* 인수 0원은 현재 예상배당 계산상의 수치입니다. 근저당권 말소 상태, 금지사항등기 및 실제 점유관계 확인을 거친 확정 인수액이 아닙니다.

서울남부지방법원 2025타경11429. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 다세대주택 제가동 제2층 제202호입니다. 철근콘크리트조 슬래브 구조의 4층·8세대 건물에 위치하며, 감정평가 당시 다세대주택으로 이용되고 있습니다. 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했고, 청구액은 213,307,067원입니다.

눈에 들어오는 숫자는 133,632,000원이라는 최저매각가입니다. 감정가 대비 상당한 폭으로 내려온 상태지만, 감정가와 실거래 시세는 동일하지 않습니다. 이 물건은 실거래 비교가격을 확보하지 못한 상태이므로 할인율만 보고 투자 매력을 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

특히 권리분석에는 별도의 확인사항이 있습니다. 한국주택금융공사가 설정한 근저당권은 임의경매의 실행 근거로 나타나지만, 등기 내역에서는 이미 말소된 권리로 표시됩니다. 근저당권 실행 경위와 실제 말소 상태를 확인하기 전에는 말소기준권리와 매각 후 권리 소멸 범위를 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 말소 상태가 핵심

권리 변동의 출발점은 한국주택금융공사의 주택담보노후연금보증 관련 근저당권입니다. 2011.12.26 설정된 근저당권은 이후 채무자 변경을 거쳤고, 2025.09.25 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

한편 갑구에는 주택담보노후연금보증과 관련한 금지사항등기도 존재합니다. 해당 등기에는 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정이나 압류·가압류·가처분 및 임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 취지가 기재되어 있습니다.

2011년의 종전 금지사항등기는 이미 말소되었지만, 2013.04.26 접수된 후속 금지사항등기는 말소된 것으로 표시되어 있지 않습니다. 매각에 따른 처리 여부와 실제 존속 상태는 별도 확인이 필요합니다.

② 점유·임차관계 — 확인된 임차인은 없지만 점유는 미상

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이를 곧바로 실제 임차인 부재나 소유자 점유로 해석해서는 안 됩니다.

실제 점유자가 임차인인지, 소유자 또는 공유자인지에 따라 명도와 인수 위험이 달라질 수 있습니다. 임대차관계가 확인되지 않은 상태에서 대항력이나 보증금 인수 여부를 단정할 수 없습니다.

③ 가격 비교 — 감정가의 51.2%가 시세 할인은 아니다

감정가는 261,000,000원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 133,632,000원입니다. 감정가 대비 비율은 51.2%입니다.

하지만 감정가만으로 실거래 시세를 대체할 수 없습니다. 주변 유사 다세대주택의 최근 실거래와 개별 호수의 조건을 대조하기 전에는 현재 최저가에 가격 메리트가 있는지 판단하기 어렵습니다.

유찰 시 가격은 시나리오이며 실제 후속 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 — 현재 계산 결과는 그대로 신뢰하기 어렵다

매각가 133,632,000원을 가정한 계산에서는 집행비용 2,670,848원을 제외한 130,961,152원이 소유자에게 교부되는 것으로 표시됩니다.

그러나 신청채권자인 한국주택금융공사의 청구액은 213,307,067원입니다. 이 청구액이 예상배당의 채권액이나 배당액에 반영되지 않았으므로, 현재 계산의 소유자 잔여액은 확정적인 배당 결과로 볼 수 없습니다.

* 소유자 잔여액은 채권자 배당이 누락된 계산 결과입니다. 한국주택금융공사의 실제 채권액과 우선순위가 반영된 확정 배당액이 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울신흥초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·연립주택을 비롯하여 공공시설·교육시설·공원·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 주변에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브 4층·8세대 다세대주택의 제2층 제202호입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.
• 설비. 개별난방·도시가스·주차장·급배수시설 및 기본적인 위생설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 세장형 토지입니다. 다세대주택 건부지로 이용되며, 북측·동측·남측으로 독산로50나길 및 독산로50길과 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역의 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일 당시 연장 또는 변경 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없으며, 공부와 현황의 차이도 기재되어 있지 않습니다. 다만 내부 상태 및 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8세대 다세대주택으로, 실제 시장가격과 매수 수요를 비교할 수 있는 최근 실거래가 확인되지 않았습니다. 3회 유찰된 이력을 고려해 유사 물건의 거래가격·거래량·매각 사례를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당권 원본 대조. 을구 8번 한국주택금융공사 근저당권의 실제 존속 및 말소 상태를 확인하세요. 근저당권 실행에 따른 임의경매가 진행된 사실과 말소 표시가 서로 일치하지 않습니다.
• 말소기준권리 재확인. 2025.09.25 임의경매개시결정만으로 말소기준권리를 확정하지 말고, 을구 8번 근저당권과 선행 등기의 실제 상태를 확인하세요.
• 금지사항등기. 갑구 2-1번 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기의 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서와 사건기록으로 확인하세요.
• 배당표 재산정. 신청채권자 청구액 213,307,067원이 예상배당에 반영되지 않았습니다. 실제 채권액·채권순위·배당가능액을 확인하고 계산을 다시 해야 합니다.
• 점유·임대차. 확인된 임차인 신고가 없더라도 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입관계, 확정일자와 배당요구 여부를 조사하세요.
• 실질취득비용. 최저매각가 133,632,000원 외에 실제 승계채무와 명도비용 등 추가 부담을 확인한 뒤 총취득비용을 판단하세요.
• 시세 확인. 감정가의 51.2%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 유사 다세대주택의 최근 실거래와 건물 상태를 비교해야 합니다.
• 유찰 이력. 3회 유찰된 물건입니다. 현재 가격에 매수 수요가 있는지, 권리관계나 건물 상태가 유찰에 영향을 주었는지 확인하세요.
• 관리비·건물 상태. 미납 관리비와 공용부분 부담, 내부 누수·설비 상태, 공유 부분 및 대지권 관련 사항을 확인하세요.
• 최신 서류. 매각기일은 2026.09.30입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — 가격이 낮아진 것과 위험이 해소된 것은 다르다

서울남부지방법원 2025타경11429는 감정가 261,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 133,632,000원까지 내려온 다세대주택입니다.

다만 근저당권의 말소 표시와 임의경매 실행 사실이 충돌하며, 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기의 처리도 확인해야 합니다. 신청채권자 청구액이 예상배당표에서 제외된 문제까지 있어 계산상의 인수 0원과 소유자 잔여금은 신뢰하기 어렵습니다.

감정가 대비 할인율은 확인되지만 실거래 시세가 없어 실제 가격 메리트도 판단할 수 없습니다. 여기에 3회 유찰 이력과 임대관계 미상이라는 불확실성이 남아 있습니다.

이 물건은 저렴하다는 결론보다 권리관계와 배당 계산의 검증이 먼저입니다. 근저당권·금지사항등기·실제 점유관계 및 최근 실거래를 확인한 후, 매수인 인수액과 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.