인천지방법원 2025타경507452. 인천 미추홀구 도화동 해피타운 6층 608호, 공부상 아파트입니다. 감정가는 171,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 119,700,000원입니다. 권리의 기준점은 2015.08.27. 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 기준 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 흐름이고, 현재 조사된 임차인은 없습니다.
다만 이 물건을 단순히 “권리 깨끗한 저가 아파트”로만 보면 안 됩니다. 갑구 6번에 소유권이전청구권 가등기가 있고, 별도 메모에서도 담보가등기 여부 확인이 필요하다고 되어 있습니다. 계산상 인수액은 0원이지만, 입찰 전에는 가등기의 성격과 원본 서류를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507452 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 648-15 해피타운 6층608호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.78㎡ · 철근콘크리트구조 14층건 내 제6층 제608호 |
| 소유자 | 박영애 (2021.11.15. 매매, 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 119,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신성은 / 70,492,564원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준은 을구 1번 농협은행 근저당
임차인 없음. 매수인이 별도로 떠안을 임차보증금은 표시되지 않습니다. 권리 기준은 2015.08.27. 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 등기된 박영애 소유권, 갑구 6번 가등기, 갑구 7번 강제경매개시결정, 갑구 8번 압류, 을구 5번 제물포새마을금고 근저당권은 이 기준보다 뒤에 놓이는 권리 흐름입니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
② 임차인·점유 리스크
| 구분 | 조사 내용 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 0원 |
| 대항력 | 해당 없음 | 0원 |
| 우선변제 | 해당 없음 | 0원 |
임차인 보증금 인수형 물건이 아니므로 시세 비교 기준은 최저가 119,700,000원입니다. 현재 회차에서는 최저가가 실거래 평균의 68.8%까지 내려와 가격 자체는 분명히 낮아졌습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후 가격은 평균 대비 68.8%
해피타운 동일 면적대 최근 실거래 12건입니다. 실거래 범위는 150,000,000원~200,000,000원, 평균은 173,916,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.72㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 49.97㎡ | 12 | 159,000,000원 |
| 2025.04 | 49.71㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2024.10 | 49.71㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2024.09 | 49.97㎡ | 13 | 154,000,000원 |
| 2024.05 | 49.78㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2024.03 | 49.78㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2022.10 | 49.97㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2022.08 | 49.97㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2022.01 | 49.72㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2021.12 | 49.97㎡ | 11 | 169,000,000원 |
| 2021.12 | 49.78㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 173,916,666원 |
현재 최저가 119,700,000원은 실거래 평균 대비 68.8%입니다. 감정가 171,000,000원은 실거래 평균과 거의 비슷한 구간이지만, 1회 유찰로 가격은 평균보다 크게 내려왔습니다. 가격만 보면 신건보다 확실히 나아진 회차입니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,475,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 142,800,000원 | 117,224,200원 |
| 2. 근저당 · 고령성주축산업협동조합 | 20,400,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 제물포새마을금고 | 143,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 신성은 | 70,492,564원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 376,692,564원 중 채권자 배당은 117,224,200원, 미배당은 259,468,364원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 계속 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 119,700,000원 | 117,224,200원 | 259,468,364원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 83,790,000원 | 81,881,780원 | 294,810,784원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 58,653,000원 | 57,197,246원 | 319,495,318원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 1호선 경인선 제물포역 남동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주변에는 동류형 공동주택, 업무시설 및 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 제물포역 및 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 14층 건물 중 제6층 제608호입니다. 기본 급·배수설비, 옥내소화전설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 철도보호지구 등이 표시되어 있고 남측으로 노폭 약 35미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 해피타운은 72세대, 사용승인일은 2015.07.01. 실거래 표본은 12건이며 최근 거래는 2026.03. 170,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 기준권리는 2015.08.27. 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 직전 혼동 포인트였던 을구 5번 제물포새마을금고 근저당권이 아니라는 점을 확인해야 합니다.
- 가등기 원본 대조. 갑구 6번 소유권이전청구권 가등기는 담보가등기 여부 확인이 필요한 권리입니다. 말소 여부를 매각물건명세서와 등기 원본으로 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가가 실거래 평균 대비 68.8%라 가격 메리트는 생겼지만, 소형 단지·층·상태 차이를 반영해 응찰가를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택은 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 점유·명도. 임차인 인수는 없지만 실제 점유자, 전입, 관리비, 열쇠 인도 가능성은 현장 확인 대상입니다.
- 세금·배당변수. 국 압류가 있고, 당해세 등은 실제 배당에서 우선 반영될 수 있으므로 체납세액 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가등기와 가격 상한이 관건
이 물건은 임차인 인수 부담이 없고, 기준권리를 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권으로 잡으면 후순위 권리들이 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 최저가 119,700,000원은 실거래 평균 173,916,666원 대비 68.8%로 가격 메리트가 분명합니다. 다만 갑구 6번 가등기와 국 압류, 미배당 구조는 가볍게 볼 부분이 아닙니다. 결론은 “시세 대비 가격은 좋아졌지만, 가등기 말소와 세금·점유 확인을 끝낸 뒤 보수적으로 입찰할 물건”입니다.
