208,800,000원
서울남부지방법원 2025타경11429. 서울 금천구 시흥동 독산로50길 137에 있는 철근콘크리트조 슬래브 4층 다세대주택 8세대 중 제2층 제202호입니다. 감정가는 261,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 208,800,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 장성무·장성문·장성애·장영화이며 각 4분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
경매를 신청한 채권자는 한국주택금융공사이고 청구액은 213,307,067원입니다. 선언된 말소기준권리는 2011.12.26. 설정된 한국주택금융공사 근저당권으로, 채권최고액은 628,000,000원입니다. 현재 산정에서는 낙찰자가 인수할 금액이 0원으로 잡혀 있으므로 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다. 채권자의 대규모 미배당은 채권자 측 부족액이지, 그 자체가 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11429 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 3-58 제가동 제2층 제202호 도로명: 서울특별시 금천구 독산로50길 137 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브 4층 8세대 중 제2층 제202호 |
| 소유자 | 장성무·장성문·장성애·장영화 (각 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 208,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 213,307,067원 |
| 말소기준권리 | 2011.12.26. 을구 8번 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 628,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당의 말소기록을 함께 봐야 한다
등기 흐름에는 말소기준권리보다 앞선 근저당들이 나타나지만, 각각의 뒤에는 말소 또는 해지 기록도 이어집니다. 농업협동조합중앙회 근저당은 2001.10.11. 해지, 동림무역주식회사 근저당은 1998.12.09. 일부포기를 원인으로 설정등기 말소, 국민은행 근저당은 2000.05.02. 해지, 신한은행 근저당은 2011.12.29. 해지로 기록돼 있습니다.
2013.04.26.에는 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정, 압류·가압류·가처분 및 임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 금지사항등기가 기록돼 있습니다. 이는 한국주택금융공사 근저당 및 주택담보노후연금보증과 연결된 기록이므로, 매각으로 정리되는 범위를 매각물건명세서에서 다시 확인하는 절차가 필요합니다.
② 임차인·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 261,000,000원의 80%인 208,800,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 208,800,000원입니다. 다만 동일 물건 또는 인근 유사 다세대의 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 누적 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,723,200원 | 3,723,200원 |
| 농업협동조합중앙회 근저당 | 미상 | 0원 | 3,723,200원 |
| 동림무역주식회사 근저당 | 70,000,000원 | 70,000,000원 | 73,723,200원 |
| 국민은행 근저당 | 50,000,000원 | 50,000,000원 | 123,723,200원 |
| 신한은행 근저당 | 48,000,000원 | 48,000,000원 | 171,723,200원 |
| 한국주택금융공사 근저당 | 628,000,000원 | 37,076,800원 | 208,800,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 208,800,000원 |
채권총액 796,000,000원 중 채권자 배당액은 205,076,800원, 미배당액은 590,923,200원으로 산정됩니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 등기 말소기록의 반영 여부도 원본으로 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 208,800,000원 | 205,076,800원 | 590,923,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 167,040,000원 | 163,901,440원 | 632,098,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 133,632,000원 | 130,961,152원 | 665,038,848원 | 0원 |
2회 유찰 시 한국주택금융공사 예상배당액은 0원으로 산정되고, 3회 유찰 시에도 0원입니다. 그렇더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 매수인의 실질취득액은 각각 167,040,000원과 133,632,000원으로 낮아지지만, 실제 가격 메리트는 인근 실거래 비교 후에 판단해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브 4층 8세대 건물의 제2층 제202호입니다.
- 주위환경. 서울신흥초등학교 북동측 인근으로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 공공시설, 교육시설, 공원 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북측·동측·남측으로 독산로50나길 및 독산로50길과 각각 접합니다.
- 설비. 개별난방, 도시가스, 주차장, 급배수 및 기본 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 세장형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 등기 말소선 확인. 동림무역주식회사·국민은행·신한은행 근저당의 말소·해지 기록과 배당표 반영 여부를 등기 원본에서 확인하세요.
- 금지사항등기 확인. 2013.04.26. 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기가 매각으로 정리되는지 매각물건명세서와 등기촉탁 범위를 대조하세요.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서와 현황조사서, 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 시세 조사. 최저가 208,800,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 다세대 실거래와 비교하세요.
- 건물 상태. 외벽 치장벽돌, 내벽 벽지 및 일부 타일, 샷시 창호의 실제 노후도와 누수·균열·수선비를 현장에서 확인하세요.
- 공유자 명도. 소유자가 4명인 상속 공유 구조이므로 점유자와 명도 협의 상대방을 구체적으로 확인하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비, 당해세와 최우선변제 여부는 별도 원본자료로 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘원본 대조와 가격 검증’이 승부처
이 물건의 현재 산정은 명확합니다. 최저매각가 208,800,000원, 매수인 인수액 0원, 실질취득액 208,800,000원입니다. 확인된 임차인도 없어 대항력 보증금이 낙찰자의 취득비용을 끌어올리는 구조는 아닙니다.
다만 과거 근저당의 말소·해지 기록과 현재 배당 가정 사이에 대조가 필요한 부분이 있고, 임대관계도 미상입니다. 무엇보다 최근 실거래 기준이 확인되지 않아 208,800,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 인수 위험은 낮게 산정됐지만, 서류 검증과 가격 검증은 끝나지 않은 물건입니다. 원본 등기·매각물건명세서·현황조사서와 인근 실거래를 대조한 뒤 응찰 상한을 결정하는 보수적 접근이 필요합니다.
