서울남부지방법원 2025타경11386. 서울 강서구 화곡동 더베네치아스위트 9층 904호, 공부상 용도가 오피스텔인 집합건물입니다. 사용승인일은 2021.03.08이고, 소유자 박대인은 2022.02.11 소유권을 이전받았습니다. 등기상 거래가액은 328,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재되어 있습니다.

이번 사건에서 가장 중요한 것은 최저가가 감정가의 41%까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 임차인 김이경은 2022.02.11 전입·점유했고 확정일자는 2022.01.18입니다. 말소기준권리인 2023.08.30 신용보증기금 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금은 328,000,000원으로 최저가보다 훨씬 큽니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다. 이번 물건은 그 위험을 매각조건상 포기·말소 확약으로 해소했다는 점이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 포기·말소 조건

말소기준은 2023.08.30 신용보증기금 가압류 19,000,000원입니다. 이후 2024.03.12 등기된 김이경의 주택임차권과 2025.08.06 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 김이경의 전입·점유는 말소기준보다 앞선 2022.02.11이므로 임차보증금 반환채권 자체는 대항력 문제를 별도로 봐야 합니다.

실제 임차인은 김이경 1명입니다. 매각물건명세서 비고에는 승계 주택도시보증공사가 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 이는 임차보증금 328,000,000원을 별도로 한 번 더 합산할 대상이 아닙니다.

② 회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 가격 하락이 인수액 증가로 바뀐다

* 매각물건명세서의 임차보증금 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 충족되는 경우.

③ 시세 비교 — 전체 평균 317,500,000원보다 ‘최근 205,000,000원’을 우선

더베네치아스위트의 거래 데이터는 과거 328,000,000원 거래가 다수 포함돼 있어 전체 평균 317,500,000원만 보면 현재 최저가가 지나치게 싸 보일 수 있습니다. 그러나 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 추세를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.04 · 205,000,000원, 최근 12개월 평균도 205,000,000원이며 표본은 1건입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -37.4% 하락했습니다.

확약을 반영한 현재 회차 실질취득은 124,109,000원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 205,000,000원의 60.5%입니다. 숫자만 보면 가격 차이는 큽니다. 다만 전체 거래의 최신 시점이 2024.04이고 최근 표본도 1건뿐이며, 최근 구간 가격이 과거 구간보다 37.4% 낮아진 하락 추세라는 점 때문에 317,500,000원의 전체 평균을 현재 시세처럼 적용해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 124,109,000원 가정)

현재 매각가에서는 집행비용 2,537,526원을 제외한 121,571,474원이 김이경의 임차보증금에 배당되고, 룰상 보증금 부족분은 206,428,526원입니다. 다만 매각조건의 포기·말소 확약 충족 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔이며 매각물건명세서 비고에는 현황 주거용으로 사용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
• 입지. 서울화곡초등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·도시형생활주택·소규모 아파트·업무시설·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 9층 건물의 9층 904호이며 사용승인일은 2021.03.08입니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 승강기, 기계식주차장 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·도시지역이며 토지면적은 295.0㎡, 공시지가는 6,168,000원/㎡입니다.
• 도로. 남동측으로 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 규제. 과밀억제권역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·가로구역별 최고높이 제한지역 등이 포함됩니다.
• 환금성. 더베네치아스위트는 16세대 규모이고, 최근 거래 표본이 1건이며 최근 구간 가격 추세가 -37.4%로 나타나 가격 회복과 재매각 가능성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 대조. 김이경과 주택도시보증공사의 임차보증금 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 확약 미적용 시 인수 구조 확인. 현재 회차 룰상 미배당 인수액은 206,428,526원입니다. 확약이 없으면 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1에 2022.02.11 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 처리와 말소 여부를 원문에서 대조하세요.
• 최근 실거래 우선. 전체 평균 317,500,000원보다 2024.04 최신 거래 205,000,000원과 최근 추세 -37.4%를 우선해 응찰가를 검토하세요.
• 4회 유찰 원인 점검. 감정가 303,000,000원에서 124,109,000원까지 내려온 이유가 단순 권리문제인지, 오피스텔 수요·환금성·가격 수준 때문인지 현장을 확인하세요.
• 주거용 사용 확인. 공부상 오피스텔이지만 현황 주거용으로 사용 중이므로 실제 점유·사용상태를 확인하세요.
• 기계식주차장 확인. 기계식주차장 설비가 있어 차량 규격·운영 상태·관리비를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “124,109,000원만 보면 싸지만, 확약이 전부다”

이 물건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 303,000,000원이 4회 유찰돼 최저가 124,109,000원까지 내려왔고, 최신 거래 205,000,000원의 60.5%입니다. 그러나 본래 권리구조는 보증금 328,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 회차에서도 206,428,526원이 미배당으로 남는 인수형입니다.

승부를 바꾸는 것은 매각물건명세서의 포기·말소 조건입니다. 임차인 김이경과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 충족되면 실질 인수 0원*, 실질취득은 현재 최저가 124,109,000원으로 정리됩니다.

다만 최근 시장은 2024.04의 205,000,000원이 최신 거래이고 최근 표본은 1건, 추세는 -37.4%입니다. 16세대 오피스텔이 이미 4회 유찰된 점까지 감안하면 권리조건은 확인 필수, 가격은 할인되어 있으나 환금성은 보수적으로 보는 것이 맞습니다. 이 사건은 ‘최저가가 얼마나 낮은가’보다 포기·말소 조건이 실제로 완결되는가가 입찰 판단의 핵심입니다.