층/지상22층 건물 내 17층 세대이고, 아파트로 이용 중입니다. 권리 흐름만 보면 말소기준은 2006.11.07 신한은행 근저당권으로 잡히며, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수 산정액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 현재 회차는 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건이라 감정가 3.91억이 그대로 최저매각가입니다. 같은 단지 동일 면적대 최근 실거래 평균은 365,333,333원입니다. 즉 신건에서 그대로 취득하면 실질취득가 391,000,000원은 시세 평균보다 25,666,667원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507372 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 603-1 휴먼시아 동산마을 804동 17층1703호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.69㎡대 · 지하1층/지상22층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 박지윤 (박은영에서 2014.02.05 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 391,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이성옥 / 269,678,871원 |
| 매각기일 | 2026.05.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 정리
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 매수인 인수 산정액도 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 표시되어 있으므로, 입찰 전 전입세대·점유자·관리사무소 확인은 필요합니다. 등기상 후순위 근저당과 이성옥의 가압류 및 경매개시 관련 권리는 배당 여부와 별개로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건은 평균 시세보다 7.0% 높다
같은 단지로 표시된 주공뜨란채8단지, 동일 면적대의 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 340,000,000원~397,000,000원 범위이고, 평균은 365,333,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.6㎡ | 18 | 372,000,000원 |
| 2026.03 | 84.6㎡ | 11 | 397,000,000원 |
| 2026.03 | 84.6㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 84.6㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 84.6㎡ | 5 | 345,000,000원 |
| 2026.03 | 84.6㎡ | 9 | 364,000,000원 |
| 2026.02 | 84.6㎡ | 14 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 84.6㎡ | 6 | 365,000,000원 |
| 2025.12 | 84.6㎡ | 19 | 397,000,000원 |
| 2025.12 | 84.6㎡ | 21 | 375,000,000원 |
| 2025.10 | 84.6㎡ | 13 | 369,000,000원 |
| 2025.10 | 84.6㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 365,333,333원 |
최저가 391,000,000원은 실거래 평균의 107.0%입니다. 실거래 최고가 397,000,000원과는 가깝지만, 평균 기준으로는 이미 비싼 구간입니다. 따라서 신건에서 “인수 0원”만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 사건의 실질취득가는 최저가와 같고, 그 금액은 평균 시세보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 391,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,274,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 270,000,000원 | 204,726,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 김우영 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 현대캐피탈주식회사 | 269,678,871원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 김우영 | 269,678,871원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 231,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 8번 근저당권 · 주식회사대림종합주류 | 60,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 10번 근저당권 · 유한회사원진상사 | 40,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 12번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 258,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 9번 가압류 · 이성옥 | 169,700,000원 | 0원 |
| 11. 을구 14번 근저당권 · 홍석용 | 200,000,000원 | 0원 |
| 12. 을구 15번 근저당권 · 곽동기 | 200,000,000원 | 0원 |
| 13. 갑구 10번 경매개시결정 · 이성옥 | 269,678,871원 | 0원 |
| 14. 갑구 12번 가압류 · 이성옥 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
391,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 6,274,000원, 신한은행 180,000,000원, 현대캐피탈 204,726,000원이 배당되고 이후 채권은 미배당으로 남습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 인천논현고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주위는 대단위 아파트단지, 공원, 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 남서측으로 지하철 수인분당선 인천논현역이 위치합니다. 북측 은봉로에는 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상22층 건물 내 17층 세대이며, 사용승인일은 2006.07.12입니다. 위생설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(논현2), 과밀억제권역, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 표시됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 주공뜨란채8단지는 833세대, 2006.07.12 준공 단지입니다. 동일 면적대 최근 거래는 12건이고, 가격 범위는 340,000,000원~397,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 고가 진입 경계. 인수 0원은 장점이지만, 실질취득가 391,000,000원은 실거래 평균보다 높습니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 표시됩니다. 전입세대, 실제 점유자, 관리사무소 체납 및 점유 현황을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 말소기준은 2006.11.07 신한은행 근저당권으로 산정됩니다. 등기부 원본에서 근저당 말소·변경·후순위 권리 흐름을 직접 대조하세요.
- 채권 과다 물건. 채권자 총 청구액 2,517,736,613원 대비 미배당 2,133,010,613원이 발생하는 구조입니다. 매수인 인수는 0원이지만 이해관계인 협의·명도 과정은 단순 가격표보다 복잡할 수 있습니다.
- 유찰가 시나리오. 1회 유찰 시 312,800,000원, 2회 유찰 시 250,240,000원입니다. 현재 회차에서 평균 시세를 넘겨 응찰하는 것은 보수적으로 접근해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 “391,000,000원”
이 사건은 권리상으로는 단순합니다. 임차인 신고 내역은 없고, 매수인 인수 산정액도 0원입니다. 그러나 신건 최저가 391,000,000원은 최근 실거래 평균 365,333,333원의 107.0%입니다. 권리가 깨끗하다는 사실이 곧바로 싸다는 뜻은 아닙니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 이 물건은 현재 회차보다 응찰가 조정과 유찰 시나리오를 먼저 계산해야 하는 아파트입니다.