인천지방법원 2025타경507416. 인천 미추홀구 용현동 영주빌라(6동) 지하층2호, 전용 34.34㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이종원이며 2023년 6월 거래가 20,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 핵심 권리는 2024년 12월 18일 엠메이드대부 유한회사의 21,434,739원 가압류이고, 이 권리가 말소기준 역할을 합니다. 이후 2025년 2월 13일 같은 채권자의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
등기부에 남아 있던 과거 근저당들은 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 즉 ‘인수액 0원’이라는 계산과 별개로, 실제 점유관계까지 확인되었다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507416 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 55-332 지하층2호 · 수봉로130번길 45-16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 34.34㎡ · 지하층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이종원 (2023.06.14 소유권이전 · 거래가 20,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 43,600,000원 / 14,954,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권 청구액 | 21,667,868원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 점유는 별도 확인
과거 한국주택은행 근저당 9,100,000원, 옥과농업협동조합 근저당 65,000,000원, 전주삼천신용협동조합 근저당 65,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 말소기준은 2024.12.18 엠메이드대부 유한회사의 가압류 21,434,739원이며, 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 할인은 맞지만 ‘낮아진 시세’를 기준으로 봐야 한다
영주빌라(6동)는 총 6세대, 1990년 1월 5일 준공됐습니다. 비교 대상 전용면적은 본건과 같은 34.34㎡입니다. 전체 5건 평균은 57,200,000원이지만, 과거 6천만원대 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 20,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 34.34㎡ | -1 | 20,000,000원 |
| 2022.04 | 34.34㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 2022.04 | 34.34㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 2021.10 | 34.34㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2021.09 | 34.34㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 34.34㎡ | 1건 | 20,000,000원 |
현재 최저가 14,954,000원은 최근 12개월 평균 20,000,000원의 74.8%로, 기준 시세보다 5,046,000원 낮습니다. 다만 과거 거래와 비교한 최근 가격 추세가 -69.9%이므로, 전체 평균 57,200,000원 대비 최저가가 26.1%라는 수치만 보고 큰 폭의 저평가라고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 가격 비교 기준은 과거 고가 거래가 아니라 최근 20,000,000원 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 669,172원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 21,434,739원 | 14,284,828원 |
| 3. 강제경매개시결정 관련 권리 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가압류 채권 21,434,739원 중 예상배당은 14,284,828원, 미배당은 7,149,911원입니다. 매수인 인수액은 현재 계산상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용일초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택과 단독주택 위주의 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 조적조 슬래브지붕 2층 건물의 지하층 제2호로, 외벽은 적벽돌쌓기, 내부는 벽지도배, 새시창호 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 동측 약 3m 내외 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·수봉 지구단위계획구역·과밀억제권역·지적재조사사업지구 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 대지 211.0㎡, 사다리형·완경사이며 공시지가는 809,200원/㎡입니다.
- 환금성. 총 6세대 소규모 빌라이고 본건은 지하층입니다. 동일 단지 경매 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 거래 출구를 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 14,954,000원 | 14,284,828원 | 7,149,911원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 10,467,800원 | 9,879,380원 | 11,555,359원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 7,327,460원 | 6,795,566원 | 14,639,173원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 가압류 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 계산에서는 매수인에게 그 미배당 채권이 승계되는 구조로 잡혀 있지 않습니다. 즉 가격 하락이 매수인의 인수액 증가로 연결되지는 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 20,000,000원. 전체 평균 57,200,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 20,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -69.9%입니다. 현재 최저가가 최근 기준보다 낮더라도 과거 6천만원대 거래를 회복 전제로 삼아서는 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 점유자와 임차관계를 원본 서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 지하층 환금성. 본건은 지하층이며 단지는 6세대입니다. 실수요자 범위와 재매각 가능성을 보수적으로 계산해야 합니다.
- 유찰 이력. 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 평균도 3.0회입니다. 낮은 가격 자체를 수요의 증거로 해석하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸진 것은 맞지만, 잘 팔리는 물건인지는 별개다”
현재 최저가 14,954,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 20,000,000원보다 5,046,000원 낮아 가격상 할인 구간에 들어와 있습니다. 계산상 인수도 0원이라 표면적인 권리 구조는 단순합니다. 그러나 거래 추세가 -69.9%이고, 6세대 소규모 다세대의 지하층이며 이미 3회 유찰됐습니다. 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 최저가의 절대금액보다 점유 확인과 재매각 가능성을 먼저 검증해야 합니다. 가격은 최근 시세보다 낮지만, 낮은 가격만으로 등급을 높이기 어려운 물건입니다.
