서울남부지방법원 2025타경11424. 서울 강서구 마곡동 아르디에 3층 316호, 현황과 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기상 가장 중요한 권리는 최한리의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 2월 5일, 확정일자는 2022년 2월 18일, 주민등록·점유개시는 2022년 3월 18일이며 보증금은 130,000,000원입니다. 이 임차권은 2024년 1월 15일 등기됐고, 2025년 8월 8일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정보다 앞선 권리여서 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 대항력 임차권입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 특별조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 최한리와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당표 계산상 현재 회차 미배당액은 63,529,728원이지만, 그 금액을 실제 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11424 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 784-13 아르디에 제3층 제316호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박재범 · 2022.11.18. 소유권 취득 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 68,096,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약 조건
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최한리 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 대항력 있음 전입 2022.03.18 | 있음 확정 2022.02.18 · 배당요구 | 실질 0원 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
실제 임차인은 1명, 최한리입니다. 매각물건명세서에 함께 언급된 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 주택임차권 승계인입니다. 따라서 보증금 130,000,000원을 최한리와 주택도시보증공사 몫으로 중복 합산하면 안 됩니다.
② 가격 판단 — 유찰률은 크지만 시세 자료는 없다
감정가는 133,000,000원, 현재 최저매각가는 68,096,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 다만 동일 건물·동일 유형의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 제시돼 있지 않으므로 감정가 대비 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 68,096,000원 | 63,529,728원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 54,476,800원 | 76,903,782원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 43,581,440원 | 87,603,026원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총 실질취득액이 보증금 수준에 묶이지만, 이 사건은 최한리와 주택도시보증공사의 잔액청구 포기 확약이 있어 그 구조가 그대로 적용되지 않습니다. 확약 조건이 정상적으로 이행되는 것을 전제로 하면 현재 회차 실질취득액은 68,096,000원이며, 임차보증금 잔액을 추가로 더하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,096,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,625,728원 |
| 1. 임차인 최한리 보증금 | 130,000,000원 | 66,470,272원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최한리 보증금의 미배당액은 63,529,728원입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 조건에 따라 이 임차인 관련 실질 매수인 인수는 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사의 신청채권 130,000,000원은 현재 회차 배당표상 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 소재 서울등명초등학교 북서측 인근으로, 주위는 오피스텔·아파트 단지·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스래브지붕 지하4층·지상10층 건물의 3층 316호이며 사용승인일은 2015.05.06입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·지하주차장·화재탐지 및 경보·중앙냉난방설비가 되어 있습니다.
- 용도·규제. 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 도시개발구역, 과밀억제권역 등이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 최한리와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 존재하는지 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인은 1명. 최한리와 주택도시보증공사를 각각 임차인으로 보아 보증금 130,000,000원을 중복 계산하지 마세요.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 현재 배당표상 미배당 63,529,728원은 대항력 구조만 보면 인수액이지만, 확약 조건 반영 시 최한리 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 입찰보증금 20%. 일반적인 10%가 아니라 특별매각조건상 최저매각가격의 20%입니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 최저가만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 주변 오피스텔의 최근 거래와 개별 호실 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일의 특별조건을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 이 사건은 확약이 핵심”
표면만 보면 보증금 130,000,000원의 대항력 임차권이 있고 현재 최저가가 68,096,000원이라, 매수인이 큰 보증금 잔액을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 미배당액 63,529,728원을 보여 줍니다. 그러나 이 사건의 매각조건은 최한리와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 따라서 확약 조건 반영 후 실질 인수는 0원입니다.
다만 권리 부담이 해소된다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래, 가격 추세가 없으므로 3회 유찰된 68,096,000원을 곧바로 저가라고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건은 권리는 확약 조건을 확인하면 정리되지만, 가격은 추가 검증이 필요한 오피스텔입니다.
