서울남부지방법원 2025타경11443. 화곡동 161-12 지하층 B02호, 전용 39.93㎡ 규모의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 서애숙이고, 2017.04.05. 거래가액 85,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 최저가가 아니라 94,000,000원 임차보증금의 처리 방식입니다. 김유빈은 2020.02.20. 전입·점유를 시작했고 2020.01.28. 확정일자를 갖췄으며, 2024.03.05. 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
등기상 말소기준으로 선언된 권리는 2025.08.08. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김유빈의 전입과 임차권은 그보다 앞서므로 일반적인 계산이라면 배당 부족분이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다. 실제 현재 회차 배당 계산도 보증금 94,000,000원 중 54,524,242원만 배당되고 39,475,758원이 부족한 것으로 산출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11443 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 161-12 제지하층 제비02호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 39.93㎡ · 방·거실겸주방·화장실·다용도실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상4층 중 제지하층 제비02호 · 사용승인일 1993-10-25 |
| 소유자 | 서애숙 · 2017.04.05. 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 109,240,000원 / 55,931,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 94,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약 조건으로 해소
1993.11.25. 설정된 한국주택은행 근저당은 2003.11.19. 국민은행으로 이전된 뒤 같은 날 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 살아 있는 담보권의 말소기준이 되는 것이 아니라, 데이터상 말소기준은 2025.08.08. 강제경매개시결정입니다.
김유빈은 전입 2020.02.20., 점유개시 2020.02.20., 확정일자 2020.01.28.로 말소기준보다 앞서고 보증금은 94,000,000원입니다. 따라서 확약이 없었다면 현재 최저가 55,931,000원에서 배당 후 부족분 39,475,758원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 다만 이 사건은 매각 조건에 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 김유빈에 대한 실질 인수는 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유빈 | 건물전부 · 주거 | 2020.02.20 | 2020.01.28 | 94,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
배당요구도 2024.03.05. 이뤄졌습니다. 매각물건명세서의 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재된 보증기관이므로 별개의 두 번째 임차인으로 보증금 94,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
보강하이센스맨션은 총 15세대, 사용승인일은 1993.10.25.입니다. 최근 확인된 실거래는 6건이며, 전체 평균은 138,333,333원입니다. 가격 판단에서는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 38.22㎡ | 3 | 137,000,000원 |
| 2022.01 | 38.22㎡ | 1 | 148,000,000원 |
| 2021.08 | 38.22㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2021.08 | 38.22㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2021.07 | 38.22㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2021.07 | 39.93㎡ | 4 | 120,000,000원 |
최근 12개월 평균으로 잡힌 값은 137,000,000원이고 표본은 1건입니다. 최신 거래 역시 2023.06.의 137,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -1.2%로 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 138,333,333원만 보고 가격을 낙관적으로 평가하지 않고, 최근 기준 137,000,000원을 우선합니다.
확약 조건을 반영한 실질취득액은 현재 최저가와 같은 55,931,000원이고, 이는 최근 12개월 평균의 40.8%입니다. 가격 숫자만 놓고 보면 최근 확인 실거래보다 크게 낮습니다. 다만 최근 거래 자체가 2023.06. 1건뿐이고, 본건은 지하층이라는 점까지 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,931,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,406,758원 |
| 1. 임차인 김유빈 보증금 | 94,000,000원 | 54,524,242원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 94,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김유빈 보증금의 미배당액은 39,475,758원입니다. 확약 조건이 없다면 매수인 인수 대상으로 계산되는 금액이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용하면 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 확약이 더 중요하다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 55,931,000원 | 39,475,758원 | 55,931,000원 |
| 4회 유찰 시 | 44,744,800원 | 50,460,606원 | 44,744,800원 |
| 5회 유찰 시 | 35,795,840원 | 59,248,485원 | 35,795,840원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 실제 시나리오도 유찰이 진행될수록 룰상 인수액이 39,475,758원 → 50,460,606원 → 59,248,485원으로 증가합니다. 이 물건에서 낮은 최저가가 실제 가격 메리트로 연결되는 이유는 보증금 자체가 사라져서가 아니라 반환청구권 포기·임차권 말소 조건이 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방, 거실겸주방, 화장실, 다용도실 구조이며 지하1층/지상4층 중 제지하층 제비02호입니다.
- 입지. 서울신정초등학교 북측 인근이며 주위에는 단독주택과 공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 세로(가)의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,204,000원/㎡이며 토지면적은 293.8㎡입니다.
- 제시외 건물. 샷시조 판넬지붕 단층 외창 약 4.2㎡가 있고 매각 비고상 제시외 건물이 포함됩니다.
- 환금성. 총 15세대 규모이고 최근 거래 표본이 적으며, 본건은 지하층입니다. 동일 단지 경매물건 평균 유찰횟수도 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 문구 확인. 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각 조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 김유빈과 주택도시보증공사를 각각 94,000,000원짜리 임차인으로 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재돼 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 미배당 39,475,758원은 룰상 인수액이지만, 이 사건에서는 확약 조건 때문에 실질 부담을 0원으로 봅니다.
- 지하층 환금성. 실거래 표본과 층 차이를 고려해야 하며, 최근12개월 표본도 1건입니다.
- 제시외 건물. 약 4.2㎡ 외창이 포함된다고 기재돼 있으므로 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일의 조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸 보이는 이유는 ‘유찰’보다 ‘확약’에 있다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 109,240,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 55,931,000원까지 내려왔고, 최근12개월 실거래 평균 137,000,000원의 40.8%입니다. 하지만 선순위 임차보증금 94,000,000원이 있어, 확약이 없다면 낮은 최저가만 보고 접근할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다.
결론을 바꾸는 것은 매각물건명세서의 조건입니다. 임차인 김유빈과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 따라서 권리 위험은 조건부로 해소됐고, 남는 판단 포인트는 지하층·소규모 다세대·거래 표본 부족·3회 유찰이라는 환금성과 실제 매각 조건의 확정 여부입니다.
